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近日,《2012房地產百強企業研究報告》(下稱《報告》)正式出爐。這份由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所等三家單位共同主辦的“中國房地產百強企業研究”,自2004年來已連續進行了九年,它的發佈,也成爲了每年評判房地產企業經營實力及行業地位的重要標準。
近一年多時間來,房地產始終處於嚴厲調控中,如此市場背景下,開發商經歷了從開發能力、資金儲備到市場接受度等的多重考驗。儘管有人說“瘦死的駱駝比馬大”,但通過此次的報告中不難發現,即使是行業大佬,在此輪調控中的表現也並非一成不變。
百強市場佔比再度上升
據《報告》,位居“中國房地產百強企業綜合實力TOP10”前三甲的爲萬科、恆大與保利。較去年同期榜單而言,恆大從去年的第六位躍升至今年的第二,其餘兩席不變,而去年的“亞軍”中海則跌至第四。
研究小組表示,TOP10房企以其規模大、盈利和融資能力強、運營效率高、發展穩健、成長良好的全方位優勢,成爲全國房地產企業的標杆。但據記者觀察,從全部十強來看,上榜房企並無根本性改變:除中信房產取代合生創展進入前十外,其餘房企均是十強榜單中的熟面孔。杭州房產大佬綠城則由去年的第五下滑至第六。
值得一提的是,十強中的萬科、保利、中海、龍湖、綠城、金地在杭州均有項目開發、在售,佔到十強中的六席,不難看出杭州市場在諸多知名房企心目中的重要程度。
《報告》還指出,2011年百強企業行業集中度持續提高。其中百強企業2011年銷售額的市場份額上升至28.1%,較2010年提高了1.2個百分點;銷售面積市場份額則上升至15.2%,提高了0.8個百分點。這也就意味着,在嚴厲的樓市調控下,大佬們依然發揮了行業領軍者的角色。
“不難看出,一些佈局全國的房企,在銷售金額、開發規模上依然呈現出向上的態勢;而部分小型開發商則出現了規模縮水的情況,甚至需要通過各種辦法來確保企業運作。”曹旭東分析表示,大佬們的出色表現,正體現出了行業中的兩極分化格局。
浙江房企多家上榜但表現欠佳區域侷限是主因
除綠城繼續領跑外,其餘登上百強榜的杭州房企還有濱江、開元、宋都、保億、衆安、華都控股等。此外,在浙江省內,來自寧波的銀億房產、奧克斯地產、麗水的金龍房產、紹興的金昌房產、諸暨的祥生房產等力量的注入也確保了浙江房企在榜單中的規模佔比。
儘管如此,據瞭解,相比於一些全國佈局的房產大鱷,浙江房企在去年的表現並不盡如人意,這與多數浙江房企的區域佈局大有關係。
“此次受調控影響最大的是‘北上廣深’等一線城市,以及部分二線城市,其銷量、價格都出現了一定程度的下行。而在杭州,其市場表現與‘北上廣深’的步調基本一致,在這樣的調控影響下,不少將開發重點放在杭州的開發商,他們的日子顯然不好過。”曹旭東說,無論是浙江房企還是杭州房企,整體表現相比2010年略有回落,甚至也有一些規模收縮的情況。
統計數據顯示,三四線城市在此輪調控中表現穩健,甚至有不少還出現了業績增長。以今年1-2月爲例,“北上廣深”等一線城市的成交量普遍在低位運行,而在二線城市,杭州、南京、武漢、天津的表現參差不齊,但東莞、唐山、佛山等三線城市的成交量則普遍處於近年較高水平。
有業內人士表示,正是基於如此原因,在全國佈局較廣的房產公司便容易通過資金週轉渡過難關;而把雞蛋放在同一個籃子裏的一些浙江企業,一旦摔了籃子,便容易陷入困境。
商業地產表現搶眼二三線城市受關注
而在不尋常的2011年,商業地產的異軍突起也是支撐起調控中的樓市的有力因素。數據顯示,2011年,全國商業營業用房的銷售面積同比增長了12.6%,銷售額增長達23.7%,較商品住宅表現搶眼。
