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土地成本、稅費、人工、建材漲價掣肘降價合理房價約等於剛性成本+合理利潤———
自從有了『房價與居民的收入相適應』的說法後,有網友根據當地情況,計算出了各地的『合理房價』。如北京4935元/平方米、上海5734元/平方米、杭州5055元/平方米、廣州4573元/平方米等。那麼北京的『合理房價』真的就是4935元/平方米嗎?至少從剛剛公布的北京一季度18620元/平方米的新房均價來看,幾乎是網友測算『合理房價』的3.77倍。房價降到什麼程度纔是『合理價位』?購房人在什麼時候出手合適呢?日前,有開發商透露了最新的開發成本:即土地出讓價格+建築材料+人工成本+融資成本+各種稅費等。照此計算,業內人士認為郊區部分項目已經降到位,自住購房人可以出手了。
●難定調
按收入比推算『合理房價』目前看來並不合理
『房價=2011年當地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房價收入比/90平方米。』這是時下盛傳的『合理房價』的計算公式,這樣計算得出的『合理房價』中,北京為4935元/平方米,對於這種計算方法,大多數購房人都認為不嚴謹,只當做一個美好的願望看待。
對此,業內人士也普遍認為按照收入計算出的房價無法反映市場真實情況。房地產評論員陳寶存認為,信多數網友都是娛樂視之,這樣的計算結果顯然脫離實際。如果北京房價真的回歸4935元/平方米的『合理價位』,那麼只能說明我們前面9年的調控都是假招式。
在國際上,『房價收入比』是指當地每戶居民的家庭購房總價與家庭年收入的比值。世界銀行專家認為,房價收入比在3至6倍之間為宜。
但即使這樣算還是不夠嚴謹。北京師范大學不動產研究所副所長黃興文表示,因為房價收入比3至6倍這個提法,主要依據的是美國和部分西方發達國家的數據。由於各國的國情不盡相同,因而3至6倍並不一定適用於世界上所有的國家,特別是中國這樣一個人口密度較大的發展中大國。至於目前中國合理的房價收入比究竟應該是多少,權威部門並沒有一個具體的方向性目標。『合理房價』應該是表達一種調控房價的決心,希望房地產可以穩定發展,不斷縮小過高的房價收入比。娛樂也好,希望也罷,『合理房價』的出現多少還是寄托出老百姓對房價回歸合理的一種期盼,以及對中央堅持嚴厲房地產調控政策的一種支持。
中經聯盟秘書長陳雲峰提到,北京還有一個特殊現實,就是居民收入差別巨大,『平均』出來的收入不能代表居民真實的收入水平,因此,用『居民收入比』來推算出『合理房價』未必准確和科學,可以作為一個指標來參考。
●如何計算房價底部
合理房價約等於剛性成本+合理利潤
不可否認,目前北京的房價仍處在高位,從普通老百姓到部分學者專家都期待或預言房價大跌。但是房價會不會大跌呢,據偉業我愛我家數據顯示,從北京市房地產市場去年一手房交易情況來看,總成交量5.8萬套(不含保障房),同比下降34.2%,平均成交價格21552元/平方米,同比上漲7.4%。雖然總體呈現明顯的量價齊跌的局面,但跌幅遠遠小於普通老百姓的預期,北京市一手房的成交價格仍停留在2萬元以上。
住宅作為一種商品,其價格確定是有著基本規律的,最簡單的解釋即價格約等於成本+利潤。而政府調控房地產價格的目的正是要使其利潤回歸到合理的范疇。一旦其利潤回歸,那麼價格=成本+合理的利潤就成為現階段判斷房地產價格是否合理的現實而可行的方法。
那麼現在市場上房價的底部在哪裡?其成本又是多少呢?一位不願透露姓名的代理行負責人為記者算了這樣一筆『開發賬』。
以近郊普通商品住宅(毛坯)為例,在開發過程中,其成本構成主要有以下幾個方面:土地成本、建安成本、市政成本、市政基礎設施建設費、法定稅費(含營業稅、土地增值稅等)、企業利潤等。土地成本為開發商獲取土地時所支付的成本,各項目雖各有不同,但由於購地過程透明,其具體數額均可查詢。建安成本和市政成本為開發商建造項目所發生的成本支出,根據開發商管理能力的不同,主要材料價格和人工成本也各不相同。但綜合看來,大部分的近郊普通商品房(毛坯)總體水平一般在3000-4000元/平方米左右。市政基礎設施建設費為法定費用,住宅為160元/平方米。法定稅費根據項目自身的銷售價格及盈利能力不同也存在差別,一般會佔銷售價格20%-35%左右,由此算來,項目除去土地外的各項成本,約在5500-6500元/平方米左右。
對於購房人來說,近郊普通住宅項目的成本價大概為每平方米的土地價格+6000元左右。有了這個公式,購房人在買房前就能核算出自己的心理價位,避免因開發商降價造成損失。
●區域樣本調查房山多個項目售價接近成本價
