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天價車位費層出不窮租金回報甚至高於住宅
行政管控或可掣肘進一步失控———
『北京最貴的車位已經到了80萬一個』、『世紀城的車位要50萬一個,項目當初纔賣幾千元一平米』、『我兩年前買了兩個車位進行投資,現在已經翻倍了』……
眼下,當人們『慶幸』樓市低迷、房價趨於『合理』,很多剛需准備出手之時,有關『天價』車位費的種種報道又讓人心存顧忌。車位,在成為少數投資者賺錢工具的同時,『未來車位比房子值錢』的恐慌卻掣肘著更多剛需者置業的腳步。
據了解,北京商品房市場上,原先1:1的車位比例已經遠遠跟不上越來越多置業者的需求。而隨著城市建設腳步的加大,很多道路改成了市政路,隨處停車的現象將越來越少,『社區多出來的車怎麼辦』、『車位短缺問題最終該如何解決』成為眼下業內外共同關注的話題。
●現實版『搶車位』每天上演
劉先生家住東四環某社區,由於社區內居住密度較高,社區內私家車擁有量也較高,因此每天回家,劉先生都要經歷一次現實版的『搶車位』大賽。據劉先生描述,其小區內也設有停車場,但由於小區裡便道上停車是免費的,所以很多人都選擇把車停在便道上。另外,由於該小區建成已經有十年左右,出租率也很高,但相比房屋租出的比例,停車場內可供出租的車位就少得可憐,這也讓很多在此租房住的有車族只能把車停在便道上。因而,劉先生每天下班回家都會上演這樣一幕,『車還沒進小區,就已經開始堵車了。因為大家幾乎把能用的地方都用來停車了,原本小區雙車道就變成了單車道,而且,為此小區還把路變成了單行,正門只能進,想要開出去得繞行側門。』
『把車開進小區門還只是第一步,接下來就是漫長的找車位過程,如果能在五點半之前到家,那麼基本上可以保證就近停車;如果能在六點半之前回到家,基本上是可以有停車位的;如果在七點之後回家,那就只能看運氣了,基本上要在小區裡繞個遍纔能找到。』劉先生說,『一次,我到家已經將近凌晨一點,在小區繞一圈發現沒有空位,已打算把車停外面了,忽然聽見有人開車門,便趕緊開了過去,結果,在一旁等了半天,那車也沒有開動,車主只是在車裡坐了一會兒便鎖車自己溜達出去了。估計是想開車出去,又怕回來沒車位就作罷了。』
社區內的停車難問題已經嚴重困擾了這裡的居民,劉先生說,社區內只要是便道上停的車,一般不經常停放的『新車』都被劃過,不知道肇事者到底是業主還是其他人。
●車位價格一路飆昇已達『貴可敵房』程度
劉先生遇到的還只是由社區內免費車位引發的事件,而就在距劉先生家不遠的朝陽大悅城[ 最新消息價格戶型點評]商場,據了解,由於該商場停車免費,所以已經有不少周邊的居民選擇將私家車停在這裡,更有甚者,一些居住較遠的人把車停完後,還需要再坐幾站公交車纔能到家。而這並不是個案,原本免費停車的宜家家居,正是由於周邊居民將其停車場作為長期免費停車庫使用,影響了其正常消費者的停車需求,纔開始實施停車收費的。
鄧先生是東三環某單位的職員,其公司樓下的地庫是可以讓職工免費停車的,據鄧先生說,他自從去年限購之前買了車就長期把車停在公司的地庫裡,一方面是因為自己家的社區買車位太貴,另一方面自己目前不是天天都用車,只是為了趕在限購前買車,所以,租個車位也不劃算。為了節省一筆開支,他大多把車停在單位。
鄧先生說,選擇把車停在單位的免費車位不是因為『佔便宜』,而是因為他社區的停車位太貴。『一開始社區有車位賣時,15萬一個,沒想到會遭到哄搶,等自己想買的時候已經沒有了,除非從倒了好幾個的人手裡買,但一個車位就要加價八到十萬,算下來,車位比車貴。』鄧先生說。
