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中國的土地政策是投資者或自住者購買擁有50年或70年居住權的土地租賃政策。房價不過是土地使用權的轉讓費,政府只征收極低的購房契稅,並未征收房產稅。即便是在重慶與上海的房產稅試點,也並非真正意義上的房產稅,而類似於奢侈品稅。在2011年,重慶與上海房產稅試點的稅收額度僅為1億與22億元人民幣。真是杯水車薪啊!
就拿房產稅制度較為成熟的美國來說,房產稅面向全民征收。美國土地大多為國有土地,不考慮州、縣和市鎮等地方政府的因素,僅美國聯邦政府擁有佔美國國土面積的30%。美國房產稅稅率都由地方政府的立法機關根據當地的財政支出自己決定房產稅的稅率,一般在1%-3%。在美國買房,買主除了關心房價外,還關心房子所在地區的房產稅稅率。賣房者付房產交易日以前的房產稅,買房者從房產交易日開始,支付房產稅。
一般,美國出租的房子稅率約為租金的30%。房產轉讓則要征收15%的資本得利稅,以及佔交易價格1%-5%的營業稅。如果房子是按揭購買,還要對貸款額征收0.35%的印花稅與0.002%的無形稅。2009年,美國自住房估價中位數是185200美元,家庭房地產納稅額中位數是1917美元。房產稅納稅額最高的是新澤西州,平均每個住戶交納6579美元,最低的是路易斯安娜州,平均每個住戶交納243美元。
房產稅,實際上是房屋稅和土地稅的合並叫法。房屋稅與承載房屋的土地所有權無關。如果土地私有,則對土地和房屋分別征稅,這時就叫房產稅。如果土地國有,則只對房屋征稅,這時就叫房屋稅。盡管我國商品房土地是國有土地,但在實際操作過程中卻與私有土地並無太大區別。
眾所周知,房價由土地價值與房屋本身價值決定。其中房屋價值的高低由供需決定,過高的房屋稅不僅不能解決房產泡沫的問題,反而嚴重打擊房產建造者的熱情。土地價值卻完全是一種金融現象,跟供需沒有太大關系。從歷史上看,土地投機乃是資本社會的痼疾。比如在天津社會科學院出版社的《世界金融五百年》一書中就談到了19世紀到20世紀的土地投機熱潮。在現代貨幣與信用體系中,土地價值的漲跌與內生貨幣有關。內生貨幣則由商業銀行的行為所決定。
由於土地的價格由地租決定,土地稅主要是以地租為稅基進行征收。因此土地稅是浮動的,隨土地價格增加而增加,隨土地價格降低而降低。在土地稅全面鋪開的條件下,政府緊縮信貸,房產市場仍將保持理性,不會發生暴漲暴跌的現象。這是因為,當土地稅征收後,銀行無法以利息的形式獲得土地租金中的任何一部分,房產價格就不會被商業銀行的信貸擴張刺激上去,而土地地租也將保持穩定。此外,向土地地租征稅也就是對土地本身征稅,相當於資本市場上的資本利得稅。這樣不僅將讓房產開發商的經營活動變成純粹的建築工程活動,而不是變成囤地倒賣的進行金融投機活動的房地產投機者。在這種情況下,房產泡沫幾乎不會形成。
像在未有開征土地稅時,銀行利息包含了土地地租收入,而政府卻通過所得稅、營業稅、增值稅等各種苛捐雜稅向創造價值的人們征稅。換而言之,這種稅收制度是在鼓勵人們去投機,卻打擊了人們創造財富的積極性。在《世界金融五百年》一書中,日本經濟泡沫的形成與此亦有莫大的聯系,中國經濟也並非特例。結果,人們的生活成本與工商企業的經營成本隨之大幅提高,嚴重影響了中國經濟發展的可持續性。
在《世界金融五百年》一書中,我們看到美國物業稅制度也存在這樣的漏洞,即房屋稅的征收力度高於對土地稅的征收力度,結果既打擊了包括建築業在內的實體經濟,又刺激起金融泡沫與房產泡沫的興起(建築業是實體經濟范疇而房地產開發則在相當大的程度屬於虛擬經濟范疇,兩者性質具有本質上的差異)。