《報告》指出,2011年的房地產市場變化加快了結構調整進程,行業整合態勢更加明顯,其中寶龍、紅星美凱龍等企業已形成成熟的產品系列,商業開發運營模式也日趨成熟。而這些企業同樣在杭州樓市中有所佈局。
在杭州,2010年,寶龍地產在下沙高價拿地,並於近期推出了寶龍城市廣場的首批房源。儘管有業內聲音認爲其“受限於市場而虧本銷售”,但並未影響寶龍在杭大力發展商業地產的腳步。
杭州寶龍城市廣場營銷總監熊國華表示,今年7、8月,項目即將推出別墅商業類項目,而整個項目目標則是打造成爲下沙的商業中心。熊國華透露,今年寶龍有在杭繼續拿地的意向,“倘若再拿地,我們也會以商業爲重,這個思路不會變。”
而除了這些房企外,億豐、蘇寧等上榜房企在杭州也開發有房地產項目。其中,億豐在杭州良渚在售的億豐·蔚藍郡除了住宅類產品外,還有酒店式公寓、商鋪類物業;而蘇寧電器則於2011年摘得了位於拱墅區米市巷單元的一宗商業金融業用地。
正如一位與會開發商所說,中國的城市化不僅表現在住宅的快速發展,更在於這些城市功能的提升,因此商業地產實際上是一些城市升級、消費升級的需求。該開發商更進一步提到,在二三線城市做商業地產,具有相當大的跨越和挑戰,“因爲它不僅僅是我們簡單的開發,更有其資本運作、招商能力,尤其是後期的運營能力。”
2012轉型之年專家提醒企業仍需做好產品
對於目前的市場情況,《報告》認爲中國房地產企業正從多年來的高速成長期步入一個平穩發展期,從依賴地價與房價上漲獲得高額利潤,向依靠綜合開發能力逐步過渡。而已經到來的2012年將是一個轉型之年,百強企業的業務佈局、產品體系、盈利模式和管理模式將發生深刻的變化。
當然,在宏觀調控之下,中國房地產市場風險與機遇共存。對此業內普遍認爲,政策走向將成爲影響市場走向的重中之重。爲此,在此次發佈會上,住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹特地作了名爲《2012年中國房地產政策趨勢分析》的主題演講。
在秦虹看來,此輪房地產調控從“國十條”以來房地產調控的政策始終把握着一個核心,即“兩手一起抓”——一手控制投資和投機性需求,控制房地產上漲;另一手大力堅持保障性住房,滿足市場的剛性需求。
“總而言之,從長期來看,政策方向與過去相比也已經做了調整和變化,今後政策目標已經非常清晰。在這種情況下,企業真正需要思考的是在房地產行業在遇到宏觀層面的調整下如何做好自己的產品,如何提高自己的專業化能力,這纔是我們企業長期發展之道。”秦虹說。
除此之外,而黃瑜也把脈了今年的市場走向,其中特別提到了市場普遍關心的房產稅,“今年房產稅試點的面會進一步擴大,這對市場不一定是打壓,短期內可能是一個很好的取代限購的措施。”而在貸款方面,黃瑜表示,研究表明限貸的影響要大於限購的影響,“限購畢竟是局部城市,限貸是全面的,因此限貸稍微放鬆對市場是利好。”
中國房地產百強企業
“綜合實力TOP10”
排名公司名稱
1萬科企業股份有限公司
2恆大地產集團有限公司
3保利房地產(集團)股份有限公司
4中國海外發展有限公司
5綠地控股集團有限公司
6龍湖地產有限公司
7綠城房地產集團有限公司
8金地(集團)股份有限公司
9合生創展集團有限公司
10北京首都開發控股(集團)有限公司
商業地產優秀企業
寶龍地產控股有限公司
上海紅星美凱龍房地產有限公司
上海證大房地產有限公司
蘇寧置業集團有限公司
寧波奧克斯置業有限公司
上海億豐企業(集團)有限公司
香港中潤控股集團
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