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在國家調控持續影響之下,近郊樓市已是降聲一片,通過成本計算可以看出,各樓盤探底趨勢明顯,房山一些項目甚至已經是成本價出售,未來再有大幅降價的可能性已經不大,對於剛需買房人來說,此時正是出手機會。據悉,房山天恆樂活城項目將攜手京東商城以超低價格、一口價形式進行促銷,極有可能突破區域房屋重置成本底價。
房價跌幅小於預期
雖然政策持續調控之下,樓市壓力空前,但除通州等水分較大區域之外,北京整體房價跌幅並沒有如同人們想象的那樣“跳水”。據偉業我愛我家數據顯示,從北京市房地產市場去年一手房交易情況來看,總成交量5.8萬套(不含保障房),同比下降34.2%,平均成交價格21552元/平方米,同比上漲7.4%。雖然總體呈現明顯的量價齊跌的局面,但跌幅遠遠小於普通老百姓的預期,北京市一手房的成交價格仍停留在2萬元以上。
如此樓市重壓之下,爲何樓市降價幅度不大?有不願透露姓名的代理行負責人算了這樣一筆賬,即以“價格=成本+利潤”的公式來衡量當前房價,以近郊普通商品住宅(毛坯)爲例,在開發過程中,其成本構成主要有以下幾個方面:土地成本、建安成本、市政成本、市政基礎設施建設費、法定稅費(含營業稅、土地增值稅等)、企業利潤等。綜合看來,大部分的近郊普通商品房(毛坯)總體水平一般在3000-4000元/平方米左右。市政基礎設施建設費爲法定費用,住宅爲160元/平方米。法定稅費根據項目自身的銷售價格及盈利能力不同也存在差別,一般會佔銷售價格20%至35%左右,由此算來,項目除去土地外的各項成本,約在5500-6500元/平方米左右。
通過計算分析可以看出,商品房土地成本加上6000元左右其他成本後,基本都會在萬元以上,儘管之前有網友曾測算過理想狀態的“合理房價”僅爲4935元/平方米,但從上述計算和房價實際降幅可以得知,在土地與其他成本綜合作用下,房價下降空間並沒有那麼大。
房山多項目降價
調控政策執行之後,各近郊區一手樓盤紛紛降價,從去年開始房山區就步入降價通道,最高曾賣到18000元/平方米的萬科長陽半島,如今成交價在15000元/平方米左右,其中包含約2000元/平方米的精裝修;周邊的首開熙悅山雖然是毛坯,但價格從去年的15000元/平米跌至目前的13000元/平方米,位於閻村的天恆樂活城現房價格更只有10000-12000元/平米左右。
到底房山還有沒有降價空間?記者瞭解到,目前房山區長陽片區供應最爲集中,項目土地成交價格大都在6500元/平米左右,其綜合成本約在12000-13000元/平米,該地區的2011年項目市場售價也多在14000-18000元/平米之間;良鄉片區土地成交價格在4500-5500元/平米,其綜合成本約在10500-12000元/平米,該地區的在售項目價格約在14000元/平米;城關片區土地成交價格在4150元/平米,該地區新項目成本應在10000元/平米左右,但該地區的在售項目價格也在9500-10000元/平米之間。
由此看來,經過一輪的政策洗刷,目前房山區的在售項目價格也多半進行了回調,基本都是以“成本價+10%的利潤空間”銷售,售價與成本之間差距已經很小,開發商已經失去了降價空間和動力,後期降價空間有限。而如天恆樂活城等項目,已經是售價基本與成本價持平,屬於底價出手。據天恆樂活城營銷負責人稱,他們已將44#樓整棟實景現房房源拿出,利用京東商城平臺進行網上售房,也就意味着京東首次攜手房企進軍房產電商,其主要戶型爲70-90平的一居和兩居,主要針對剛需及首次置業人羣,購買不分戶型、不分朝向,價格促銷力度較大,低於同區域項目成交底價,很有可能在萬元以下。
剛需出手時機已到
房山區某開發商表示,相比大幅降價的通州、大興區域,房山地區今年並沒有出現普遍的價格大幅下調,主要是由於區域價格早在去年就開始回落,去年房山區多個樓盤的成交價格逼近18000元/平方米,而如今這些項目的單價普遍在14000元左右。即便個別樓盤推出大幅優惠或者企業團購,也僅限於少量特價房源,期待區域內大規模的降價並不現實。
市場的回暖表現反映了不少項目的價格受到認可。根據北京住建委網站數據顯示,截至3月25日,北京新建住宅簽約套數爲5848套,環比上漲了七成。對此,業內專家表示,從大多數郊區在售項目上看,經過幾個月的相持,區域房價已基本回落至2010年初的水平,個別項目售價甚至與2009年時相似。未來再有大幅降價的可能性已經不大,對於買房人來說也正是出手的機會。
經濟學家葉檀認爲,當前房地產調控政策的底線是成交量保持穩定、房價平穩,也就是支持剛性需求,抑制投資需求。因此,她建議有剛性需求的購房者可以消除疑慮入市購房,而投資性買家暫不宜出手。
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