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今年一季度,隨着樓市調控“政策觸底”成爲業內共識,上海、北京等城市的剛性需求有所釋放,但各方對房價怎樣“合理迴歸”仍存分歧。
正在召開的博鰲亞洲論壇2012年年會上,圍繞今年樓市走向,中外與會嘉賓展開激烈碰撞,探尋房價迴歸的“市場底”,爲中國房地產改革把脈問診。
政策觸底
剛需“回暖”難改大勢
今年全國兩會期間,住建部副部長齊驥明確表示,近期不會再出臺新的房地產調控政策。“政策觸底”信號的發出,促使開發商“以價換量”,讓遏制已久的剛性自住需求開始逐步釋放。
與會嘉賓、SOHO中國董事長潘石屹說,前期“限購令”等政策出臺後,從去年9月始全國樓市成交量“懸崖式”下跌。但在政府“政策觸底”與開發商“以價換量”的綜合影響下,近期一些城市樓市出現回暖跡象。
根據中國指數研究院監測的40個城市,從3月19日至25日,有22個城市的樓市周均成交量出現增長。
中央政府堅持調控不動搖的姿態讓開發商不敢樂觀,堅持“以價換量”、開發剛性需求成爲業內共識。
與會嘉賓普遍認爲,以自住需求爲主的市場,將是2012年中國樓市的鮮明特徵,不要奢望房價今年會大幅反彈,穩健調整仍將是基本走勢。
市場尋底
迴歸“合理”尚待時日
溫家寶總理在今年全國兩會上表示,一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位,因此調控不能放鬆。
對此,上海易居房地產研究院楊紅旭說,目前中國500強房企的“庫存”巨大,不少開發商資金緊張的問題更加突出。在雙重壓力下,通過降價促銷回籠資金是主要路徑。預計新一輪的打折降價潮,將在未來兩三個月內持續展開。
那麼,房價還有多大下行空間?
與會嘉賓、成都大學副校長張其佐認爲,如果地方政府嚴格執行目前的樓市調控政策不動搖,市場底部最遲將在年底前出現,房價至少還有15%至20%的下降空間。
中國房地產研究會副會長顧雲昌則認爲,經過去年的調整,目前大多數中小城市房價基本合理,但北京、上海等一線城市房價迴歸合理會很艱難。
一些與會嘉賓認爲,不能忽視“房價合理迴歸”過程中的地方政府阻力。“市場底”何時出現,調整程度是否合理,還取決於地方政府會否自行給樓市“鬆綁”。
“如果成交量回暖和價格止跌兩個指標同時出現,就可以確認底部出現。”楊紅旭說,樂觀地看,今年樓市“市場底”將出現在第二三季度。
但部分與會嘉賓也表示,如果從房價收入比等因素看,房價市場尋底還需要較長時間。張其佐認爲,我國房價收入比應控制在3:1至6:1之間,房地產平均毛利率控制在10%至15%之間爲宜。
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