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2011年廣州中心六區二手成交均價爲17135元/㎡,加上合計約10%的二手稅費成本,中心區二手住宅實際入市成本平均接近2萬元/㎡。在廣州二手樓市佔據最大市場份額的合富置業,昨日發佈《2012年廣州二手房白皮書》(以下簡稱“白皮書”),其中指出,隨着2012年中心區低開的一手新盤增多,預計部分地段的二手房價格有進一步下調空間。
市場▶▶二手房成交連續5年跑贏一手房
據市國土資源與房屋管理局數據顯示,2011年廣州二手住宅交易登記面積599萬㎡,成交宗數約7.06萬宗,同比2010年減少約兩成七。除南沙同比增長外,大部分區域均有兩到三成左右的減幅,其中番禺、海珠、天河減幅最大,較上年減少了三成左右。
白皮書指出,從交易宗數看,廣州二手住宅全年交易宗數自2007年起已經連續5年超過一手住宅。
2011年12月廣州合富標準指數監測二手住宅價格爲1476點,同比2010年12月上漲2.1%,較2010年17%的漲幅明顯收窄,第四季度廣州二手樓價小幅回調,降幅爲2%。
對於二手房成交的大幅下滑,白皮書分析認爲,限購措施限制多套物業的高端買家入市,一手新盤低開或特價促銷,由外圍區域逐漸蔓延至中心區,也對二手樓市產生明顯的分流效應。
白皮書還強調,二手樓價高企,稅費高昂,使得入市的成本大增。據合富置業數據顯示,2011年廣州中心六區二手樓成交均價爲17135元/㎡,加上合計約10%的二手稅費成本,中心區二手住宅實際入市成本平均接近2萬元/㎡,與中心區一手樓價的差距不大。
合富置業首席分析師龍斌指出,受中心區二手樓價高企以及外圍新盤性價比較高的吸引,“出走”外圍的二手買家明顯增多,其中以年輕的首次置業者爲主。
區域▶▶天河二手房價平均每套217萬元
從區域分佈看,番禺穩坐全市二手房成交量的第一把交椅,二手住宅成交面積166.9萬平方米,佔全市二手住宅成交面積的27.9%,比屈居其後的天河區多出70萬平方米。白皮書解釋稱,番禺區內交通、基礎設施越來越完善,樓盤環境好,素質高,相比核心城區,樓價具有一定優勢,吸引了越來越多置業者。
根據在廣州二手樓市佔最大市場份額的合富置業成交數據,廣州二手房價格最高的區域是天河區,均價達到21852元/平方米,成交均價超過全市平均水平的區域有:海珠區(17754元/平方米)、越秀區(16777元/平方米)。越秀區成交的舊樓散盤比例較高,成交均價仍有所偏低。
數據還顯示,2011年廣州各區平均每套二手住宅128.1萬元,其中,天河區平均每套房價格爲各區最高,超過200萬元/套,達到217萬元/套,花都區平均每套住宅價格最低,僅爲64萬元。
分析▶▶個別讓價幅度達30%以上
龍斌指出,2009年、2010年廣州二手樓市交投火爆,業主返價、提高叫價、捂盤惜售的現象時有發生,“海鮮價”現象頻頻出現,業主強勢,買家追漲。2011年力度空前的調控政策出臺,樓市急轉掉頭,迅速陷入低迷,買賣雙方心態也隨之逐漸發生了根本性改變。
白皮書分析,去年下半年,隨着調控的持續深入以及經濟負面消息增多等不利因素增多,二手樓市回暖無望。買家觀望情緒進一步加深,預跌心態越演越烈,還價幅度增大,集中在10%—20%之間,部分甚至高達30%。
“這一階段雖然市場的筍盤增加,但買家對樓市的信心明顯不足,持幣觀望的情緒加深,購房意願仍跌至冰點,整體市場向買方有所傾斜。”白皮書指出。
從購買力情況看,一次性付款的比例不斷攀升,這是2011年廣州二手樓市的一個重要特點。合富置業數據顯示,2011年廣州二手住宅一次性付款的套均總價超過140萬元/套,遠高於總體套均總價的128萬元/套。
預測▶▶部分二手房價有一成左右回調空間
廣州今年的二手房市場將如何發展,房價會否繼續下降,成爲人們關心的問題。
白皮書指出,作爲影響市場的最重要的政策因素,2012年明顯放鬆的可能性不大,預計二手住宅交投保持低位,部分業主議價空間有所加大。
“隨着2012年中心區低開的一手新盤增多,預計部分地段的二手樓價格有進一步下調的空間。”白皮書稱,2012年廣州二手住宅成交量將與2011年大致相當,價格約有一成左右的回調空間。下半年若價格調整到位,或政策執行層面有所鬆動,二手樓市的交投或會低位緩慢回升。
白皮書還表示,2012年買家仍以需求急切的自用買家爲主,買賣雙方仍對政策、價格保持高度的敏感性。住宅租賃需求仍較旺盛,但經濟不確定性增加,租金漲勢會有所趨緩。記者鄭佳欣實習生劉雪松
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