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宏觀調控,是最近3年來全國樓市恆定不變的主題,2012年開年伊始,有關政策調控話題就一再被重提,許多地區調控政策開始出現鬆動。
但隨着有鬆動跡象的城市出臺的政策被叫停,加之全國兩會的召開,堅定樓市宏觀調控政策不放鬆的方向被再度重提,許多一二線城市的房價開始走上回歸理性的通道,持續3年的樓市調控效果開始顯現
而有關首套房優惠重啓、房產稅擴面等預期政策風向的轉變,樓市的宏觀政策開始越來越具有針對性,調控也越來越理性。
政策解析
樓市宏觀調控政策不放鬆
政策觀察:在過去的2011年,包括限購令在內的樓市調控政策出臺,加之限貸令的堅定實施,遏制投機投資性購房,加快保障性安居工程建設,房地產價格快速上漲的勢頭得到有效遏制。
進入2012年後,由於沒有跟進政策的出爐,各地開始暗流涌動,從年初佛山新政“一日遊”、到蕪湖新政“三日遊”,再到上海“舊政新解”“七日遊”,地方蠢蠢欲動的心態表露無遺,而中央對這些政策鬆綁舉動的叫停,則將堅持調控不動搖的態度明確傳達。中央的表態明確了今年持續樓市調控的決心,溫家寶總理在全國兩會政府工作報告中也明確指出,過去的一年,中央堅定不移地加強房地產市場調控,確保調控政策落到實處、見到實效,投機、投資性需求得到明顯抑制,多數城市房價環比下降,調控效果正在顯現。並強調,2012年將繼續嚴格執行並逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施,進一步鞏固調控成果,促進房價合理迴歸。
這些信息的釋放可以看出中央調控的決心,許多業內人士分析認爲,決策層的表態明確傳遞了2012年樓市調控政策將繼續從嚴的政策信號,在調控不放鬆的大背景下,房價仍有下調空間。而從市場的表現看,從去年開始全國範圍的降價已經呈現擴面趨勢,而昆明本地的開發商也逐漸HOLD不住,從北市區開始的降價潮開始不斷蔓延開來。
記者點評:樓市調控必須堅定不移地推進,在中央明確2012年房地產調控基調的背景下,可以預期的是今年在嚴格落實調控政策的同時,將會有包括房產稅等跟進政策的出臺,2012年的樓市將註定風波不斷。
政策保障
公租房管理執行逐步到位
政策觀察:有關於保障房的話題每年必提,相關工作也在穩步推進。作爲保障房重要組成部分的公租房無疑將解決居者有其屋的居住難題。作爲2012年本地出臺的最民生樓市政策,我省《雲南省公共租賃住房管理暫行辦法》的正式出臺施行無疑是今年本地樓市最具關注的政策。政策中對於公租房面積、准入門檻、租賃、租金等都作出相關規定。同時明確,租金原則上不得高於同地段同檔次市場租金的70%。
而來自全國的消息,3月25日住建部下發《關於做好2012年城鎮保障性安居工程工作的通知》要求各級住房城鄉建設(住房保障)部門要積極配合財政部門,研究公共租賃住房商業銀行貸款具體貼息政策,對各地對商業銀行發放的公共租賃住房建設貸款可以按規定予以貼息,貼息幅度可按2個百分點左右掌握,貼息期限按貸款期限確定,原則上不超過15年,具體貼息政策由市、縣人民政府確定,更是解決了公租房投入建設的問題。
記者點評:解決夾心層居住問題一直是保障房建設推進的重心所在,近年來,政府大力推動公租房建設,同時卻出現公租房“叫好難叫座”的局面。而如今,伴隨着本地公租房管理辦法,和全國性貼息政策的出臺,加大對社會資金的引入,公租房或將真正進入落實階段。
實惠政策
首套房貸放鬆
政策觀察:儘管2011年高調實施的限貸政策的初衷主要是針對二套房以上,但2011年上半年央行連續6次上調存款準備金率,導致銀行流動性緊張,首套房貸也遭殃及,剛性需求受損。而央行在年前下調了一次存款準備金率,爲各大銀行騰出大量現金。之後在住建部年度工作會議上,住建部部長姜偉新在強調延續2011年樓市調控的基礎上,表示將“支持居民合理購房需求,優先保證首次購房家庭的貸款需求”,顯示2011年被誤傷的剛性需求,將得到政策支持。
開年伊始涉及首套房貸利率的優惠數次被各大銀行提及,對於首次置業剛需來說無疑是大利好的消息。在今年2月初召開的央行金融市場工作座談會上,央行明確指出今年要“繼續落實差別化住房信貸政策”、“滿足首次購房家庭的貸款需求”。這也是自去年房地產市場持續調控以來,央行首次公開釋放“滿足首套房貸”的信號。
而日前從北京傳出消息,工、農、中、建四大行共同研究差別化房貸政策,四大行將“聯手”把首套房貸利率控制在基準利率以內,並提出“要繼續全面貫徹落實差別化住房信貸政策,要滿足首次普通住房貸款需求,在基準利率內根據風險情況合理定價”。目前包括中行、農行、建行等在內的大銀行均在首套房貸政策上有明顯鬆動,最低可申請基準利率9折優惠。
記者點評:誤傷是最近幾年樓市調控不得不面對的問題,特別是調控政策對於剛需人羣的遏制,致使宏觀調控的背景下,人們購房仍舊是難題。可以預期的是,信貸面的調控將更有針對性,原來遭受誤傷的置業人羣在今年或將迎來難得的置業良機。
政策新風
房產稅擴面將至
政策觀察:被稱爲最有望接棒“限購令”的房產稅今年或將成爲樓市調控的政策主題,中央經濟工作會議強調繼續深化房產稅改革。因此繼2011年1月上海、重慶開展房產稅試點,2012年房產稅的試點範圍還可能擴大。此前住建部部長姜偉新表示,今年要繼續加快個人住房信息系統建設,保證在6月底前實現40個主要城市的聯網。這更爲未來房產稅的全面徵收做好了鋪墊。
在今年全國“兩會”上,有關“改革房地產稅收制度”被明確寫入政府工作報告,同時,財政部部長謝旭人在回答中外記者提問時明確表示:“徵收房產稅改革,從去年年初開始在上海和重慶試點以來,兩市的改革工作進展還是較順利的,運行平穩。推進房產稅改革試點有利於引導居民合理的住房需求和促進發揮稅收作用來調節收入分配,所以現在財政稅務部門已會同有關部門,與上海、重慶兩市政府一起,認真總結試點經驗,想在這個基礎上進一步研究推進房產稅改革方案,適當擴大試點範圍,積極穩妥地加以推進。”
謝旭人作出有關房產稅擴面的表態後立刻引起業內的強烈關注,而中央經濟工作會議也指出,將推進房產稅改革試點,3月18日謝旭人又在中國發展高層論壇2012年會上表示,房產稅改革試點今年將穩步推進,2012年房產稅徵收範圍擴大已成定局。
記者點評:“限購令”是否違背市場規律,我們不必再深究,但其給市場帶來的影響是空前的。在調控不斷深化的現在,市場呼喚有新的政策接棒“限購令”,“房產稅”無疑是最優的選擇之一,但政策的出臺必須深入進行考慮,避免政策空調給市場帶來不利影響。
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