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近日,北京住建委對外發布信息顯示,住建委對全市新建商品住房庫存進行了全面清理,將長期以來積累形成的3.3萬套無效房源做了清除,北京房地產交易管理網對外公示的可售住房由12.4萬套調整爲9.1萬套,其中可售期房6.7萬套,可售現房2.4萬套。
上週末,北京市住建委對商品房存量的重複數據進行了集中清理,據瞭解,在去掉無效以及重複登記的商品房存量後,北京可售期房存量約爲套,與清理前相差20%,清理掉套,現房存量約23964套,與清理前相差約40%,清理掉套。當前北京商品房整體存量在經過清理之後,僅有約91156套,實際市場存量與之前舊有數據相差約27%。
儘管系統清減後,北京存量房比重出現明顯下降,但面對這一意外“利好”業界觀點似乎也衆說不一,儘管有人認爲27%的庫存房降低將爲盤活樓市產生積極影響,但更多的業內人士則認爲,此次數據的清理依然很難對樓市產生促進性根本影響,房企存在的壓力並不會因此而明顯減輕。針對時下熱議話題,北京青年報《廣廈時代》展開深入調查。
事件追蹤
北京清減無效存量房近三成可售住房房源信息將動態更新
“無效庫存不僅干擾居民家庭在購房選房時獲得準確信息,也不利於形成對北京實際可售房源及住房真實供求狀況的準確判斷,影響市場預期。”市住建委相關負責人表示,近日市住建委對全市住房庫存按項目進行了逐條篩查、清理,共有3.3萬套房源經查實爲無效庫存,自即日起被清除。
近日,北京住建委對外發布信息顯示,住建委對全市新建商品住房庫存進行了全面清理,將長期以來積累形成的3.3萬套無效房源做了清除,北京房地產交易管理網對外公示的可售住房由12.4萬套、1589.8萬平方米,分別調整爲9.1萬套、1085.1萬平方米,其中可售期房6.7萬套、778.6萬平方米,可售現房2.4萬套、306.5萬平方米。
住建委負責人同時表示,從上週末開始,北京建設網公示的全市可售住房庫存房源信息,將根據新增供應及銷售情況,實時動態更新。
無效庫存多爲期房現房重複計算
事實上,商品房庫存是表現樓市的一項重要數據,此前有信息稱,北京商品房庫存持續突破12萬套、近13萬套。市住建委相關負責人介紹,此前北京的住房庫存中積累了一定的無效房源。近年來,北京逐步實現新建商品房期房、現房及二手房的網上籤約。但由於採取分步開發建設的方式,房地產交易權屬管理系統在銜接過程中產生了一些無效的庫存數據。如部分實際已售房屋在系統中未及時覈銷,以及期房轉現房後未覈銷而重複計算等。此外,也有少量庫存,雖未售,但開發企業實際已自用或出租,或被查封、被抵押等。
“北京商品房無效庫存中,最多的是期房和現房的重複計算。簡單說,就是在期房時沒有賣出去,後來房子建好了,成爲了現房,再次被計了一次,而期房計入的那次並沒有取消。”相關專業人士介紹。
亞豪機構市場總監郭毅表示,庫存房基數降低表面上看似乎整個房企壓力都減弱了很多,但實際上,此次數據清理掉的是在期房轉現房過程中由於重複積壓偏誤形成的無效存量,並不會對市場實際有任何明顯影響。此次清理的無效存量中,現房是重點,在最新統計的實際存量數據中,期房的佔比由之前的65%上漲到74%,也就是說清理後的數據更反映出期房市場的真實壓力。房企存在的壓力並不會有任何的增加與減弱。另外,對於買房人來講,不必有任何擔心,當前市場已不再是數據表面引領趨勢的時期,限購、貸款政策,以及消費者自己理智的購房態度纔是市場的主導。
刨根問底
樓市庫存壓力依然巨大房價仍然存在下降預期
鏈家地產副總裁林倩則認爲,此次市住建委正式公佈了庫存量,首次用政府權威發佈的數據表明了北京商品房庫存壓力巨大。“去年一整年,北京新房一共才賣出了5.8萬套。即便相對於9萬套這個數字,壓力也是很大的。”
