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背景:
改革開放20多年來,從來沒有哪一個行業像房地產業這樣盛產億萬富翁,各種富豪排行榜上,房地產富豪連年佔據半壁江山。『中國十大暴利行業』中,房地產業每年都是『第一名』。
關於房地產業是不是暴利,應不應該是暴利的論戰一直不斷,並不斷昇級。尤其在今年兩會後,溫總理的『合理房價』說被網民核算的全國『總理房價』再將房產行業暴利說推向了新高潮……
一、房產行業到底是不是暴利行業?
顧海波:房地產一定是暴利行業,鐵證如山,不然不會千軍萬馬進入房地產。理由:1、統計數據,居『十大暴利行業之首』;2、房價收入比達到1:20以上,國際警戒線是!:3至1:6之間;3、《價格法》對商品房價格沒有約束,事實上近期不斷有開發商所謂降價40%以上、引起老業主抗議和要求退房的報道,說明『降價』的空間很大,反過來說明是暴利,再說很多土地已囤積多年,暴利一點也不為過。
至於以後還是不是暴利行業,要看房地產行業的制度建設和能否回歸理性,要看經濟發展方式是否轉變,要看政府的能力和老百姓的覺醒程度,要看調控還是否經常動搖和經常放松,看各級地方政府是否仍竭力托市。但一定是個漫長、復雜、博弈的過程!當然,一旦政府托不住,甚至要付出慘痛的代價。
房地產是否是暴利王?開發商是否是暴利王?已經不重要,關鍵是讓大家都明白,房地產和開發商有暴利很重要!讓大家明白『以房為綱』將把中國經濟社會引向歧途很重要!迷途知返、亡羊補牢,猶未為晚,不要讓人民和歷史失望!後果很嚴重!
二、現在網絡上流傳一個說法:樓市調控一年半,開發商不爽,因為樓市無暴利,13家上市房企轉投礦業;老百姓哭了,多次加息,七折利率取消,購房成本不降反昇;銀行笑了,2011年上半年個人購房貸款新增9323億,開發商暴利終結,暴利卻轉移到銀行。嘉賓怎麼看待這一問題?
顧海波:總體上講,開發商仍是暴利!尤其是許多沒有被依法收回的囤積地塊,只是利潤有所縮小而已。當然少數實力不濟、專業不強又拿高價地(王)的除外,因為,那是瘋狂和不正常的產物!願賭服輸。一旦房地產制度規范,一旦談出『以房為綱』,一旦經濟轉型成功,一旦房價長期合理,這樣的話,理論上講房地產的暴利纔可能逐步終結。但一個長期瘋狂的社會和瘋狂的行業要理性回歸,是很難的。
至於銀行,我認為其賺的正常利潤!尤其是相對於動則50%、甚至100%以上的利潤來說,更是如此,銀行存貸利差收益是有限的。
三、陝西日報房產周刊主編周銳在微博上爆料:長征地產總經理王兆銳日前接受記者采訪時明確表示:開發商並不是房地產最大獲利者,政府和購房者更暴利!此微博一出,引起了各方強烈反應和熱議。說政府是暴利,因為現在地皮賣的是越來越高,這個可以理解,可購房者如何獲取暴利?嘉賓針對此觀點有何評價?
顧海波:總體上講:『政府、開發商、銀行』都是房地產行業的利益共同體!政府收土地出讓金,雖然現在收支還不夠透明,但至少一部分要『取之於民、用之於民』,例如:國計民生行業、基礎設施、保障性住房建設等等;而開發商則完全是為了利潤和利益。
說購房者得『最大獲力』,那純屬無稽之談!荒謬絕倫!
1、開發商是商人,利益第一目標,屁股指揮腦袋;
2、住房是民生品,絕大多數老百姓傾其所有,即便漲也不可能拋,所謂購房者『暴利』,也是異化和瘋狂的產物,只是投機客和權貴階層的『專利』和盛宴!
3、假如沒有暴利,按照平均利潤率規律,開發商完全可以退出房地產行業,回歸主業(許多企業都不務正業,造成實體經濟萎縮),沒人用槍頂著你、逼你進入房地產,現在正是迷途知返的時候,還來得及。
4、離開時間、地點、房價和群體來談『暴利』問題是不科學和不客觀的。所謂『此一時、彼一時』,現在在『房價遠遠沒有回到合理價位』的情況下,在保障房體系遠沒有完善和長期停滯的情況下,在住房嚴重兩極分化的情況下,投機客和權貴階層都有房,都在炒房,而所謂的『剛需』者則根本買不起房,當前中國樓市只有被逼的『恐需』、投機客的瘋需和腐敗分子的『腐需』!只有當房地產制度規范,保障性住房體系完善和公平公正,只有當房價合理回歸(房價收入比合理)時,纔會有真正的剛需!
在『房價遠遠未到合理價位』(溫家寶總理語)時,來談所謂購房者『暴利『,這難道不荒唐嗎?!難道不荒謬絕倫嗎?!難道不是強盜邏輯嗎?!
開發商象吃了鴉片!是整個社會瘋狂的縮影!『以房為綱』同『以階級斗爭為綱』、『以糧為綱』『以鋼為綱』一樣,都是制度和社會瘋狂的產物!都會進歷史的垃圾堆!
(顧海波:中國房地產界獨立思想者,高級經濟師)