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一、土地市場宏觀環境分析
1、3月政策要聞
未來3年北京商品住宅供地將縮減25%
《北京市2011-2015年國有建設用地供應計劃》正式出臺,5年裡北京將供應的住宅用地有9300公頃,其中保障房用地4800公頃,佔比超50%,而商品住宅供地縮減25%。
北京加大保障性住房供地,其中經適房和限價房用地供應量繼續加大。“十二五”期間,保障房用地4800公頃,其中,公租房(含廉租房)用地為900公頃,限價房及經適房用地1100公頃,定向安置房用地2800公頃。
根據規劃,“十二五”期間,北京城六區除了各產業園供地之外,住宅土地供應將主要集中在朝陽溫榆河和?頭(五環以外),三環內原則上不再新增住宅用地。這與2007年至2010年規劃中城區住宅供地需佔30%相比,城區供地呈現繼續縮減態勢。
此外,北京將嚴格執行土地節約集約利用的控制標准,住宅用地的容積率不得低於1。這意味著,“十二五”期間,低密度的用地供應難於再現,北京不會新建低密度的豪宅項目。
日前,住建部印發《建設用地容積率管理辦法》的通知稱,未確定容積率等規劃條件的地塊,不得出讓國有土地使用權。同時容積率等規劃條件未納入土地使用權出讓合同的,土地使用權出讓合同無效。該辦法自2012年3月1日起施行。
《辦法》稱,以出讓方式提供國有土地使用權的,在國有土地使用權出讓前,城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃,提出容積率等規劃條件,作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。
任何單位和個人都應當遵守經依法批准的控制性詳細規劃確定的容積率指標,不得隨意調整。確需調整的,應當按《辦法》的規定進行,不得以政府會議紀要等形式代替規定程序調整容積率,且應通過本地主要媒體和現場進行公示等方式征求意見。
倘若容積率符合《辦法》中規定的情況而進行了調整,則城市、縣城鄉規劃主管部門應當將容積率調整程序、各環節責任部門等內容在辦公地點和政府網站上公開。在論證後,應將參與論證的專家名單公開。
此外,縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門對建設工程進行核實時,要嚴格審查建設工程是否符合容積率要求。未經核實或經核實不符合容積率要求的,建設單位不得組織竣工驗收。而因建設單位或個人原因提出申請容積率調整而不能按期開工的項目,依據土地閑置處置有關規定執行。
如果建設單位或個人違反辦法規定,擅自調整容積率進行建設的,縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門應按照《城鄉規劃法》第六十四條規定查處。同時對相關責任人員也依法給予處分。
二、3月土地市場成交分析
2012年3月北京土地成交面積54.67萬㎡,延續了土地市場今年開始的持續收縮基調,環比下降32.55%。北京中原市場研究部從土地儲備中心成交統計,3月份,全北京市成交土地9宗,工業用地5宗、商業用地2宗、多功能用地2宗,含住類地塊本月遭遇零成交。總成交金額32.57億元,環比下跌22.85%。
宗地量:3月份土地成交9宗,商業金融及多功能用地各2塊
2012年3月份成交土地共9宗,環比下降43.75%,同比下降65.38%。本月土地市場依舊延續著年初以來愁雲慘淡的景象。
北京市土地成交宗數走勢(2008.01-2012.03)
3月份,全北京市成交土地9宗,工業用地5宗、商業用地2宗,多功能用地2宗。本月土地成交主要為工業用地,商業金融及多功能用地平分秋色,含住類地塊則遭遇無人問津的尷尬局面。