北京有哪些項目的售價接近成本價呢?以近幾年市場表現較為活躍的房山地區為例,從2009年之後,共成交了住宅性質地塊34塊,現已入市銷售的共計15塊。其中長陽片區供應最為集中,項目土地成交價格大都在6500元/平方米左右,其綜合成本約在12000-13000元/平方米,該地區2011年項目市場售價也多在14000-18000元/平方米之間;良鄉片區土地成交價格在4500-5500元/平方米,其綜合成本約在10500-12000元/平方米,該地區的在售項目價格約在14000元/平方米;城關片區土地成交價格在4150元/平方米,該地區新項目成本應在10000元/平方米左右,但該地區的在售項目價格也在9500-10000元/平方米之間。
從去年開始房山區就步入降價通道,最高曾賣到18000元/平方米的萬科[ 簡介最新動態]長陽半島,如今成交價在15000元/平方米左右,其中包含約2000元/平方米的精裝修;周邊的首開[ 簡介最新動態]熙悅山雖然是毛坯,但價格從去年的15000元/平方米跌至目前的13000元/平方米,位於閻村的天恆樂活城現房價格更只有11500-12500元/平方米左右。由此看來,經過一輪的政策洗刷,目前房山區的在售項目價格也多半進行了回調,基本都是以『成本價+10%的利潤空間』銷售,售價與成本之間差距已經很小,開發商已經失去了降價空間和動力,後期降價空間有限。
房山區某開發商表示,相比大幅降價的通州、大興區域,房山地區今年並沒有出現普遍的價格大幅下調,主要是由於區域價格早在去年就開始回落,去年房山區多個樓盤的成交價格逼近18000元/平方米,而如今這些項目的單價普遍在14000元/平方米左右。即便個別樓盤推出大幅優惠或者企業團購,也僅限於少量特價房源,期待區域內大規模的降價並不現實。
●整體市場表現大興、通州等區域也在試探成本價
對於用成本推算合理價位的方式,有多年開發經驗的職業經理人史明比較認同,他舉例表示,像龍湖時代天街[ 最新消息價格戶型點評],從去年底開始連續多個月位居北京住宅項目銷售前十名,正是由於其平價推盤的策略。龍湖[ 簡介最新動態]在2009年拿地時的樓面地價約為7500元/平方米,雖然大型房企在成本控制上較有優勢,但目前12500元/平方米的售價仍舊是微利銷售。
陳雲峰也認為,北京熱點成交項目的價格顯然已經下降,像通州的華業東方玫瑰[ 最新消息價格戶型點評],目前最低售價在13000元/平方米,降價已經基本到位。
而房山的北京城建徜徉集[ 最新消息價格戶型點評]項目,據其銷售人員介紹,即將開盤的房源起價為每平米12900元,也幾乎是成本價銷售。
對此,業內專家表示,從大多數郊區在售項目上看,經過幾個月的相持,區域房價已基本回落至2010年初的水平,個別項目售價甚至與2009年時相似。未來再有大幅降價的可能性已經不大,對於買房人來說也正是出手的機會。
市場的回暖表現反映了不少項目的價格受到認可。根據北京住建委網站數據顯示,截至3月25日,北京新建住宅簽約套數為5848套,環比上漲了七成。成交也主要集中在郊區的降價或低價項目上。如保利羅蘭香谷每平方米14700元,本月已成交179套;龍湖時代天街每平方米12400元,本月成交143套;鴻坤理想城每平方米18789元,本月成交112套。北京中原地產市場研究部的張大偉分析說,10%的降價項目獲得了市場上90%的銷量,這類項目已經基本降價到位,並獲得了購房人的認可。
●專家提醒自住無需追求絕對的房價最低點
關於房價的回歸表態並不意味著房價無底限降低,若如此,那麼不僅從房地產利潤上說不通,還會造成房地產市場乃至整個大經濟環境的混亂。有業內專家表示,為了避免中國經濟硬著陸,未來房價既不可能大幅度上漲,也不可能雪崩式的在一年內跌價10%以上。開發商更不可能貴買賤賣。
某開發商表示,房價的回歸並不意味著無底限地降低房價的絕對值。房價問題的形成是多種因素的結果,包括我國基本住房制度的缺失、土地財政、貨幣政策、收入分配問題、中央與地方財稅機制問題等一系列因素綜合起作用。房價高是果而不是因,解決高房價問題也許根本發力點不應在房地產業本身;另外,房價高低也是相對購買力而言的。當前,一方面要防止房價再次快速增長,另一方面重點要在提高普通老百姓的購買力上下工夫。舉例而言,如果房價每年增長3%至5%,而我國的人均收入增長10%至15%,那麼,通過『十二五』,房價與老百姓的年收入之比,將很快達到較合理水平。當然,對於亞洲國家而言,由於人口密度高,城市房價水平以新加坡、香港、日本、韓國等為例,其與居民年收入之比,也是遠高於加拿大、美國、西歐等人口密度較小的發達國家。這是由資源稀缺性的本質所決定的。
經濟評論家葉檀認為,當前房地產調控政策的底限是成交量保持穩定、房價平穩,也就是支持剛性需求,抑制投資需求。因此,她建議有剛性需求的購房者可以消除疑慮入市購房,而投資性買家暫不宜出手。
持相同觀點的還有鏈家地產董事長左暉,他表示,如果是買房自己住,沒必要追求一個絕對的房價最低點。像現在銀行的政策有所松動,首套可以9折。從寬松程度來說,已經超過了2011年,並且無論是上漲還是下跌,房價在未來大幅波動的可能性都很小。