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房地產調控進入攻堅時刻,謠言也是滿天飛。
日前,“深圳—大型房企涉嫌嚴重違規,其集團董事長已被‘雙開’,深圳及上海公司總經理被拘捕,少數合作單位大佬紛紛跑路。”一則微博瞬間引起軒然大波,其後矛頭更是直指中信地產[ 簡介最新動態],塵封已久的中信[ 簡介最新動態]華南集團與中信深圳集團之間的糾葛再度成為眾矢之的。
面對這個謠傳,中信地產相關人士則向時代周報記者表示不予評論。
撇開中信地產內亂謠傳不論,時代周報記者通過調查發現,中信地產內部關於重組權的爭斗,以及多年整而不合,依舊是一個不解的難題。
對於中信地產的整合問題,中信地產品牌經理李娜則以不方便接受采訪為由婉拒時代周報記者的采訪。
李郭爭奪重組主導權
“深圳—大型房企涉嫌嚴重違規,其集團董事長已被‘雙開’,深圳及上海公司總經理被拘捕,少數合作單位大佬紛紛跑路。”一則微博自3月30日一經轉載瞬間爆發。
時隔不久,第二則微博緊隨而至:“詢問中信內部人士獲悉,此事涉及華南公司和深圳公司內斗,雙方老大(李康、郭志榮)互揭短,集團出面處理。”為此,“李康、郭志榮內斗論”一說甚囂塵上。
似乎是為了證明自身清白,謠傳的主角之一郭志榮,其旗下中信醫療品牌部在4月1日兩個小時之內連發有且僅有的13條微博一一陳述郭志榮十天之內的行程。
微博的第一發起人深圳某房地產網站深圳總經理陳昌詢向記者強調自己一開始就沒有指明是中信地產,並表示將於近期內再公開事件正主。
謠傳事發突然,人們再次將注意力轉移到了多年前的往事上。
可以確定的事實是,上述的華南公司和深圳公司早已合為一體。十餘年間,李康與郭志榮之間的博弈,實際上,折射著中信地產系的離合。
至今,在中信集團的檔案室裡,仍存放著中信房地產公司的第一份營業執照,其工商注冊編號為001號,可以說中信地產是新中國第一家房地產公司。
中信集團的地產歷史悠久,1979年,中國中信集團有限公司(以下簡稱為“中信集團”)成立之初,便成立了房地產部,1986年更是成立中信房地產公司,成為中國首批具有一級房地產開發資質的企業。
但多年來,與中信集團旗下的銀行、證券、信托等金融板塊相比,中信集團的地產業務卻顯得過於分散,呈現三分天下的格局:中信房地產開發有限公司、中信華南(集團)有限公司(以下簡稱“中信華南”)和中信深圳集團公司(以下簡稱“中信深圳”)。
中信華南集團資產規模在150億元左右,是中信集團地產業務的龍頭,旗下有中信華南東莞公司、中信華南深圳公司、中信華南上海公司等十多家全資子公司和多家控股子公司、酒店、高爾夫球場,先後在北京、廣州、上海、深圳、汕頭、東莞、桂林、大連、長春等地投資房地產項目達80餘個,累計開發商品房面積逾1000萬平方米。
中信深圳集團於1987年11月成立,總資產逾60億元,有19家下屬子公司。
但中信華南集團與中信深圳集團共同使用“中信地產”品牌,一直存在同業競爭。
其中,李康統帥的中信華南可謂是異軍突起。在此之前,他不過是中信廣州公司下屬汕頭分公司的老總,從東南一隅的這個小城起步,更是迅速帶領汕頭分公司成為當地首屈一指的利稅大戶。直到1999年,李康晉昇為母公司中信集團廣州分公司的老總,其後廣州分公司更名為中信華南公司,成為了中信集團一級子公司。
幾乎與此同時,郭志榮棄政從商,空降中信集團,繼而統帥中信深圳。
李康與郭志榮,同居一隅,卻割據了中信地產系的兩大子公司。
