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世茂[ 簡介最新動態]濱江的鄰居、湯臣[ 簡介最新動態]一品的對門……新鴻基凱旋門[ 最新消息價格戶型點評]特殊的“地王”身份,使其從拿下地塊開始,就一直被外界揣測售價。
3月23日開盤,16萬元/平方米的均價低於外界普遍預期,然而“最高26萬元/平方米的單價”,還是將新鴻基地產發展有限公司(以下簡稱“新鴻基” )的凱旋門項目推上了國內住宅樓王的位置。位於上海浦東的新鴻基凱旋門項目即使降價上馬,卻恰遇地產寒冬,開盤近一周,網上房地產顯示的成交數字依然是零。
與此同時,新鴻基屋漏偏逢連夜雨,深陷囤地質疑、債務壓頂、執行董事賄賂案等麻煩事。
7年坐收8倍溢價
作為新鴻基在上海開發的唯一的純住宅項目,位於小陸家嘴濱江地段的“凱旋濱江園”樓盤從一開始就備受媒體和市場相關人士的關注。
2005年6月,新鴻基旗下的顯銳投資有限公司以31.85億元的價格,競投獲得浦東小陸家嘴張楊路以南、浦明路以西、濱江公園以東、佔地6萬多平方米的“濰坊新村地塊”,以當時成交的3457萬元/畝價格計,該地塊的出讓創下了上海土地實施公開招、拍、掛出讓方式以來的單宗地塊交易的最高總價。
直至2009年5月12日,新鴻基濰坊地塊纔拿到了開工許可證。對此,新鴻基相關負責人解釋稱,此間規劃多次調整,拖延了時間。據其介紹,濱江凱旋門[ 最新消息價格戶型點評]的開盤、建設對於項目東側以浦明路為界的世貿濱江花園的部分樓宇來說,卻意味著原先的江景被阻擋,這將造成這部分房源實際價值大幅下降,遂遭到世茂濱江花園[ 最新消息價格戶型點評]的業主抗議。新鴻基方面不得不以修改地塊出讓條件纔宣告解決。
2008年12月31日,新鴻基地產經過多次修改的規劃方案通過了有關部門審批;2009年5月12日,新鴻基地產濰坊地塊拿到開工許可證;2009年6月1日,名為濱江凱旋門的項目正式開工,此時距離競得該地塊已過去約4年時間。
該項目正式動工前夕,新鴻基地產代理有限公司執行董事雷霆稱項目中有近10棟臨江頂級別墅將在2011年開售,“單棟銷售目標將在1億元之上”。
可是,新黃浦的頂級豪宅進程未能如預期般順利。隨後因上海世博會的舉行,濱江凱旋門所在位置正好處於世博會工地控制范圍之內,直到世博會結束,項目纔得以真正全速開工。隨之而來的是房地產調控加碼。
作為最具典型性的上海豪宅項目,濱江凱旋門成為了政府“關注”的重點。中國房地產信息集團報告分析稱,濱江凱旋門之所以不斷延遲開盤,主要因為調控政策持續高壓,項目由於定價過高,預售證遲遲未能批下。
新鴻基不僅有著推盤計劃被打亂的無奈,還遭受外界對其“囤地式開發”的質疑和指責。
資料顯示,濱江凱旋門住宅區沿浦明路往西南黃浦江畔成“長廊排列”,建築群組主要分為三大區片,由高層公寓式辦公樓、商業、高層住宅以及低層住宅建築群組成。
有分析認為,凱旋門項目如果按正常施工流程,在2007年竣工銷售,那麼每平方米售價應在10萬元左右,與2萬元/平方米的樓板價相比,已經獲利許多。時至今日,凱旋門16萬元/平方米的開盤均價,讓新鴻基7年時間坐收8倍溢價。
然而,新鴻基沒有料到的是,不斷延遲開盤的背後,是上海高端住宅市場的成交僵局。據中房信集團1月份發布的報告稱,在2011年全上海共成交72套均價10萬元/平方米以上的房源中,緊鄰濱江凱旋門的湯臣一品僅僅成交6套。過去6年,湯臣一品只賣出100多套公寓,僅佔供應總量的兩成多。
雷霆也承認樓市調控對當地豪宅市場有影響,但該項目已經接到來自香港、內地及東南亞買家的查詢。
年內需歸還借款233億港元
