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近日,隨着保利、中海等央企以價換量的號角越吹越響,網絡上出現了地產央企“限時清存貨”的傳言。2012年伊始,“保價派”保利地產已搶先在全國40多個城市降價出貨。2009-2010年激進跑馬圈地帶來的存貨壓力不言而喻。
保利高層曾坦承,“2012年銷售目標還是爭取要有所增長,但是難度挺大。”
事實上,2011年調控最嚴峻時期保利已遭遇了挑戰。儘管銷售額站上了歷史新高,但江湖座次已由第2退至第4。
2010年保利喊出了“3-5年再造一個保利”的口號,擴張舉動異常生猛,一度被視爲最有可能超越萬科的地產商。然而,2011年萬衆矚目的保利增速急降,敗給了恆大和綠地。
保利究竟怎麼了?
重資產模式困境
2006年剛上市還只有165億的資產規模,僅相當於1/3個萬科,1.3個招商地產(000024,股吧)和1.5個金地。
5年來,保利激進擴張的態勢有目共睹。截至2011年年末,保利的資產規模已達到了1953億,基本上實現了“3-5年”再造計劃中的2000億資產目標。
目前保利的資產,已相當於2/3個萬科(2962億)和2.5個招商地產(797億)。這個5年12倍的擴張野心,可以理解爲從一個千億到另一個千億的疊加。
早在2007年,規模不足400億的保利已提出了“2000年資產破千億”的目標。2009年年末,保利的總資產已近900億,按2006年以來81%的複合增長率計算,千億目標指日可待。
2010年1月,有“鐵娘子”之稱的宋廣菊取代前董事長李海彬掌舵保利,並在內部提出了“3-5年再造一個保利”的計劃,即確保未來三年的年增長目標不低於30%,爭取三年後實現各項指標再度翻倍,總資產超過2000億。
在央企火爆圈地的2009年,保利投入巨資410億拿到1338萬平方米地。2007年前保利購地款還不足200多億。2010年,保利攻城略地的力度達到歷史之最,全年新增土地權益面積高達1441萬平,斥資近500億。
與迅猛拿地快速開發對應的是保利爆發式的業績增長。2007-2011年,保利銷售額已從142億躍升至732億。
當然,極速擴張中保利亦受困於高負債、資金緊張等因素。“保利在2009-2010年衝得尤其快,當時拿地很猛,而且底價都不低,我們也擔心它的資金鍊條會斷裂。”北京某券商研究所人士分析。
2010年,似乎是保利極限奔跑後擴張登頂的一年。2011年正值宏觀調控最嚴峻之時,保利迅猛擴張的態勢似乎略有放緩。2011年,保利多項指標增長率在大幅下降,僅僅徘徊在“3-5年”再造計劃中30%的增速左右。首先,1953億的資產規模同比增速僅有28%,而2006-2010年,保利總資產增長率分別達到了106%、148%、31%、67%、70%。
銷售方面,2011年保利實現732億銷售業績,增速僅11%。而趕超保利的恆大、綠地仍表現出高速發展態勢,業績增速分別爲59%(804億)、19%(776億)。
從盈利角度看,保利歷年淨利潤增速均超過50%。然而2011年,狂飆突進式的輝煌已不再,淨利潤增速只有32%。
前述券商人士說,“保利之前在資金鍊問題上受過教訓,現在會比較謹慎,運營策略有所轉變,業績放緩在情理之中。”
不光是增速放緩,保利同時減少了拿地的動作。2011年保利新增近920萬平土地面積,同比下降32%,購地款爲240億。競爭對手恆大則不然,2011年新增項目4084萬平,增長42.5%。
“通常來講,購地款佔銷售金額的一半比較合理。”深圳某地產顧問說。2011年,保利土地投資金額僅佔當年732億銷售金額的33%,而在2009、2010年,這一比例分別高達95%、76%。
前述券商人士指出,“雖說保利是國企,但拿地、資金的優勢沒以前明顯。95%的土地要按招拍掛的程序,有優勢也是間接的,而且融資成本其實也不算低。”
艱難轉身,商業地產將佔3成
2011年暴風驟雨式的宏觀調控頻頻來襲,住宅市場疲軟。和多數以傳統住宅爲主業的地產商一樣,保利也經歷着前所未有的轉型,即加緊佈局商業地產等領域。
2011年保利新增的20個土地項目中,有多達10個是商業地產項目。保利掘金商業地產的意圖可見一斑。
近日,保利在北京啓動商業地產發展戰略,表示“3-5年內將達到住宅與商業地產投資7:3的新投資結構”、“新10年裏商業地產將提升到與住宅地產同等高度”。
事實上,早在2009年,保利地產就開始試水商業地產。年報顯示,2009年,廣州保利世貿中心一期博覽館、二期品牌展覽館分別實現經營收入2億和1億元。3億元的商業地產營收對保利2009年的整體業績貢獻比例仍較小,約爲1%。
2010年,保利加大商業地產經營力度,實現經營收入5億元,在357億的整體營收中的佔比仍只有1%。“限購、限貸下多數住宅型地產商也向商業地產做轉移。後者需要的資金量大,回收期長。保利本身已接近負債上限,要特別注意資金安全。”前述券商人士說。
如果按照保利的“十二五規劃”,未來商業地產一年的營業收入計劃將達到20-25億。
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