直到2001年11月8日,中信集團原董事長王軍在東莞集合中信集團總經理孔丹、副總經理李士林以及中信綜合計劃部、中信實業銀行、中信證券、中信深圳集團、中信華南集團等中信系內各大子公司的負責人,召開了中信公司的首次房地產座談會,確立了整合中信地產系的目標。
然而,事與願違。中信實業銀行困局襲來,中信實業銀行的總資產佔整個集團公司總資產的80%以上,但是2002年,中信實業銀行卻成為了王軍最大的心病,其不良資產高達270億元。中信集團開始將重心轉向金融業,王軍也無暇他顧,不得不延後東莞會議的戰略目標。
顯而易見的是,地產系整合信號的釋放,無疑使李康與郭志榮都想爭做地產系的老大,旗下中信華南集團和中信深圳集團高歌猛進,都欲爭奪重組主權。
李康最終大權在握
在深圳主戰場上,李康與郭志榮於整合前夜的較量幾乎白熱化。
繼斬獲500多萬平方米的深圳龍崗中信新城[ 最新消息價格戶型點評]發展權之後,中信深圳即在江西、江蘇、湖南、惠州、成都和重慶等地跑馬圈地。然而,在郭志榮疲於異地擴張之時,李康卻將中信華南的主戰場從廣州、汕頭和東莞轉向進軍深圳。
李康對此謀算已久。甫一聽說泰華公司因財務問題將轉讓深圳紅樹灣項目之際,李康立即北上北京,敲響了王軍辦公室的門。
彼時,中信華南集團的流動資金不過幾千萬元,而佔地面積達16.3萬平方米的紅樹灣地塊總投資額預計達到40多億元。2003年3月18日,中信集團擊敗萬科[ 簡介最新動態]、招商等對手,將紅樹灣地塊全額納入囊中。
中信集團將紅樹灣地王收購後,將其安排給中信華南集團開發而非中信深圳集團開發,更是為中信華南提供擔保融資。此役,成了李康與郭志榮之間博弈的轉折點:新晉者中信華南集團在深圳獨佔鰲頭。
時隔兩年,中信實業銀行初步完成三年整改目標,王軍轉而將地產系整合再度提上議程,更是屬意李康掛帥。彼時,李康則是北上赴職。
至今仍令人瞠目結舌的是,2005年7月21日,中信集團黨委發文,決定將中信集團原子公司中信房地產公司降級,並入華南集團管轄,輕易地將局級機構直接降級為外省子公司的孫子輩公司。由此不難看出王軍對李康的倚重。
“我注意到,幾十個人的中信房地產公司,卻有8個局級乾部、24個處級乾部,當官的加一塊兒比兵多。”李康對於首次赴任北京記憶猶新。為此,他更是從華南調了一支14人的團隊進駐北京。
直到2007年,孔丹的繼任更推動了中信系的整合,整合中信集團內部所有房地產公司及項目,成立中信房地產股份有限公司,僅僅在一天之中,中信集團簽發了8份文件,處理各個公司剝離整合的各種相關事宜。
時隔兩年,中信華南集團和中信深圳集團都整合到中信地產名下,撤銷了華南集團和深圳集團的管理職能。
“現在是城市公司取代了區域公司,不會再有華南集團和深圳集團之分。”中信地產深圳投資有限公司相關人士對時代周報記者表示道。
2010年10月31日,中信地產首次公布品牌,為期三年的地產系整合已現雛形。彼時,李康任中信房地產股份有限公司董事長,郭志榮出任副董事長、聯席總裁。之後,李康昔日愛將姚日波拾級而上,繼任總裁。
郭志榮實際上逐漸被邊緣化。目前,郭志榮任中信醫療健康產業集團董事長,陳家聲、毛鼎雄等原中信深圳集團昔日老將則轉而擔任中信醫療健康產業集團的總經理和副總經理等。
值得注意的是,中信醫療旗下主要企業,除了中信湘雅生殖與遺傳專科醫院、杭州整形醫院等醫療企業外,也包括了涉及商業地產項目的深圳市中信商業管理公司、中國西南資源聯合開發有限公司等。
中信醫療健康產業集團相關人士對時代周報記者表示,“中信醫療在深圳的總部將會撤離到北京,現在辦公樓層已經出租出去了”。
地產系上市未了局
