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與今年制定的800億目標相比,前三個月的銷售節奏顯得有些緩慢。2012年首季,銷售金額僅爲82.6億元,完成全年目標的10%左右。對此,該方的解釋是:這是公司有意控制銷售的結果,符合公司今年銷售安排“先抑後揚”的計劃。
先抑後揚符合預期
4月10日,3月份的業績顯示,當月實現合約銷售額40.2億元,環比上漲99%,增長速度比2011年同期快4倍,較2011年3月份的合約銷售額環比增速提高76.4%;合約銷售面積61萬平方米,環比增速提高81.1%。
此外,3月份的合約銷售均價6597元/平方米,合約銷售均價環比增長3.2%。
今年1至3月份,累計實現的合約銷售額82.6億元,累計合約銷售面積129.9萬平方米,累計合約銷售均價6362元/平方米,同比則分別跌58.3%、54.5%及8.2%。
對比同日公佈的業績的中海,及此前已經公佈的保利、萬科,向來發展速度驚人卻出乎意料的低調。
這樣的業績符合集團對2012年市場的判斷,符合今年前抑後揚的銷售策略計劃;觀察1到3月的單月銷售,可顯示銷售形勢正在逐漸好轉。
對於其銷售表現,相關人士稱並不意外,因爲從去年年底開始就有意控制銷售節奏,因此今年年初的銷售與此前保持了均速。
相關人士許某此前的發言已經或許已經爲近期的業績表現打了“預防針”,因此,這些數字並不太讓人感到意外。
在3月29日舉行的2011年年報業績會上,許某再次表示,其對今年的市場判斷是:春節後的二月份不會好到哪裏去,三月份會有點好轉,四、五月份會有所好轉。
他強調:“我現在還是相信這個判斷是正確的,相信之前制定的800億元目標肯定能夠完成。”
“年初有121個項目,全年可能還會有60到80個新項目開盤,怎麼算800億都要完成。別看現在一、二月份完成不多,但全年肯定能夠完成。也許哪個月形勢好的時候一個月就衝到200億,這也不稀奇。因爲,項目數量已經有那麼多了”。他如是表示。
模式調整提升利潤
國泰君安地產分析師則認爲,除了有意銷售節奏控制之外,其可能還有意藉此時機調整產品結構。
該分析師稱,因全國佈局太廣,因此也可以說推盤會變得沒有重點,哪個城市、哪個區域比較好,立即都能銷售。
其認爲,從之前他的發言可以看出,對今年市場預期一般,因此其有意減緩銷售,可能是想將一些產品進行調整,以提高利潤率。
國泰君安分析師還表示,前幾年發展確實十分迅速,但這樣的高速發展並不是長久之道,一定要尋求模式的調整,將追求速度變爲追求利潤。
據2011年年報顯示,去年的毛利率爲33%,“這個數字在房企中算低的了。”分析師如是認爲。
雖然在2009年上市之後,僅用了兩年就將銷售業績做到了行業第二,僅次於萬科之後,甚至將淨利潤數字超越了萬科。但另一方面,較低的毛利潤水平也爲投資者所詬病,而此事也成爲管理層急欲改善的問題。
在上市之後,其淨利潤增長率突然間暴增,這主要是由於香港上市後投資物業公允價值變動帶來收益的增加所致。上市2年來,這項收益對淨利潤的貢獻比例分別達到41.8%和24.3%,這也直接導致了股東權益回報率的大幅提升。
2011年,毛利率爲33%,淨利率爲18.3%,但排除投資物業公允價值變動收益的話,核心淨利潤率爲13.9%,僅比萬科高出0.5個百分點。這樣一來,近兩年的核心淨利潤就變成了55.1億元和86.1億元,這一數字低於萬科。
上述國泰君安地產分析師稱,從這兩年的股價表現來看,不管銷售表現多好,股價也都上不去,所以其乾脆藉此機會放緩銷售,嘗試提高利潤。
他預計,未來可能會提高終端產品的比例,從而避免與中海等企業爭奪高端市場的同時改善毛利狀況。
“當然,肯定不會一次性大規模地進行產品升級,可能會進行小範圍嘗試,再積極推廣,畢竟目前以快打慢的發展策略還是奏效的。”該分析師最後表示。
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