據了解,近年來北京樓盤的車位價格不斷攀昇已是不爭的事實,而豪宅的車位更是貴可敵房,此前曾被媒體熱炒的王府井附近的豪宅項目霞公館,車位最高售價已達80萬元。而據相關機構的統計,在北京目前車位售價超過30萬元的項目已接近50家,其中,車位售價超過50萬元的樓盤也不在少數。
據『鏈家地產』市場研究部統計,2010年以來,北京車位成交量呈現不斷上漲的趨勢,2011年車位成交量大約為3.5萬套,明顯高出新增供應量。此外,根據北京市小客車指標調控管理網顯示,2011年北京市發放了245610個指標,若都在6個月的有效期內購車,新增車輛將大幅高於2011年新增的新房車位。
對此,某在售項目負責人表示,『物以稀為貴』,現在很多項目都面臨著車多車位少的情況,所以導致車位價格不斷上漲。對於車位價格,目前僅有地上停車位每月不得高於150元的規定,但對於地下停車位,由於其是有產權可進行銷售的,因此政策層面沒有辦法過多進行價格乾預。也正是因為這樣,就導致了一些開發商憑借自己對車位發售權的掌控而通過車位來謀求利益的行為。特別是在當下,該負責人表示,開發商對資金的敏感度極高,因而,有利可圖且供小於求的車位也勢必成為開發商要攥住的『錢袋子』。
●從『買房送車位』到『賣房不賣車位』車位租金回報率整體大於住宅的租金回報率
一方面是開發商對於產權車位的『看重』,另一方面,不少業主甚至是投資客也『看好』車位市場。一位二手房中介人員表示,以前業主賣房的時候都是賣房送車位的,現在別說送了,一些房齡較新的小區,如果業主有車位一起賣的話,房源則更受青睞,因為現在的新社區大多在京郊,所以居住者都得依賴私家車,也就對車位的需求更旺盛些。一些業主在賣房之後仍舊保留車位,出租獲益。
根據鏈家地產市場研究部的調查,在其調查的近20個二手住宅小區中,業主持有車位的比例約為35%,有約65%的車位是集中在物業手中進行出租。從車位的租金來看,整體呈現兩個特點,內城區車位租金普遍高於郊區,新小區車位租金高於老小區車位。同時,據『鏈家地產』市場研究部統計,2011年全市住宅平均出租收益率為2.30%,相比之下,目前大部分的車位租金回報率都大於住宅的租金回報率。此外,對於二手車位的出售情況,不同位置、不同車位供需的社區,車位價格漲勢不一,但如亞運村嘉銘桐城,由於小區車位配比嚴重不足,且業主交通出行方式以車行為主,車位需求緊俏,因此價格漲幅明顯,由原本的幾萬元躍昇至幾十萬元。
●行政管控或可制約車位價格飛漲
對於北京車位貴、小區停車難的問題,某項目負責人表示,項目前期規劃時就要按照規定進行車位配比的設計,從實際需求看來,北京新建項目車位配比的規定應該有所更新,特別是普通住宅項目,目前很多普宅項目在業主完成入住後都面臨車位緊缺的問題。要想根本解決這一問題,就得想辦法擴充社區停車位,地下空間不可能無止境拓展,所以,綜合性的立體停車樓可能成為未來的趨勢。
另外,該負責人還表示,很多項目自己規劃不合理也是業主感覺停車難的重要原因。為何業主不願將車停在地下車庫?就是因為停完車後,業主回家還要走很長一段路,回家不方便,這纔導致很多業主把車擁擠在靠近家門口的地方。
此外,對於地下停車位的售價,該負責人表示,買房人首先要明確地下車位的建造成本,地下車庫涉及到的土方工程、承載、通風、排水、消防、照明、保溫、智能化管理車庫的閉路電視監控、出入感應卡系統等各個方面,這些要素決定了地下車位的建造成本並不比上面的房子低,所以,車位貴也是有理由的。當然,並不排除一些開發商在出售車位時坐地起價,獲取高額利潤。對於這些行為,或許未來將會有相對應的管控手段來進行制約。例如,據了解,此前佛山就出臺過加強對新建住宅小區的商品性車位的銷售管理辦法,該辦法規定開發商要在一定時間內和一定價格內銷售車位,一人一個車位,如果想買第二個就需要抽簽或者進行排序,這樣做就相對限制了開發商或者投資客對車位價格的哄抬。