眾所周知,地方政府很有可能會因房產泡沫的破滅而導致地方債務危機。結果,這些年來房產泡沫的好處歸於以房產開發與投機為幌子的土地投機者(包括部分地方政府官員)手中,而讓地方政府承擔最終的損失。因此,不能讓這些年來土地昇值的利益完全納入土地投機者的囊中。應對土地昇值利益的稅收進行追繳。就如同美國對海外資產征稅政策一樣,5年內脫離美國國籍者都具有追繳的權力。
通過追繳土地昇值利益的課稅,可以避免房產泡沫破滅帶來的一系列嚴重的問題。同時還應追繳銀行這些年來的地租收益,以此補貼高價自購房者,以防止避免出現美國次貸危機時產生的各種社會與政治動蕩。換句話講,應征收土地地租的所有增值,而不是對房屋本身征稅。對房產開發商亦然。開發商只應獲取應得的投資回報,而不應獲取暴利。比如,由於經濟發展與政府的公共設施建設使得某塊土地價值暴漲,表現在土地租金的暴漲上。地租上漲的原因並非土地使用權購買者自己的投資,這樣的高額昇值利益不應歸土地使用權購買者所有,而應以課稅來讓這些人獲得公平而合理的地租回報。
要征收真正意義上的房產稅尤其是土地稅,需要兩個必要條件——個人收入申報制度與個人信用制度。個人收入申報制度牽涉到實權官員與大商人這兩個階層的財產公開制度,而個人信用制度則牽涉到個人破產制度的建設。所謂個人破產制度,即某個人在其個人資產無法償還自有全部債務時,通過法定程序宣布其破產並核銷債務的法律制度。在裁定破產後的一定時期內,破產人只有權享受基本生活,不得進行奢侈消費和商業行為。個人破產制度最早起源於古羅馬。在古羅馬,當債務人無力清償債務時,經兩個以上債權人申請,或由債務人承諾以其全部財產供債權人分配後,裁判官則可扣押債務人的全部財產悉數變賣,公平地分配給各債主。目前,個人破產制度已經成為很多發達市場經濟國家的基本民事制度。顯而易見,這兩個必要條件在目前的政治與社會現實中都難以實現。
由此看來,房產稅尤其是土地稅的征收工作極難兌現。盡管包括我們在內的很多人都在呼吁在全國普遍實行房產稅,但根據實際情況,房產稅的試點與征收工作只能是雷聲大雨點小的威懾性房產調控工具。所謂威懾性意味著短期內難以實現,就像世界各核大國都不會貿然向其他國家施放核武器一樣。房產稅主要是土地稅也只是國家調控房產市場的威懾性戰略核武器,而且是一種在短期內難以實現的戰略核武器,通俗地說就是紙老虎。
但是從長期可持續發展的角度看,房產稅尤其是土地稅乃是維護國家與各個地方上長治久安的政策工具。就拿美國來說,房產稅稅率與當地政府的公共服務水平存在著顯著的正相關關系。換而言之,房產稅稅率越高的地區,其政府服務質量也明顯更為優秀。比如在房產稅稅率高的地區,中小學校的等級就比較高,有的地區從幼兒園到高中免學費,並為學生提供免費午餐及免費交通。
我們都知道,土地財政是一錘子買賣,無法長期維持。因此,如果房產稅尤其是土地稅始終不能出臺,地方政府必然缺乏足夠的財力維持必要的公共服務。在這種情況下,政府只能甩包袱,將給公眾提供的基本公共服務扔給社會,甚至變成商人盈利的手段。短期來看,政府減輕了財政負擔,維持了政府機構的財務穩健。但長期來看,那只能是一個自掘墳墓的開始。甩掉那些必要的公共服務等於自我放棄了地方政府應承擔的職能,長此以往,地方政府的信譽將喪失,地方政府的權力亦將被架空。
在這方面,非洲一些國家的政府便是前車之鑒。非洲一些國家的政府由於缺乏必要的執行力,無法為公眾提供必要的公開服務,只能依賴於很多西方國家政府支持的NGO(非政府組織)的援助,幫助其行使政府的基本職能,而其本身的政府權力卻被架空。結果,在權力架空與官員腐敗的雙重打擊之下,非洲很多國家的政府走馬觀燈,你方唱罷我登場,社會動蕩,政府垮臺重組,社會再次動蕩,政府再次垮臺重組成為常事。因此,如果房產稅尤其是土地稅長期停留在口頭與文字上,甩包袱必然成為不得已的選擇,那麼未來或將不會是我們所希望那種穩定繁榮的局面了。