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息舉債之後,雅居樂[ 簡介最新動態](3383.HK)開始在旅游地產領域發起新一輪『跑馬圈地』運動。
3月20日,海南,雅居樂砸下2.7億元,將『文昌市月亮灣』四幅住宅用地及一幅酒店用地收入囊中。上述五宗地總面積高達35.6萬平方米,規劃總建築面積接近30萬平方米,折合樓面地價僅898元/平方米。該公司表示,此次購得地塊,將配合當地政府打造『休閑度假旅游』項目。
就在是次拿地數日之前,雅居樂曾在海外市場舉起發債大旗,以9.875%的年利率,發行7億美元5年期優先票據。『所得款項將用於購買新地[ 最新消息價格戶型點評]塊、再融資及一般運營資金。』
舉債拿地,一進一出,雅居樂的動作相當之快。『在財務狀況穩健的條件下,我們會積極尋求購地機會。』近日,在2011年業績發布會上,其董事局主席陳卓林稱:『計劃將在遼寧、雲南及海南等地區買地,同時也會在現有項目周邊物色合適的地塊。』
意圖非常明顯。經過海南清水灣項目試水之後,雅居樂便在旅游地產領域嘗到了甜頭,此後一發不可收拾,並試圖在該領域大乾一番。
理想豐滿,現實骨感。其實,在旅游地產加速攻城略地的同時,雅居樂的資金日益趨緊;而且由於旅游地產較長的開發周期,亦使其業績增長日漸放緩。那麼,在淡市下,這家大手筆押注旅游地產的房企,掘金計劃能否如願以償?
舉債『圈地』
就在其他房企大鱷紛紛減緩拿地之際,雅居樂地產[ 簡介最新動態]卻借道『旅游地產』概念,掀起了新一輪『圈地』計劃。
自去年年初,砸下9.5億元,將西安市長安區總建築面積約37萬平方米居住地塊,收入囊中後,雅居樂便在土地市場上一發不可收拾。
北上之後,揮戈南下,又在佛山三水區獲得兩宗商住用地,耗資4.4億元;4月份,又將海南定安縣三幅相鄰地塊以1.4億元收入旗下,用作大型休閑養生度假項目。
在『招拍掛』市場大展拳腳的同時,雅居樂亦在多個城市簽下了旅游地產發展意向書。5月31日,其與遼河口生態經濟去簽訂了開發遼河口紅海灘濕地旅游綜合體項目的框架協議;並與興隆臺區簽訂了開發地產項目的協議。短短一個月後,又與昆明市政府簽訂了『景洪市雅居樂旅游度假項目』。
『海南還有幾塊地在談,都是旅游地產項目。』陳卓林透露:『雲南有3個項目,分別在騰衝、西雙版納和瑞麗,目前,很難確定投資有多少。』
而進入2011年年底,雅居樂更是以罕見的速度拓展項目。12月9日,砸下5億元,將中山市五桂山秀麗湖東岸[ 最新消息價格戶型點評]一幅商住用地收至麾下;12月22日,耗資4.4億元,取得廣州市花都區兩宗商業金融用地,總建築面積高達17.5萬平方米;時隔一日之後,又奪得海南省澄邁縣一宗商住用地,耗資1億元。雅居樂2011年年報披露,去年全年,新增土地面積高達62.6萬平方米。
大規模的攻城略地,亦推高雅居樂的負債率。據其年報顯示,截至2011年底其淨負債比率為68%,但加上未付土地款及稅款,經調整淨負債率高達115%。公司一年到期的負債較2010年增加了45.56%。銀行貸款總額達到了近114億,而且1年內到期貸款就有50.6億。而貨幣現金只有46億。如果雅居樂今年繼續維持一定的拿地速度,如花旗測算的50億規模,則雅居樂的資金鏈將雪上加霜。
『現在的負債率確實比我們的目標高了一些,因此,今年在投資方面趨於保守。』陳卓林表示:『目標就是要把負債率降下去。』
在巨大的壓力下,雅居樂不得不使盡渾身解數融資。3月6日,其獲得渣打銀行3.85億港元貸款,為其18個月,此次融資充作一般運營資金。
