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當商品住宅市場面臨銷售窘境普遍採取“以價換量”策略的同時,二手房市場並未出現普遍的價格鬆動。新房項目的銷售策略要考慮到後期資金需求、去庫存、銷售任務、政策背景等制約因素,而二手房市場則都是由賣家獨立定價、買方議價,因而在二手房市場中影響交易的更多是買賣雙方的心理博弈。
一、供需雙方彼此迎合
自去年3月限購、限貸等調控政策執行以來,加劇了市場中剛性購房者的觀望情緒,經過一年的樓市調整,婚房、拆遷、學區房等較爲迫切的剛性需求以及部分首次改善型置業需求在今年一季度開始釋放,房價毫無疑問成爲購房者關注的重點,並且多數買家對當前交易的主控權充滿信心。
與此同時,在房源長期滯銷和價格逐步下滑的背景下,賣家的心理預期已不那麼信心十足,尤其是急需資金急的業主對成交的意願更爲迫切,並採取了主動降價、贈送傢俱、家電等方式,來增強所售房源在市場中的競爭力。賣家的“誠意”對於積壓許久的剛性購房者頗爲奏效,一旦房源合適,在二手房交易的價格、付款方式及騰房時間的具體細節上,買賣雙方均體現了不同程度的迎合,交易隨之順利達成。
二、好房出售試探提價
自2月中旬以後,隨着剛性需求的集中入市造成了二手房成交均價的小幅上漲,尤其市內配套成熟片區的中小戶型房源受關注度進一步提升。一些配套完善、出行便利、佔據學區優勢等優良地段的房源,因其在市場中具有較強的競爭力導致多個買家關注,甚至部分業主出現了試探性提價現象,截至目前,此類房源的成交價格仍相對堅挺。
業內人士分析認爲,目前部分熱銷房源的價格堅挺,是由於剛性需求的集中釋放所帶動,但是在目前房地產宏觀調控促進房價合理迴歸的市場環境中,購房者對於房價下行的預期仍然強烈,熱銷房源掛牌價格的止跌反漲短期內難以奏效。
三、主動降價反遭被動
衆所周知,如購買首套住房,不足五年的二手普通住房與已過五年的二手房相比需多繳納5.65%的營業稅與1%的個人所得稅,受交易成本的影響,當前市場中房齡較新的二手房反而難以受到剛需購房者的青睞。
“其實很多二手次新房的業主已經考慮到稅費問題,在出售時會主動降價,次新房擁有更高的性價比,如陽光100區域的房源房齡均較新,很多房子沒過五年的業主急於將房子出售,都會主動降價在5至10萬元。”鏈家地產陽光100一店經理王海源介紹說:“出於交易稅費的考慮,客戶一般到店很少有人諮詢次新房,只問房源過沒過五年,如果沒過的話就不再關注。由於人們的心理因素,常常以爲未滿5年的房子擁有高額的稅費而望而卻步,但業主在將自己的次新房出售時已經考慮到稅費等原因了,因而雖然議價空間很大,卻反遭被動。”
四、堅持高價選擇惜售
面對市場的冷淡,雖然很多二手房賣家採取了類似商品房市場“優惠促銷、加贈電器”等手段提升所售房源的性價比,但仍有不少的賣家就是過不了“房子貶值”這道心裏的坎兒。氣象臺路鳳凰城小區的一位賣家就對記者表示:“我們這個小區在二手房裏一直是高檔房源,這兩年的成交價從來沒低過2萬元/平方米,現在有人提出1.8萬元/平方米的價格買我的房子,雖然和周圍的新房房價比都已經不低了,但我還是拒絕了,想等等看,應該會有出價更高的買家。”
中介店員也向記者反映,很多賣家賣房看“心氣兒”,標出單價2萬元的價格,即使同小區的類似房源降到1.7萬元,賣家還是堅持2萬元,交易心理並不主動。而這種“心氣兒”大都是和小區房源的歷史成交最高價做對比的,放在當下很不現實。
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