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-本報記者龐一濤上海報道
今後,開發商到昆明市拿地或將面臨更高的資金門檻。
近日,昆明市國土資源局發布的一則土地交易公告顯示,4月16日,將有1宗編號為J2012-002的城鎮住宅用地以掛牌形式入市。該宗地塊的競買保證金為土地起拍總價的99.2%。繳納如此高比例的競買保證金,在昆明市尚屬首次。
此前,昆明市出讓土地時,競買保證金的交付比例一般在地價款的30%左右。據當地業內人士介紹,出讓方突然打破常規,將競買保證金直線提高,意在快速收回土地出讓金。同時,幾乎以地價款總額作為保證金,也可有效防止開發商退地。“但此舉也提高了競買門檻,在當前土地市場低迷的大環境下,無疑增大了流拍的可能。”
“競買保證金無上限”
J2012-002地塊位於昆明市西山區海口街道辦事處紅泥咀後山,總出讓面積為97612.41平方米,規劃為普通商品房用地,容積率≤1.4。該地塊的起拍總價為15115.37萬元,競買保證金則為15000萬元,二者幾乎比肩而立。
昆明風之鈴地產諮詢公司房產分析師王瑞琦表示,此前當地並沒有突破常規、繳納過高土地競買保證金的案例,業界對J2012-002地塊的出讓條件普遍感覺“很意外”。
據昆明市國土資源局土地利用處一位負責人介紹,該市一直執行的政策是,土地出讓時的競買保證金必須超過起拍總價30%的下限,但並未設置上限。“根據委托方的要求,可在高於下限的基礎上,上調競買保證金比例。”該負責人表示,此舉有利於促進政府規劃項目的順利落地。
將土地競買保證金提高至接近起拍總價之舉是否違規?上海市規劃和國土資源管理局一位負責土地出讓事宜的負責人表示,對於競買保證金的交付比例,當前並沒有明確的法律規定,執行機構有調整的權限。例如,上海出讓土地時,其競買保證金的常規比例為地塊起拍總價的10%。當出現特殊地塊,例如大型商業地塊時,也會適當調高比例。
“應該是為了保證土地出讓款盡快到位。”王瑞琦表示,由於受到房地產調控的影響,開發商的資金很緊張,出讓方回收賣地款也遇到阻力,因此便提高了競買保證金比例。“但此舉也提高了競買門檻,將一些資金實力較弱的中小開發商擋在了門外。”
“暗示其他房企止步”
“土地成交量下降,出讓門檻反而提高了,不符合常理。”當地一位不願具名的開發企業負責人表示,當前昆明市土地市場表現低迷,今年3月共計推出3宗土地,其中兩宗以底價成交,一宗流拍。“提高競買保證金門檻,將使當地土地市場更加蕭條。”
與昆明形成鮮明對比的是,北京市國土資源局傳來消息,近期擬出臺土地出讓新規,下調土地競買保證金比例。其中,住宅地塊的競買保證金佔起拍總價的比例降至20%,商用地塊控制在10%~15%。同時,還將放寬付款進度。若市場反應過度冷淡的話,甚至會考慮降價出讓,以此促進土地成交。
對於昆明市突然提高競買保證金支付比例之舉,多位業內人士均表示,理論上有助於順利回收地價款,但過高的競買保證金也同時將眾多企業擋在了門外,實際上增加了土地成交的難度。
前述當地開發企業負責人則認為,出讓方此舉的目的正是“把其他開發商擋在門外”。他表示,從該地塊公布的起拍價格來看,可以說“相當低廉”。雖然當前開發商普遍缺錢,但也不乏抄底的房企。“出讓方此次以幾乎以全額地價作為作為競買保證金,設置如此高的門檻,很可能是該地塊已有主,暗示其他房企——止步。”
按J2012-002地塊15115.37萬元的起拍總價、最高1.4的容積率計算,其起拍樓板價約為1106元/平方米。相關統計數據顯示,該地塊所屬區域為昆明市主城區,當前該區域新房均價在9000元/平方米左右,高端住宅售價在15000元/平方米以上。
“這塊地的面積近10萬平方米,體量不算小,容積率只有1.4,可規劃為洋房加高層的混合社區。”朗詩地產一位營銷負責人分析認為,按照當前的區域樓盤售價,該地塊的盈利空間“非常大”。