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又逢內房股年報季,調控壓力下,房企負債率成為業內最大的關注點。近日,不少大型上市房企數據顯示,盡管銷售數字並未在調控壓力下萎縮,但仔細分析其財務數據可知,多家房企負債率已達警戒線,後市堪懮。
3月29日,世茂[ 簡介最新動態]房地產(00813.HK)的年報頗具代表性。年報顯示,2011年公司營業額達人民幣260億,同比增19.5%;毛利達100億,同比增25.4%;毛利率同比去年上昇1.8個百分點。股東應佔利潤為人民幣57.2億元,同比增長22.5%。
然而,一連串飄紅的數據之後,緊緊相隨的高達81.7%的淨負債率卻顯得極為刺眼。這遠高於世茂房地產2010年同期的67.9%,更超過行業平均水平。
與此同時,世茂近期在全國范圍內,推行的深度降價,更超過一般開發商在年初推盤的常規降價策略,凸顯其資金壓力。
年報飄紅難掩隱懮
“世茂房地產的這一業績表現,可謂是當前階段上市房企的典型。”一位長期跟蹤世茂的分析師表示,“盡管年報飄紅,卻難掩資金壓力。”該人士指出,多數開發商都出現了存貨周轉率下降、負債上昇,資金鏈壓力逐漸增大。
據WIND數據統計顯示,截至3月21日,滬深兩市共有32家房地產企業公布了2011年年報,企業負債總額為4818.4億元,而2010年這32家房企的負債總額為3706.52億元,總負債較去年同期增加1111.88億元,增幅達到30%。
在品牌房企方面,來自中國房地產研究會、中國房地產業協會等研究機構的消息透露,其測評的中國房企500強2011年資產負債率均值為68.18%,較2010年的66.40%上昇了1.78%。同期,500強企業的淨負債率由2010年50.07%上昇到66.59%。其中,淨資產負債率較高的房企有首開[ 簡介最新動態]股份、綠城[ 簡介最新動態]等。
而世茂房地產的淨負債率竟高達81.7%,較2010年上昇了13.8%,遠高於行業平均水平。另據世茂房地產2011年度業績報告顯示,截至2011年12月31日,集團持有現金140億元,但應付貿易賬款及其他應付賬款就高達173億元。“這將對世茂短期償債能力提出考驗。”長期關注世茂的分析人士對《財經國家周刊》表示。
世茂只是重壓之下的房企縮影。中金公司近期流出的一份內部報告指出,“內地地產公司信托還款在2012年和2013年連本付息高達2500億和3100億,今年3季度為信托還款高峰期”。上述分析人士稱,在信托、房地產貸款等本金集中到期、銷售回籠暗淡等壓力下,“2季度將爆發開發商資金鏈的風險”。
放棄拿地降價自保
“在這個檔口上,企業的消化能力決定了其旗下項目能否正常運轉,更決定了企業是否有錢去拿地,未來幾年中產品銷售會不會出現斷層,會不會導致無房可售的停滯狀態。”北京房地產業協會秘書長陳志如此表示。
而今年不少房企在戰略策略上的調整,契合了陳志的分析。在2011年度業績發布會上,世茂房地產主席許榮茂即強調,“今年世茂房地產原則上不會買地,主要任務還是加大銷售力,降低負債率。”
許榮茂介紹,2012年公司最大的轉變有兩點。一是加大公司內部的管理;二是加大銷售能力降低負債比率,具體表現就是多賣房少買地。“與同行業相比,目前公司的淨負債率仍處於略高水平,世茂房地產在2012年將恪守審慎的財務政策,透過銷售物業及投資業務的盈利貢獻將負債率降到合理的水平。與此同時,世茂房地產將加快周轉及銷售,致力提高銷售回款率。”許榮茂稱。
從目前的跡象來看,許榮茂所謂的“加快周轉及銷售”,就是降價,而且幅度驚人。
今年開春後,房地產行業新一輪降價潮襲來,在眾多降價房企中,世茂房地產成為此輪降價潮的引領者,如其在浙江寧波北侖的世界世貿灣樓盤,最近在尚餘800多套情況下,單價直降5000元,相當於打出5.8折驚人折扣,打折完後的房價直逼當地2006年時的房價水平。
對於降價可否成為房企的“靈丹妙藥”,業內猶存異議。中國房產信息集團(CRIC)分析人士對《財經國家周刊》表示,剛性需求項目通過低價策略,集中引爆,往往可能取得不錯的銷售業績。但改善型中高端住宅項目,本身受限購影響很大,客戶又有買漲不買跌到心態,降價卻適得其反。
另據CRIC研究中心數據,2012年,房企土地儲備的消化周期已經達到近幾年高位。到2012年2月底,56%的房企土地儲備的消化周期都在10年以上。“尤以綠城、世茂、招商、恆大等最為明顯。”
恆大董事局主席許家印在3月28日的年報發布會上又一次重申,“恆大將繼續現金為王”。手握282億現金在手,恆大尚有此謹慎之態。“不拿地,多降價,這意味著房企今年將集體踩剎車”。CRIC分析師表示。