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一場清理小產權房的風暴正在形成。是大刀闊斧?還是海市蜃樓?老百姓說,能住得起的房子就是好房子
3月底,由國土部牽頭、14個部委參與研究制定的小產權房初步清理整治政策方案已經上報國務院。
小產權房從“出生”以來就一直揹負着非法身份,沒有國家發的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不予備案,業主的相關權益也不受法律保護。小產權的購買者在享受低價房的同時也始終被可能存在的風險綁架。
即將展開的小產權房清理計劃,又會讓利益鏈上的各方何去何從?
“除了這別的買不起”
大學畢業後,小張(化名)和女友來北京打拼,過了五年不斷搬家,與房東鬥智鬥勇的日子後,去年年初結婚的他們終於有了自己的小窩。
小張的新房在北京市昌平區宏福苑小區,“圖的就是沒有戶口限制”,雖然沒有房產證,還要全額付款,但每平方米均價不過萬元的二手房,比起市區動輒二三萬的房價更容易讓人接受。小張說:“這房子全款將近90萬,還抵不上市區一套房的首付。”
小張新房所在的小區,正是北京京郊著名小產權房集中地之一,不同於市區的商品房,鄭各莊村改建的宏福苑小區格局更加人性化。已經全部入住的80餘棟住宅樓只有六層樓,而後期正在建設中的房子也不超過20層。每棟樓都有電梯,溫泉水,地暖。
齊大爺(化名)和老伴就把在北京三環內和平里的房子租出去,選擇來這裏買房、養老。
據村民介紹,來這裏買房的大體分爲這兩類:一是年輕的上班族,雖然小有積蓄,但仍買不起城裏的房子;一是退休老人,小產權房多位於郊區,人口密度低,環境好、空氣好,物價也相對便宜。
“當然也有一部分人一次購進5套、10套房子的投資者,買了房子用於租賃或等房價漲高時出售。”
一位居住在此10多年的村民告訴法治週末記者,宏福苑小區是當年舊村改造,農民上樓時期,由宏福集團逐步興建起來的,宏福集團的董事長黃福水,也是鄭各莊村的黨總支書記。宏福苑、以及小區對面的養老國際公寓、別墅都是村集體自己的集團建設的房子。
這位村民口中的別墅就是近日被媒體曝光的“水城御墅”四合院。當記者以購房者的身份詢問時,門口的保安表示以別墅外“北京市鄉村民俗旅遊村”牌子爲準,並一再強調領導有話,不許拍照。
據別墅區的建築工人介紹,依附於古玩一條街的別墅按最初規劃大約有60棟,目前已經售出十幾棟。鄭各莊村民直言:“真不是我們買得起的。”
緊鄰鄭各莊村的白各莊村,17層白各莊新村正在建設中,全部都是小產權房,售樓處位於村指揮部大樓裏面。雖說是爲村民上樓建的房子,但售樓處的工作人員介紹,並沒有限制買房人必須是本村村民。
白各莊村的一位村民透露,當初建房的時候,村裏並沒有足夠的資金,於是選擇跟外面的開發商合作。由開發商墊資建房,房子建好後,開發商便擁有部分房子的出售權。
據售樓處工作人員介紹,雖然二期工程的16棟樓要在年底才能入住,但目前只剩少部分75和95平方米的戶型。
有媒體統計,北京市的小產權房涉及超過30萬個家庭,可能是全國小產權房規模最大的城市,主要集中在通州、順義、懷柔、密雲等區域,約佔北京樓盤總量的20%左右。
對於目前全國範圍內的小產權房現狀,西南大學教授、重慶市政協常委、曾經擔任重慶市國土局副局長的邱道持表示,城市房價高,農民工、拆遷戶、剛畢業的大學生等等這些買不起商品房的人,又要解決安居問題,只能選擇購買小產權房,“全國各地都有這種現象,估計在重慶郊區和鄉鎮地區,小產權房和商品房平分天下”。
“以重慶爲例,去年有300多萬農民工進城,其中一半都進入了鄉鎮。這些鄉鎮要接受這麼多農民,滿足他們的居住需求,就只能突破法律底線,發展小產權房。”
小產權房對於房價的影響,也許是各地政府對小產權房“睜一隻眼閉一隻眼”的原因。根據公開數據顯示,在成都,深圳等地,小產權房只有鄰近地區商品房價格的1/2到1/5左右。
有表態無方案
規模如此龐大的小產權房不是一天建起來的,而國家對於清理小產權房的想法也從未中斷過。
在小產權房的利益鏈上,不僅有買房人、開發商、村集體,還包括鄉鎮政府,甚至更高一級政府。
一位曾開發過小產權房、不願透露姓名的開發商分析,在小產權房建設的鏈條中,染指的各方几乎都是受益者。
由於不用繳納土地出讓金和各種稅費,開發商因此獲得的收益比通過合法途徑要高得多。相應的成本降低了,房價也會隨之降低,購買者便可以用低於商品房售價的錢買到房子。土地的擁有者村、鎮政府纔是更大的受益者。發商購買土地的錢直接歸村、鎮政府的領導支配。在這個過程中,村民則通過補償房子獲得收益。
