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在主管部門的有效監督下,截至目前,本市絕大部分住宅小區的物業公司,都按照《北京市物業管理辦法》的規定如期“曬”了賬單。不過,記者近日在採訪中發現,有些物業公示的賬單列項被業主反映與實際不符,算不清的物業賬單裏,故意隱瞞了公共收益。
經營收入不全面
家住華業玫瑰東方小區的業主孟先生,最近幾天一直在研究小區公示的物業賬單,算來算去,賬單裏的物業共用部分經營收支,總讓他算不明白。
根據賬單的公示,華業玫瑰東方小區2011年的物業共用部分經營收入共10.67萬元,支出9.66萬元,結餘1.01萬元。10.67萬元的收入中,僅有共用部分車位一項,外牆及電梯廣告收入、共用場地租賃收入和其他經營收入均爲零。而在支出部分,包括人工費、保潔費、維護費、能源費等的經營服務成本共計9.07萬元。
“且不說小區的地下車位中有部分是對業主出租的,每月每個車位租金費就能收到500元,小區裏還有個對外經營的健身會所,有健身房,可以游泳,都是對外承包的,這筆收益又到哪裏去了呢?”孟先生覺得,經營收入中其他三項都爲零,從道理上說不過去。另外,物業服務費支出中,本就包含了物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用及工程技術人員費用,現在又來了一個維護費成本,“怎麼看都有重複之嫌。”
孟先生告訴記者,“曬”賬單本就是爲了讓業主們對於“物業費花哪了”做到心中明白,可不是讓物業公司費心遮掩的。“我們既然交了物業費,就是相信物業公司,希望它和大傢伙一起把小區維護好的。”
另一位不願透露小區名字的業主也向記者反映,公示的物業賬單中物業共用部分經營收入“不全面”。“我們小區的賬單裏,物業共用部分經營收入只有車位收入和外牆及電梯廣告收入兩項,共120萬元,可小區裏好多地下室都是被物業公司對外出租出去了的,這部分租金跑去哪了?”
對此,一位多年從事物業管理工作的業內人士謝先生告訴記者,隨着人工成本的上升,很多物業公司收取的車位管理費,已經無法平衡收支。所以,遇到一些零頭車位收入,物業公司通常都會直接充抵秩序維護員工資,“這已經是行業內的慣例了,這些零頭做賬時也就忽略不計了。”
賬面管理人員費用高
除了物業共用部分經營收支,孟先生第二個有疑問的地方,就是管理人員費用。
根據賬單公示,由深圳華業物業北京分公司管理的華業玫瑰東方小區,物業服務費總收費面積達19.8萬平方米,其中高層住戶共823戶,物業費標準是3.5元/平方米/月。2011年,華業玫瑰東方物業服務費收入1681.53萬元,支出1429.21萬元,收支餘額爲252.32萬元。在1429.21萬元的物業支出中,管理人員費用一項達210.93萬元,佔總支出的14.76%;物業共用部位及共用設施的日常運行、維護費用661.16萬元,佔總支出的46.26%;物業管理區域清潔衛生費用140萬元,佔總支出的9.8%。
“我仔細研究了賬單,保安員、保潔員的工資應該都單獨算在各子項中了,管理人員費用一項就是指主管以上級別的員工。我想知道,我們小區究竟用了多少名主管,總費用才能達到210.93萬元?”孟先生特意把自家的小區和朋友家的做了比較發現,物業服務費收費面積差不多的小區,有的小區管理人員費用才48萬元,少了160萬元。
“確實,我們小區的物業工作人員服務態度不錯,一有報修,短時間內就能上門,興許人工支出相對會高。但即使是這樣,賬面上的管理人員費用也不能多出這麼多吧?”孟先生納悶。
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