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繼以首次置業爲目的的剛性置業需求引爆樓市3月份小陽春,4月份從目前樓市呈現出的供需特徵來看,改善型需求不斷釋放。
在改善型需求的支撐下,不少房企打算推出相應產品以適應市場需求。據瞭解,萬科等一線品牌已率先瞄準了這部分客羣。比如,萬科大興舊宮的金第萬科·朗潤園項目預計5月開放示範區樣板間,該項目以135-155平米3居爲主,主要針對的即是追求高品質的改善型需求。
業內人士分析,新的市場特徵將促使一些熱點板塊順勢崛起,舊宮所在的東南四環片區,因今年迎來了包括萬科、富力等諸多房企的樓盤放量,其中包括金第萬科·朗潤園大型綜合體商業配套入市,加之受城南行動計劃持續推進帶來的區域價值利好,會成爲升級換代者積聚地,並將成爲今年二季度乃至下半年樓市的最熱板塊之一。
改善型樓盤漸成樓市主流
4月7日,北京房協在北京春季房展會上發佈了北京樓市一季度成交數據,數據顯示:一季度北京新建普通住宅成交1.6萬套,新建商品住房成交1.8萬套。新建普通住宅佔到新建住房的88.9%,且中小戶型成交佔比達到七成。新建商品住房成交181萬平米、1.8萬套,同比分別減少19.6%、14.2%,總體處於低位水平。
對此數據可從兩個角度解讀,首先,經過長達一年的限購,商品住宅市場形成了較爲穩固的購買羣體,剛需購房者成爲絕對主導力量。其次,由於多數剛性購房者也是經過長期觀望後纔出手,尤其以首次置業爲目的的剛性需求在今年一季度已經釋放了很大一部分,市場潛在的需求已十分有限。綜合目前樓市成交的其他信息,業內人士紛紛預計改善型需求成爲接下來樓市的主流需求。
而在住建部政策研究中心主任陳淮看來,隨着中國房地產市場的發展,改善型住房在很長一段時間將是市場的主流需求。
“我說的不是房貸的‘第二套房’的含義,而是對適度改善型功能的需求。目前中國老百姓城鎮平均住房的水平只達到戶均60平米。要滿足改善型需求,至少應當是戶均90平方米。中國城鎮人口是一個非常龐大的改善型需求羣體。我們所謂擴大內需,所謂城市化建設,所謂維護房地產市場的穩定,主要靠這個需求。”陳淮表示。
因此,業內人士分析,開發商今年推出的產品仍會盡量貼近市場需求,改善型樓盤會漸成樓市主流。而目前,以萬科等一線房企爲代表,旗下不乏以改善型需求爲目標的樓盤將面市。萬科在大興舊宮的首個樓盤金第萬科·朗潤園項目負責人就表示,“金第萬科·朗潤園下半年將推出的新房源,主要的客戶羣體將是高端改善型需求,戶型面積以135-155平米三居爲主,預計5月示範區樣板間會開放。”
舊宮成升級換代者積聚地
伴隨改善性需求不斷釋放,樓市一些新的熱點區域也正在崛起,大興舊宮板塊率先成爲樓市升級換代者的聚集地。
從區域版圖來看,舊宮板塊地處國貿正南,隸屬東南四環片區。但由於歷史原因,舊宮過去數年樓市發展相對沉寂和滯後。2009年後在總投資達2900億元的三年城南行動的強勢推動下,舊宮的市政交通等區域環境發生了翻天覆地的變化。
地鐵亦莊線通車並與5號線無縫接駁,縱貫京城南北。並且作爲蒲黃榆路南延工程重點,八車道的德賢路全線通車,二環到舊宮全程實現“8公里5分鐘”快速通達。與此同時,舊宮的土地供應在2010年底開始大量放量,吸引了萬科、富力、國奧、葛洲壩等諸多房企進駐。
這些樓盤相繼入市,又將進一步提升區域價值。據瞭解,金第萬科·朗潤園項目規劃有總體量高達12萬平方米的配套,是聚合現代商務、時尚百貨、大型超市、品牌餐飲、星級影院等功能的商業商務綜合體。該項目是舊宮唯一的大型城市綜合體,將大大提升區域整體配套水平,同時也將使得區域居住人羣的生活方式發生質的變化,成爲區域的標杆樓盤。
因商業配套改寫區域價值的樓盤不乏前例。曾經,華貿帶動CBD區域東移。近年,中糧大悅城讓朝青區域功能升級,龍湖長楹天街重新定義常營板塊。而金第萬科·郎潤園項目的“一站式購物中心”將在城南引領新的生活方式。
而且正是由於此前舊宮樓市相對發展滯後,如今有了京城其他區域“睡城”的前車之鑑,所以區域規劃和樓盤開發更趨合理和科學,將成爲升級換代者的聚集地。
國貿南四環生活區崛起
舊宮板塊的崛起還將改寫城南樓市各板塊的格局,使得城南各板塊出現分化。
今年是總投資達2900億元的三年“城南行動計劃”收官之年,據瞭解,年內全市還將再投資741億元,在城南地區實施基礎設施建設、民生改善、產業功能區開發和重大產業項目4類共121個重點項目。而且北京市新的城南三年行動計劃已經編制完成,據北京市發改委主任張工透露,投資將超2900億元。
無疑,未來三年北京“樓市繼續向南看”,買房人將最大限度分享城南區域成長之溢價。曾經,城南樓市以中低端樓盤爲主,但伴隨着交通配套和商業配套改善,在區域價值發生鉅變的情況下,城南的各板塊將出現分化,改變以往以中低端樓盤爲主的格局,部分板塊向高端市場挺進。
以舊宮區域爲例,根據政府規劃,舊宮鎮五環以北地區已被納爲城市中心區,並定位打造爲商業商務服務區,主要承擔市區部分功能的外移和亦莊新城的功能配套,兼具商業、服務、娛樂等功能。其中,舊宮西部被規劃爲商業商務文化體育休閒綜合娛樂區,將形成蒲黃榆商業走廊向南延伸的新商圈,而南部的主要功能則是商務和亦莊配套的研發,將吸引大量高端人才來此就業。
隨着萬科等品牌房企所開發項目的相繼入市,尤其是金第萬科·郎潤園,是萬科在南部市場高端項目的價值延伸,同時填補了萬科高端項目在北京城南片區的空白,也填補了舊宮高品質樓盤的空白,而且該項目的大型商業配套將成改寫區域價值。因此將引發京東的部分置業需求南移,以及區域內高端置業需求北上,使得南四環周邊率先成爲城南高端樓盤積聚地,成爲高端置業人羣關注的熱點板塊,國貿南四環生活區將呼之欲出。
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