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-本報記者劉曉雲深圳報道
詬病已久的深圳城中村即將面臨新的命運轉變,目前深圳已正式將城中村的農民房納入保障房供應體系,成為深圳年度計劃之一。
日前,深圳市公布的《住房建設規劃2012年度實施計劃》中提出,深圳今年將新增安排籌集建設保障性住房4萬套,並“試點以整體租賃方式將原農村集體經濟組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應渠道”。
“這個新思路至少有兩個非常積極的意義,一是可以迅速形成有效住房供應,統籌利用存量資源;二是有利於加強社區管理,解決深圳城中村不利於管理的問題。”深圳蘭江地產副總裁楊大谷在接受記者采訪時表示,城中村存在很多復雜的問題,還需要有成熟完善的房地產權利和義務(稅收)體系相配套,政府應進一步完善操作辦法,出臺相關細則。
農民房納入保障房體系
深圳自去年以來一直在大力推進保障房建設,而今年的保障性住房供應計劃比往年更有新意。
深圳去年保障性住房竣工僅1萬套,存在較大的供需缺口,因此社會各界曾有不少建議,認為保障房應當從存量房中挖掘潛力。此前,一些人大代表和政協委員也曾多次在不同場合呼吁,將城中村農民房納入保障房體系。
而在由深圳市市長許勤簽署、2010年9月1日起施行的《深圳市房地產市場監管辦法》中,也曾明確提出要有條件地將農民房、小產權房並入保障房。
這次的《計劃》首次以政府文件形式提出,積極推進原農村集體經濟組織集資房、城中村村民自建房統一納入保障性安居工程工作。
《計劃》還明確了實施途徑,即結合住房建設規劃計劃、產業發展需求,在確保住房質量、消防安全的前提下,試點以整體租賃方式將原農村集體經濟組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應渠道,就近提供給符合條件的住房困難家庭和人纔。
根據計劃,2012年深圳將新增安排籌集建設保障性住房4萬套,建築面積262萬平方米,並將以租售方式供應保障性住房2萬套,同時加大貨幣補貼實施力度,向符合條件的戶籍低收入居民和人纔100%發放貨幣補貼。
除了這些具體的供應計劃外,《計劃》還提出,今年將加大力度清理盤活機關、事業單位自建住房,住房保障主管部門制定並實施全市統一的清退規定,清退回收的房源優先用於本單位符合人纔和住房保障標准的員工居住。加強工業區配套閑置宿捨的動態統籌管理,按工業園區或街道邊界范圍,集約、合理調配閑置的工業區配套宿捨。
與此同時,備受關注的住房差別化稅收政策提上日程。《計劃》提出還將“研究對普通商品住房以及別墅、 復式、大戶型等商品住房實施差別化稅收、信貸及公積金貸款政策”。
據了解,深圳保障性住房55%的建設資金需要通過社會渠道來籌措。深圳市今年保障性住房項目投資計劃200億元,其中財政投入90億元,社會資金110億元,社會資金達到總金額的55%,因此,深圳市政府方面曾多次提出需要積極探索資金籌措的新方式,比如要積極吸引保險資金、社保基金、信托資金、債券等社會資金參與保障性住房建設。
小產權房“轉正”難
深圳保障性住房在建項目總量接近20萬套,全市今年保障性安居工程建設用地有一半需要通過城市更新、拆遷安置等存量用地來解決,而將城中村農民房納入保障住房供應體系,也是政府的一項無奈之舉。
居住了數百萬“夾心層”的城中村和小產權房,多年來充當了現實中深圳市的保障房“替身”,活躍了民間的住宅市場,卻剔除了政府的積極角色。
因而多位專家在接受記者采訪時均表示,將農民房納入保障住房的供應體系,其積極正面意義不可忽視,這一舉措,為探索保障房建設提供了一個新的思路。
楊大谷認為,這對我國探索解決城市化進程中的城中村村民房問題是具有重要試驗價值的。
而深圳資深地產專家王世泰則表示,將城中村的農民房納入保障性住房體系,也就意味著不少的小產權房將可能因此而獲得合法的身份,這勢必衍生一系列新的問題。
根據去年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障發展規劃(2011—2015)》,深圳向中央政府上報的“任務量”,是在“十二五”期間將新增安排籌集建設保障性住房24萬套。
據知情人士透露,這24萬套的總量中,將部分吸納一些現有的小產權房。
“如果要將這些小產權房納入保障住房供應體系,那麼,由於小產權房法律問題的模糊,涉及到土地產權、土地管理、房地產租賃和房地產稅制的復雜問題,需要更加系統、根本性的制度安排。”王世泰如是表示,要將小產權房的身份合法化,仍然存在諸多問題。
深圳市政府在幾年前就曾考慮將小產權房的土地收為國有,卻沒有法律依據和足夠財力回購所有的小產權房。上述知情人士透露,政府曾為征收或回購農民房為保障房,和民間有諸多協商。目前看起來仍無法操作。
因而,另有業內專家據此認為,將城中村一些小產權房納入保障房供應渠道,目前很難做到解決其產權的“轉正”問題,它僅僅是在根本制度安排出臺之前,為提高城市居民住房福利所做的一種權宜性安排。