村、鎮、開發商,甚至是村民、購房者形成了一個強大的利益共同體。
如何撼動小產權房日趨穩固的根基,全國工商聯房地產商會理事、亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存坦言,這是個棘手的難題,國家調控小產權房,從上到下的施行是有一個過程的,這其中牽扯到的問題太多,細節也太多,中央和各地政府很難達成一致的處理意見。
在今年全國“兩會”上,全國政協委員、山東財經大學教授郭鬆海提交了關於小產權房的提案,提案中的數據稱我國小產權房總量約50億至60億平方米,已相當於我國城鎮住宅數量的30%多。
3月29日,據媒體公開報道,由國土部牽頭、14個部委參與研究制定的小產權房初步清理整治政策方案已上報給國務院。
該消息稱,清理整治方案中,分歧最大的是已售、已住的小產權房如何清理的問題。
此前,國土資源部部長徐紹史曾公開對媒體表示,今年國土部清理小產權房的工作,主要是一手要抓調查研究清理試點,另一手要抓執法檢查、嚴格防範,不讓小產權房現象繼續蔓延。
但截至發稿前,北京市昌平區鄭各莊村和白各莊村的小產權房仍在正常建設中。工地現場的建築工人和保安均表示,沒有接到關於如何應對國家清理小產權房政策或工地停工的通知。
在買房之前,小張就明確瞭解了自己這套小產權房的各種潛在問題:沒有房產證、拆遷難補償、質量沒保證、配套不完善、遺贈很麻煩等等。
但面對北京的高房價,小張只能故作瀟灑地說:“反正也是自己住,沒想着賣。跟賣主籤合同的時候條條框框都規定好應該沒問題。至於以後的事,以後再說。”
爲了養老,用市區大產權房置換了小產權房的齊大爺說:“都住好多年了,這些樓新的舊的大概有100來棟,都住滿了,還能趕出去,法不責衆。”
小張和齊大爺是小產權房自住者的典型代表。一位老村民說,鄭各莊村有規定,每家添口新人,娶新媳婦或生小孩,就補給80平方米。“所以樓越建越多,每棟樓上多多少少都有本村村民。清理小產權房,總不能連村民都清理了吧。”
對於已經入住並形成大居住規模的小產權房,中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明表示:“僅採取沒收、強制拆除、停建和斷水斷電等‘堵’的措施,無法從根本上解決小產權房問題。”
據公開報道稱,國土資源部內部人士透露,截至目前,關於小產權房清理僅僅停留在表態層面,暫無試點也無具體方案,“不是國土資源部一家能解決的。”
解鈴還須繫鈴人
對於如何清理小產權房,深圳先行一步,嘗試將“小產權房”納入保障性住房體系。
3月23日,深圳市規劃國土委發佈《深圳市住房建設規劃2012年度實施計劃》,正式提出“試點以整體租賃方式將原農村集體經濟組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應渠道”。
對於深圳的做法,陳寶存認爲不失爲一種解決的辦法,小產權房和保障性住房在功能上是一樣的,地理位置也都處於郊區或鄉鎮地區,只不過沒有獲得國家的認可。
同時陳寶存認爲,現在的小產權房基本都已經入住,變更廉租房不太可能,變成經濟適用房或限價房更有可爲。
不可忽略的是,政府在經濟上的補償能否達到小產權房業主的預期,也是這一政策能否實施的關鍵之一。
邱道持認爲,深圳的嘗試都是治標,治本還需要反思它折射出的政策問題和制度需求,涉及到的是大制度、大政策的問題,“國家的土地管理法一定要修改,而且是非改不可”。
曾開發過小產權房的開發商楊先生也表示,如果農村集體土地也享有抵押、出租、轉讓的權利,打破政府對土地的壟斷,對資金鍊一向緊張的開發商來說也是利大於弊。跟村集體或村民直接徵收土地,成本遠低於政府“招拍掛”的方式,成本低了,房價自然也會隨之下降。
秦兵律師認爲,若實現農村集體土地和國有土地的“同地、同價、同權”,國家對土地一級市場的壟斷局面被打破,土地財政收入便會大幅度減少,這是國家不會讓小產權房任意發展的重要原因。
一位不願透露姓名的國土資源部諮詢研究中心委員表示,小產權房是現行土地制度出了問題,其出現是果不是因,作爲整頓切入點不合適。其中的問題複雜,目前的處理方式很難獲得理想的效果。
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