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在限購限貸的調控政策重壓下,一線城市的樓市成爲重災區。與此同時,二線城市、甚至三四線城市,卻因爲受調控影響比較小、地價便宜、樓市平穩等原因,日益成爲開發商的重點佈局對象。戰略外拓,成爲樓市又一熱門詞彙。
外地土地推介會受寵
近日,在杭州的歌德大酒店,舉辦了一場“江蘇海安2012精品土地(杭州)土地推介會”。在此次推介會上,海安縣政府領導及有關部門負責人攜帶約30宗優質潛力地產來杭推介,總面積達2500餘畝。
值得一提的是,在2012年杭州的土地市場哀鴻遍野的大背景下,這個知名度並不算很高的外省縣城的土地推介會,卻吸引了50多家開發商參加,這些開發商有杭州的、金華的,還有蘇州和上海的。在主辦方介紹完該縣的投資環境之後,衆開發商相當踊躍地發起了提問,有開發商仔細詢問當地的商圈格局,有人對保障房建設很有興趣,有人想要去建造老年公寓,而入駐該地能夠得到什麼樣的優惠政策,也受到很多人的關注。
很明顯,開發商對這樣的三四線城市,投資熱情非常高。而主辦方中國地產投資網的相關負責人也透露,這周,已經有近10家開發商,表示要組團去實地探訪市場。
開發商紛紛調整戰略
事實上,這次土地推介會,僅僅是衆多開發商轉戰三四線城市的一個縮影。從全國範圍內來看,一些品牌公司戰略重點向三四線城市轉移的跡象已經非常明顯。比如華潤置地去年斥巨資進駐淄博、威海、日照等三四線城市,招商地產四次出手拿地均選擇佛山、武漢和鎮江等二三線城市。
統計資料也顯示,萬科、恆大、富力等國內房地產標杆企業2011年的銷售業績主要來源於二三線城市。比如,在杭州主戰場遭遇銷售滑鐵盧的綠城集團,在一些三四線城市卻銷售良好。就在最近,綠城旗下的台州海棠花苑和嵊州玉蘭花園分別開盤,銷售成績均十分亮眼。台州海棠花苑首次推出152套高層公寓與43套法式合院,其中高層公寓三天內銷售率爲71%;嵊州玉蘭花園推出406套高層住宅,三日銷售345套,銷售率達85%。
記者在採訪過程中瞭解到,開發商參與三四線城市開發,主要通過幾種方式。一是直接參與當地一級土地開發。比如綠城在舟山作爲一級開發商操刀建設6600畝的長峙島項目,中國房地產開發集團與新昌縣人民政府簽訂戰略合作協議,參與當地的舊城改造、旅遊綜合開發、新農村建設、生態文明建設、地域特色文化的傳承和保護、土地一級整理等項目,而郡原地產在很早以前,就參與了長沙和成都的大規模一級土地開發。當然,也有公司選擇直接以品牌輸出或者與當地公司合作的方式,以降低風險。品牌開發商,大多會採取這樣的方式。
而對於中小開發商來說,則大多采取直接到當地拿地開發的方式。因爲在杭州拿地成本比較高,動輒就要10多億元,而一些三四線城市的土地總價還比較低,可能一兩個億就能拿地,還能成爲當地政府的座上賓,當然願意入駐。這些公司參與建設項目包羅萬象,比如保障房,比如拆遷安置房,比如綜合體項目等等。而目前杭州開發商喜歡入駐的城市,主要集中在安徽、江蘇、浙江等長三角區域。
關注城市知名度
對於開發商頻頻轉戰去三四線城市開發,中國地產投資網的有關負責人表示,這是因爲跟一二線城市深受限購限貸政策不同,三四線城市受影響不大,並且政策滯後性也比較強,當一線城市銷售遭遇滑鐵盧時,很多縣市的成交還很穩定,且價格還在穩步上揚中。它們的城市化進程剛剛開始,發展空間也更大,供需關係也更爲穩定。
不過這位負責人表示,三四線城市也並不是看上去那麼美,開發商入駐之前,還是要進行甄別。她說,她認爲最重要的是要看這個城市的知名度,不一定要在房地產領域很知名,至少要有某個特產,提到這個城市,人們會馬上想到某個有特色的東西。另外,要看當地的政府,是否在推廣這個城市上有所作爲。如果當地政府對房地產開發不支持,連後續通水通電都有問題,一個項目拖上個很多年,對於開發商來說就得不償失了。
杭州一家開發商計劃去桐廬拿地,希望在當地拿下1000畝左右的土地,做一個休閒旅遊爲主題的綜合體項目。這位負責人表示,之所以會到桐廬去拿地,也主要是因爲公司高層跟桐廬當地的政府關係比較好,能夠爭取到更多的支持力度。
“其實現在很多三四線城市的拆遷都還沒有做好,只有引進資本,這些城市的舊城改造才能推進,所以當地政府對於外來資本肯定是歡迎的,這也是開發商圈地的很好時機。但是萬一你不瞭解當地的具體情況,比如收入水平、消費水平、樓市容量等等而盲目入駐,風險就會很大。”他說。(記者吳彩萍)
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