新鴻基售樓處銷售人員向時代周報記者確認了尚無26萬元/平方米的“樓王”成交,但同時表示,目前已積累了一定的客源。
“頂級豪宅的銷售更多依賴&LSquo;圈層營銷’的結果,既然像濱江凱旋門這樣的天價豪宅敢於逆市開盤,迎接市場挑戰,對於客戶的積累應該已經做到心中有數。”同策諮詢研究中心總監張宏偉認為。根據網上房地產信息顯示,該樓盤首批房源共195套,可售的建築面積達到47888.63平方米,按房型不同,最低單價9.3萬元/平方米,頂層房源最高則要26.4萬元/平方米。
新鴻基董事鄧維聰的一句話意味深長:“這個項目對新鴻基地產很重要。”
2月6日,新鴻基發行的五年期債券正式上市交易,其票面利息為3.5厘,債券收益率為4.626%。其原計劃發行規模為2.75億美元,後再經新鴻基上調至5億美元,目前債券錄得認購總額達到30億美元。其實,早於2011年10月24日,新鴻基便已計劃發行規模不超過5億美元的五年期債券;同年4月8日,新鴻基已與19家銀行簽訂為期5年的167.5億港元銀團貸款協議。
查閱新鴻基2010-2011年年報,時代周報記者粗略統計發現,新鴻基一年之後及兩年以內,即需在2012年償還的借款就已高達233.34億港元,而兩年後及5年之內的借款則高達179.16億港元,五年後的借款高達95.03億港元。新鴻基曾經發行過為期15年的債券。舊債未還,新債再續。
2010-2011年,新鴻基中期業績報告更是如此表述:“集團大部分的借貸主要用作發展內地的房地產項目。”
此前新鴻基內部人士曾向時代周報記者透露,新鴻基與19家銀行簽訂的為期5年的上述167.5億港元的銀團貸款正是為了凱旋門項目。然而,即使債務壓力不小,但是新鴻基庫存依然充沛。根據年報,整個新鴻基地產的銀行借款及其他總額為600多億港元,但僅佔總資產比例的14.63%;年支付的利息僅為13億多港元,只佔上述貸款總額的2.2%。
豪宅生不逢時
即便如此,頻頻推遲入市的凱旋門項目已經壓薄了利潤空間,再加上樓市調控政策沒有放松的跡象,新鴻基的前景依然堪懮。
“事實上港資開發商奉行貨如輪轉的經商理念,在樓市慘淡的情況下,打價格戰是家常便飯的事情。2008年5月,新鴻基地產推出青衣曉峰園,突然遭遇長實一鄰近樓盤的低價截擊,後者狂賣1600套,前者僅售出60套。”同策諮詢研究中心分析師姚伯均告訴時代周報記者,豪宅市場依然面臨價格戰的潛行狙擊。
為了扭轉不利局面,港企近年也在中小城市大幅拓展。據不完全統計,和記黃埔、長江實業[ 簡介最新動態]、新世界、嘉裡建設、恆隆、瑞安等港資房企去年在內地二三線城市土地市場的投入已超過200億元。上述港企在佛山、大連、重慶、莆田、珠海、南京等國內二三線城市大量圈地,以商業地產項目居多。
新鴻基在商業項目上的斬獲也頗豐,內地項目的租金收入增長迅速。據披露,以位於陸家嘴的上海國金中心商場ifc mall第一期為例,2011年該項目的年租金收入約達4億元。
新鴻基在香港和內地業務投入比例約為7:3。此次新鴻基方面的決策層在凱旋門項目上則傾注了清晰的戰略意圖:重新定義中國內地現有並不成熟的頂級高端住宅概念,借此項目確立新鴻基地產在內地高端住宅領域的地位,“希望濱江凱旋門能為內地的高端住宅市場樹立新典范”。
新鴻基截至去年12月,在內地的土地儲備達853萬平方米,包括778萬平方米的發展中物業,其中逾75%為高級住宅或服務式公寓,其餘為優質寫字樓、商場及酒店。
雷霆對公司新財年的銷售目標定為320億港元,涉及約3500套單位。可是與2009年初的情景不同,內地的地產調控政策不斷加碼。“高端物業的市場阻力已經達到歷史最高點,任何豪宅項目想要實現突破、取得熱銷,都將面臨非常高的難度。”戴德梁行華東區綜合住宅董事伍惠敏說。