她說,去年和前年是開發商拿地的高峯期,雖然由於市場不好,今年一季度開發商推盤謹慎,僅入市了5000多套,但開發商不可能一直“捂着”,因此二、三、四季度肯定會有大規模新盤推出。商品房的房源繼續增加,開發商的庫存壓力也會繼續增大。而且今年開發商的資金壓力並沒有改觀,因此如果想賣房子,就必須降低價格。“而且從我們的監測看,所謂節後出現的‘小陽春’,目前也正在減退,各個門店的成交量也在下降。”林倩認爲。
9萬套的庫存中,針對剛需的90平方米以下戶型仍佔多數,地域上看,朝陽、通州、大興等區縣的庫存房源較多。“今年北京會有4萬套保障房配租配售,保障房針對的就是剛需人羣,會形成可觀的供應量,這將對商品房庫存的剛需戶型也有很大壓力。因此預計90平方米以下的商品房今年仍然有價格下調的空間。”專家說。
樓市觀察
價跌量升3月成交顯著回暖以價換量促開發商加快甩貨
春節之後,在房企的大力促銷和部分剛需的共同作用下,3月北京的樓市成交量有一定回暖,而住宅均價較去年同期下滑14%,出現價跌量升的局面。
根據北京住建委網站數據顯示,截至3月28日,北京新建住宅簽約套數爲6904套,其中剔除保障房成交量5998套,預計在剩餘三個工作日的情況下,3月全月北京新建住宅簽約量有望達到8000套,環比2月份的5514套增長45.09%,同比去年3月份的5743套增長39.30%,但仍不及2010年同期的10103套。
而截至3月份,北京的住宅均價爲18750元每平方米,相比2011年一季度的21788元每平方米下調了14%,均價也已經連續三個月徘徊在1.8萬左右。
對此,有分析人士認爲,成交量的復甦使得目前市場已經逐漸出現底部特徵,降價項目在目前的價格段已經換來成交量,因此已經降價的項目再度下調售價的可能性不大。在政策底部已經出現的情況下,部分剛需盤已經出現了相對高的性價比,剛需購房者已經可以考慮入市。
鏈家地產副總裁林倩認爲,房企當前明顯的存貨壓力仍然存在,當前在整體市場成交低簽約的情況之下,或將加速開發商調價的步伐。2012年一季度商品住宅價格基本未定,近八週以來成交均價環比變化幅度不超過5%,大部分成交集中於降價項目,未來排除成交結構造成的價格波動外,大量項目跟進降價會使價格延續下調的趨勢。
郊區庫存房佔據絕對比重9.1萬套房仍需一年半消化
從目前庫存情況來看,5-6環之間的庫存佔據全市的絕對主力,佔比達到了51.36%,在調整之前這一比例爲48%左右。庫存基本與成交情況匹配,以2011年全年的成交情況看,5-6環成交佔全市成交比例爲55.2%,6環以外的成交佔比則爲18.6%。
統計還顯示,目前市場庫存的大戶型比較多,3居以上戶型佔比達到了53.9%,成交佔比則不足五成。因此大戶型項目很可能繼續降價以換取成交量。
北京中原市場研究部總監張大偉認爲,在2010年,當年新開期房的簽約率在60%以上,2011年新開項目的累計簽約率只有40%左右。在長期嚴厲調控政策下,成交市場低迷,項目去庫存化率低,即使存量數據大幅減少到9.1萬套,但按月均5000套的消化水平計算,9.1萬套庫存消化週期也有一年半。其中庫存消耗比最大的幾個區域分別爲通州、順義、豐臺、房山,而目前北京大幅降價的項目也基本集中在這幾個區域。
“由於目前樓市整體蕭條,且成交持續低迷的主要原因還在於限購門檻及擔心房價進一步下跌的觀望心態普遍存在,因此即便存量房基數有相當比例的下降,但還不足以對促進購買形成強烈刺激。”專家表示。
業內人士普遍認爲,從目前整體市場來看,房企當前的存貨壓力仍明顯存在,北京樓市依然存在繼續降價的空間,在整體市場成交低簽約的情況之下,開發商或將加速調價的步伐,而之前未降價項目可能在二季度迎來一次補跌過程。
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