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剛需入市拉動成交量“回暖”
據統計,1月二手房市場在春節傳統淡季及市場觀望氣氛的影響下,交易日日均成交量自2008年10月以來再次跌破百套,創近三年來的新低。市場的低迷持續到2月上半月,隨着農曆春節淡季效應的減弱,節後在部分剛性需求入市的帶動下,二手房市場活躍度與節前相比出現了較大幅度的提升。3月天津市二手私產住宅共成交5038套,在剛需及部分首次改善型置業需求釋放的帶動下,全月成交量自去年1月之後連續14個月以來再次恢復至5000套以上的成交水平。
我愛我家分析認爲,從成交特點看,一季度二手房成交量的上升主要來源於低總價需求的階段性釋放,其總量不大,範圍較小。加之“限購”及“差別化信貸”政策並無任何放鬆信號,中高端改善需求難以出現規模放量與集中入市,因此,不會使得二手房成交量出現快速攀升,更難以造成二手房價格的急轉直上。
不同板塊房價走勢各異
一季度二手房成交增量主要集中於市內六區中的中低價位普通住宅。如河北區王串場、河東區中山門、紅橋區丁字沽及南開區雅安道等片區,佔到了市場總體成交的90%以上;且在成交價格及戶型方面,總價80萬元以內、面積80平方米以下的中小戶型、中低價位房源成交佔據了整體的80%以上。當前的市場中,此類房源的需求熱度使得業主的心理預期有所提高,議價空間隨之縮小,保持了成交價格的堅挺。而高端片區並未受到節後此輪成交熱度的影響,依然保持需求量少,房源滯銷的狀態,因此在價格方面仍存在較大的議價空間。
大戶型房源價格有所鬆動
面對房源的持續滯銷,高總價大戶型業主主動採取了價格下調,然而受調控政策影響,使得集中購買大戶型的投資及改善型需求受到抑制,因而大戶型在一季度二手房市場中的成交極其有限。
在大戶型產品價格鬆動的同時,低總價中小戶型房源表現搶眼。憑藉戶型適中、購買成本低的優勢,在當前房價高位運行、信貸政策緊縮的背景下,小戶型更符合剛性自住需求,其價格的抗跌性也隨之顯現。據成交數據顯示,一季度總價80萬元以下房源成交比例近70%,且成交佔比自去年11月份以來保持連續上漲趨勢,正是由於價格堅挺的中小戶型成交走高使得整體成交均價難以出現大幅的下探。
指導價上調板塊反應不一
天津市將普通住宅指導價格標準在2012年2月1日再次進行了調整,此次調整是繼2007、2008和2010四年之後的第四次上調。在二手房交易過程中,原先屬於非普通住宅的房屋,在價格標準上調之後,有可能被劃爲普通住宅,其契稅與營業稅等相關稅費總額有望減少在50%以上。
隨着普通住宅指導價格的調整,在分屬普通住宅與非普通住宅的板塊間,交易熱度也大相徑庭。一方面,市內六區各普通住宅集中區域成交成絕對主力,如河北區王串場、河東區中山門、紅橋區丁字沽及南開區雅安道等,佔到了總體成交的90%以上;另一方面,非普通住宅集中的高總價房源區域,如河西區梅江,南開區奧體、老城廂等片區的成交仍處於低位,購房需求受政策影響難以集中釋放。業內人士普遍認爲,普通住宅價格標準的調整,符合本輪宏觀調控“引導住房合理需求”的原則,在保障剛需的同時,並未給投資投機型需求以可乘之機,因而,有利於本地樓市的健康穩定發展。
一季度租賃市場回暖迅速
與買賣市場的低迷狀態相比,春節過後租賃市場迎來首輪高峯期。據我市中介機構提供的租賃成交數據顯示,節後租賃市場迅速回暖,日均成交量漲幅在四成左右,房源約看量上漲近五成,同時部分熱點片區租金價格普遍回調。
租賃成交量方面,節後大量外來人員的返津是造成市場迅速回暖的主要原因,有將近八成的租房羣體爲外地來津的上班族,使得市場活躍度明顯增強;此外,中小學寒假結束,部分陪讀需求的入市也加速了節後租賃活躍度的提升。
租金價格方面,隨着租賃需求的集中入市,交通便利、生活配套齊全等熱點片區的一、兩居室房源,以其出行便利、戶型適中、性價比較高等優勢,受到租戶青睞,使得此類片區的供需矛盾加劇,導致租金價格回調,部分片區出現小幅上漲。
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