李康在與郭志榮的較量中佔了上風,中信地產系的整合也初現雛形,中信地產開始為地產系的上市作准備。
2007年,中信集團開始對旗下房地產業務進行了整合重組。以中信房地產公司為主體,對中信華南集團、中信深圳集團、中信北京公司和中信國安集團部屬海南博鰲投資控股公司及海南中信國安投資開闢公司的房地產業務和資產進行整合。
2007年12月24日,中信房地產股份有限公司(以下簡稱為“中信地產”)成立,注冊資本金為67.9億元人民幣。4月2日,中信保利達地產(佛山)有限公司趙總在接受時代周報記者采訪時表示,中信華南集團和中信深圳集團的資產在2007年便全部注入中信地產。
中信集團地產業務的整合,是為了上市做准備。2007年11月,中信集團董事、中信地產董事長李康對媒體表示,中信地產爭取明年在A股上市,選擇的是IPO(首次公開募集),而不是借殼上市。
“中信地產上市,是要把中信集團公司裡所有的地產業務都整合起來上市。”李康表示,在整個中信集團,所有涉及房地產業務的都要整合進來,而不只是集團下面某幾個公司。
整合之後,中信地產迎來一個全新高速發展期。至2010年底,中信地產總資產近800億元,二級土地儲備建築面積逾3000萬平方米,銷售額也由2007年的46億元迅速擴大至383億元,位居全國地產行業前12強。
在中信集團“金融、房地產及基礎設施建設、資源類產業和高科技產業”四大主導產業中,只有房地產業沒有形成自己的上市融資主體。中信地產的上市,顯得意義重大。
整而不合難題
為能成功上市,中信地產還曾成立上市辦公室並積極籌備相關事宜,但隨著2008年以來的調控政策的收緊和市場的波動,中信地產的上市計劃不得不一再延遲。
直到去年5月30日,有消息稱,受中信集團整體赴港上市計劃的影響,中信地產單獨上市的計劃已經終止,並將隨中信集團一並赴香港聯交所完成上市。2011年12月,中信集團以絕大部分經營性淨資產作為出資聯合其全資子公司北京中信企業管理公司共同發起成立中國中信股份有限公司(簡稱“中信股份”),注冊資本為人民幣1280億元,法定代表人常振明。
此次中信集團的整體改制完成,為長期以來一直謀求上市的中信地產帶來了一絲曙光。一旦集團成功上市,中信地產從中可獲得不少收益。
中信地產是中信集團地產業務的重要貢獻者,資料顯示,截至2010年底,其銷售金額為282億元。但除了中信地產外,中信集團還有中信泰富有限公司(00267.HK,以下簡稱“中信泰富”)、中信國安集團等地產業務,如要整體上市,進一步整合是一個問題。
雖然中信國安集團的部分地產業務已於2007年注入中信地產,但仍有眾多住宅、酒店、寫字樓、旅游地產項目尚未注入。除此之外,中信華東(集團)有限公司(以下簡稱為“中信華東集團”)旗下也有部分房地產業務。
這三大公司之間的地產業務如何與中信地產整合,成為一個不可小覷的難題。早在2009年4月就任中信泰富主席之際,常振明便提出了中信泰富與中信集團地產業務整合的設想。
同年8月底,在中信泰富公布2009年業績中報之際,常振明更進一步指出:“目前中信泰富與中信地產已簽訂了合作協議。中信地產會選擇合適項目推薦給中信泰富,中信泰富可選擇投資參股20%。”同時他透露,中信泰富目前正對數個項目進行評估,會在廣州、深圳、大連及東北物色機會,進一步加大地產業務的發展力度。
常振明一再聲稱,集團已在全力推進中信泰富與中信地產的合作,也在考慮未來進一步整合的可行性。但是兩年多過去了,中信泰富除了在信息和銷售網絡上與中信地產有所合作外,並未有進一步整合的跡象。至於中信國安集團、中信華東集團與中信地產的進一步整合重組,或恐尚未提上日程。