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-本報記者張曉赫北京報道
東邊日出西邊雨。這邊廂“兌付風險壓境”的警示還在壓倒性地佔據輿論上風,那邊廂的新發地產信托產品卻上演著一番火熱的搶投“秒殺”行情。
面對房地產信托市場今春以來的迷眼亂象,北京一家信托公司地產金融人士向本報記者表示,盡管環境依然未寬松,但迫於經營壓力,高收益的融資類地產信托業務,信托公司依然對其有所倚重。“年初銀監會在巡查時,已經明確兌付風險自負,不管用何種方法,各家公司會竭力將兌付危機控制在零。而新發信托,在這種情況下,肯定也都是做足了風控,相反倒成了比較安全的高收益投資產品。”
不過,相較2011年上半年的爆棚,今春房地產信托環比規模的下降也是不爭的事實。作為對衝,該人士表示,地產信托基金化操作之外,平臺類融資以及保障房融資類業務正逐漸被重視。
“青山依舊在”
“瘦死的駱駝比馬大。並且,考慮到地產商的兩極分化會更加嚴重,新一輪的地產格局整合也在臨近。這中間,信托公司也存在著業務機遇。”一位信托從業人士認為,盡管利空的消息很多,但房地產信托並不會立刻退出市場,而該公司也正在拓展基金化的地產並購投資機會。
持有相近判斷的還有山東信托。其內部人士也表明,監管層只是在“事前報備”以及“風控自檢”上有所嚴格,但嚴格並非嚴禁。“再差的市場也有好的投資產品,融資類地產信托的風險系數最高為3%的計提比例,算是佔用淨資本比例最高的業務之一,但帶來的利潤也是最高的。我們對開發商的資質、財務狀況、抵押等有更嚴格的要求,在風險可控的前提下,業務不會斷掉。”
與此同時,前述北京的信托人士表示,在門檻嚴格的同時,其信托公司在項目選擇上也有所調整。“住宅地產項目的市場風險還在繼續累加,我們在增加商業物業項目與工業園區以及其他主題化的產業地產投資。”
來自市場的不完全數據也顯示,雖然部分地產信托遭遇提前清盤,但從資金投向來看,在今年的頭三個月裡,房地產依然是信托資金投向的重點行業。
好買基金研究中心統計,今年1、2月份發行的房地產信托產品佔比,分別為18.35%、22.15%;從投資規模上,用益信托工作室的數據也顯示,1、2月份房地產信托和金融信托並列第二,佔比均為21%。在上周的信托產品發行統計中,當周除基礎設施領域外,投向房地產的資金規模最大,佔總成立規模的26.07%。
開發商層面,3月29日,名流置業[ 簡介最新動態]公告稱,為裝修、改造旗下的一家百貨店、一家酒店公司,將向中鐵信托借款5億元。除此之外,在去年榮登信托融資規模榜眼的萬科[ 簡介最新動態],也表示將繼續拓展該渠道,並在2月向深國商[ 簡介最新動態]信托再次融資30億元。
政信合作再度昇溫
不過,政策層對融資類業務的限制態度,也依然鉗制著信托公司對地產信托的熱情。“並且,由於近期票據信托、信托公司評級等事情的分心,以及部分信托公司對發展自主管理的投資性和資產管理類業務的無意願、無經驗,信托公司在業務分化的同時,也都在尋找新的利潤創新點、業務增長點。”前述北京的信托人士表示。
此背景下,自2009年的大爆發後,沈寂了兩年的政信合作類信托再次呈現了昇溫趨勢。
“應該能看到平臺類信托業務的機會。”對於這一判斷,該信托人士直言與相關的監管政策松動有關。
銀監會已經在著手制定地方融資平臺的分類與展期細則,再加上年初國務院、國家發改委“支持在建項目、重點項目”的表態,這些都被看作地方投資擴大與債務風險緩釋的信號。
“地方平臺融資需求巨大,銀行信貸依然緊縮,信托公司就會靈活上位。”該人士進一步稱。
這一判斷已經在信托公司的實操中有所表現。用益信托工作室的集合信托產品周報數據顯示,平臺類基礎設施的信托投資規模已經一枝獨秀,規模佔比甚至超50%。而短短三個月,可統計的平臺類政信合作信托產品已超40個。
以天津為例,長安信托發行的“天津城投應收債權買入返售集合資金信托計劃”和中信信托發行的“中信盛景·天津區域發展基金集合資金信托計劃三期(A1類受益權)”發行規模分別為20億元和10億元,融資主體均為天津城市基礎設施建設投資集團有限公司。
而在中信信托相關人士的披露中,這還不包括單一信托融資。“天津地方平臺近期的融資大部分都要歸功於信托。不過我們的業務也僅限於經濟發達區域或省會級平臺。”
不過,上海一家國企背景的信托產品經理則認為,相對於債券市場融資,信托融資成本高昂,10%左右的投資收益,加上發行費用,成本都在12%以上。“最近城投債評級多為垃圾債,但認購也很火爆,有條件的,好點的平臺都會優先選擇債市融資,信托公司所謂的優質選擇,也不得不謹慎。”
保障房信托加碼
保障房信托也正成為關注的焦點。
近日,平安信托發行的一款保障房信托產品,甫一認購,便遭“秒殺”。據了解,該信托計劃用於貴州地區棚戶區改造,規模1.5億元,期限為30個月,年化收益率為10.5%至11.5%。
北京信托發行的另一款保障房信托產品也大為受捧。該產品規模4.8億元,用於天津團泊新城的回遷保障房項目建設,預期的最高年化收益率為12%。
而前述上海的信托產品經理也透露,其所了解的一只上海同業發行的經濟適用房信托產品,規模6億元,投資期24個月,年化收益率10%。
不難看出,保障房領域的信托產品,在慢慢擺脫雞肋位置的同時,投資收益也大大超出投資客的預期。
在用益信托統計數據中,佔據單周收益率前三甲的也不乏保障房項目。即便是公租房,在中鐵信托發行的“豐利1206期渤海租賃項目集合資金信托計劃”中,年化收益率也高達8.5%~9%。
“保障房項目並非完全的低利潤,中間的可操作空間很大,尤其是經濟適用房或一二級聯動的棚戶區改造回遷項目。這類項目往往配套了商業地產的開發和建設,為項目利潤提供了保護傘。”前述上海信托人士表示,從政策風險方面考慮,保障房信托的風險也遠遠低於其他房地產信托項目,整體兌付風險要低於一般的房地產信托項目。
而與平臺類業務的開展相類似,該人士也表示,該類項目盡管不存在銷售風險,該關鍵在於地方政府的財政收入水平與信用風險。“原則上,還是以大城市、龍頭企業發起的保障房項目作為參與標准。”