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銷售找內資公司租賃關注外資公司
寫字樓供應量猛增,考驗開發商的是如何進行差異化競爭。
高力國際華南地區董事總經理林國東:
寫字樓最重要的是產品的差異化,年供應100多萬平方米的超大供應廣州曾出現過,上海3年前也出現過,北京也出現過,確實需要一段時間才能消化供應量。如果是銷售,八九成需求都來自內資公司,可能是深交所上市的公司,央企、銀行、金融等企業爲主,如果是租賃,雖然外資現在擴張速度比較慢,但依然可以佔到50%左右的需求。面對未來這麼多的供應,開發商必須從它的產品差異化出發,除了硬件還有園林、綠化等,還有很多產品之間的競爭,開發商必須從經營、管理、營銷層面去競爭。
寫字樓“井噴”有人樂觀有人愁
深圳目前規劃和在建的200米以上高樓有74幢,未來合計有111幢200米以上高樓,這相當於香港、上海和新加坡的總和,而這些高樓中大部分將成爲寫字樓,“深圳未來將有52幢超高層甲級寫字樓”,高力國際華南地區董事總經理林國東表示。
有數據顯示,深圳今年的寫字樓供應量奇高,相當於過去數年深圳寫字樓年成交量的幾倍之多,供應量“井噴”式入市在目前房地產市場不景氣的大背景下將會產生怎樣的連鎖反應?
美聯物業全國研究中心主任徐楓認爲,2012年深圳商業地產(寫字樓+商鋪)成交將有壓力。原因在於:一是年內新增供應過大,特別是寫字樓方面;二是商業地產定價偏高,下家接盤有難度;三是按揭利率高企,回報率難以企及,買家持貨意願不強;四是產品同質化程度高,彼此之間競爭激烈,難以共贏。
一方面是井噴式的新增供應,另一方面以商業物業運營見長的仲量聯行、高力國際等機構卻都對深圳寫字樓市場表示出樂觀的情緒:深圳曾經有過某一年份甲級寫字樓供應量奇高的情況,而廣州、上海、北京也都曾出現過這樣的情況,但市場最終都消化了,深圳寫字樓市場是有很好的消化空間。寫字樓中的優質物業不用擔心,那些差一點的寫字樓則要小心了,未來考驗開發商的就是寫字樓之間的差異化競爭。
悲觀派
供應大回報低成交有壓力
美聯物業全國研究中心徐楓:
根據美聯物業全國研究中心的研究,深圳商業地產的成交與基準利率的調整有比較密切的關係。在2010年10月加息以前,深圳商業地產(寫字樓+商鋪)一二手物業成交面積一直處於相對高位,平均達到12萬平方米。隨着11月起的連續加息,商業地產成交面積上漲乏力,終於在2011年7月該年內第三次加息後,逐漸走跌。加上去年7月11日深圳二手住宅市場實施了評估價過戶政策,也影響了商業地產的交易預期,7月商業地產一二手合計開始向12萬平方米以下關口滑落,當年8月備案數據只有96565平方米,下行的趨勢延續到2012年2月,只有5萬平方米成交。自3月起,商業地產的合計成交面積超過了12.4萬平方米,主要貢獻來自二手市場,特別是商鋪成交。
目前,十年期的貸款基準利率經過2010年曆次加息,已上升至7.05%,而深圳商業地產的租金回報率大部分是低於7%。以寫字樓爲例,根據美聯物業全國研究中心統計的深圳甲級藍籌寫字樓租金回報率,只有4.51%,與7.05%相比,兩者利差達到2.54%。按照今年的經濟形式,基準利率有下調的壓力,預計5年以上貸款基準利率有望回到7%以內。與此同時,深圳商業地產的租金上漲幅度仍趕不上價格上漲幅度,因此房產抵押貸款的利率與租金回報率方面利差仍有可能保持在2%以上,但業主仍可通過物業增值來盈利,這也是爲什麼二手交易仍然活躍的原因。
從需求層面來說,在深圳市場我們做過寫字樓市場需求調查,發現深圳寫字樓市場主流客戶都是盈利能力一般的行業或者是公司,主要涉及物流、IT、旅遊、金融行業,真正去衡量不少企業的資產負債表、盈利能力等,真的很難有公司能支撐寫字樓租金280—300元/平方米的價位。我們關注的是這個市場中位數成交,這是支撐整個市場發展動力所在。所以在未來市場深圳這一塊能夠支撐成交量很大的客戶羣體是現在比較柔弱的中小企業;二是來自於香港市場迴歸或者是對成本比較敏感的企業,如果用香港租金來算,是能夠把深圳租金帶高一點,但是否能夠到200、300多元/平方米,短期之內是很難說的。
寫字樓供應量爆發值得關注
世聯華南商業部總監何學禮:
年初以來深圳二手商業成交基本上算是半休息狀況,一手也是靠幾個盤通過轉借的形式,以短平快的方式走了一把,能走多少走多少,二手基本上動都沒有動。我認爲商業地產還要區分一下寫字樓和商鋪,寫字樓投資回報率,就算地段再差也能夠保證3%以上,但商鋪如果好的話也就到3%,這還是很不錯的,尤其現在在售的商鋪,對比寫字樓,可能相對投資回報率高一點,但不會達到10%這麼高,這還是通過前期運營,不停在招商領域當中更換自己的品牌,提升自己業態豐富度,並進行國際品牌招商才能達到這樣的效果。深圳商業供給這部分今年是非常大,但商業地產主要是寫字樓今年供應量的突然爆發。
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