短短數日之後,也就是3月14日,雅居樂宣布,發行7億美元2017年到期的優先票據,票面利率高達9.875%。盡管融資規模相當龐大,但依然難以滿足需要。
對此,陳卓林透:『至於其他的融資方面,我們要適應市場和時間,適時通過不同的渠道進行融資。』言下之意,雅居樂在今年還會有其他融資動作。
業績放緩
在大舉進軍旅游地產的同時,雅居樂的業績增長卻在放緩。
年報顯示,2011年,全年銷售315億元,銷售面積311萬平方米,合約銷售均價10144元/平方米;而2010年,其銷售額卻323億元;銷售面積283萬平方米,銷售均價高達11406元/平方米。而今年,雅居樂更加保守,將全年銷售目標調低至310億元。
不僅銷售額連年下調,而且其業績增速亦在放緩。2011年,營業額為230億元,同比增長11.8%;淨利潤為41.05億元,同比下滑31.3%。而2010年其營業額為205億元,同比增長搞到53.9%;淨利潤為59.76億元,同比暴增220.4%。
花旗發布的研究報告指出,雅居樂的核心盈利低於市場預期,預計未來2-3年內,其盈利表現持平或較低,因為旅游地產的收益貢獻及毛利率將逐漸減少。而對於其全年銷售目標,花旗則指出,雖然今年趨於保守,但在旅游地產日趨激烈的情況下,要達到這一目標仍具挑戰性。
『去年政府對房地產市場的調控及銀根收緊等因素,對房地產市場造成一定的影響,市況與年初相比有較大的變化。』雅居樂內部人士表示:『2012年,集團將會密切關注市場動態,提供足夠的貨量,以把握市場好轉時的銷售良機。』
瑞信亦發布研究報告指出,部分內地房企的銷售資金回籠在去年第三、四季有改善,但雅居樂卻有所惡化,即使大力削減資本開支,負債比率仍然上昇。
不僅如此,在今年1-2月份,雅居樂實現銷售金額額為41.8億元;而去年同期則為67億元,同比下跌幅度較大。
『在整個市場銷售放緩的情況下,我們會縮減整體開發量。』雅居樂副總裁劉華錫稱:『根據項目的存貨量,在每個季度都會做出調整。』
旅游項目承壓
在業績增長下滑的同時,雅居樂大規模的旅游地產項目,亦存在較大的風險。
其實,早在起步之初,雅居樂並非專注於旅游地產。直至2006年,其與海南陵水縣簽訂了130億元的旅游地產開發項目——清水灣之後,纔開始大舉進軍該領域。
據了解,該項目用地規模超過1.5萬畝,開發期限為10年。前3年則投資30億元用於基礎設施和兩個超五星級酒店建設;6年內投資70億元;9年內投資120億元;10年內完成130億元的投資額,否則,其將失去該項目的開發權。
為了開發該項目,雅居樂與摩根史丹利簽訂協議,合伙開發。2009年,項目正式開售,當年獲得64億元銷售業績,佔其當年銷售總額的30%;2010年,銷售則高達99億元,佔到全年銷售總額的1/3;而2011年,其制定銷售目標為100億元,但最終未能如願,僅銷售72億元;而今年該項目銷售目標為80億元。
『去年銷售與之前的目標相比有所下降,是因為整個市場環境比較苛刻。』劉華錫稱:『但管理層對這個銷售目標比較滿意。』
但一位不願具名的當地開發商透露:『隨著當地更多的旅游地產的介入,這個項目對客戶的吸引力在下降,與整個市場環境的關系不大。』
顯然,豪強紛爭旅游地產資源,給雅居樂形成了巨大的壓力。不僅如此,近年來,雅居樂將大把的資金沈淀在旅游地產項目上,亦給其資金周轉帶來了更大的考驗。
據了解,目前,雅居樂在海南有4個項目,合計土地儲備量接近950萬平方米,佔到其土地儲備總量的1/3左右。上述雅居樂內部人士表示:『在淡市下,公司會考慮更多的推出旅游地產項目,以快速回籠資金。』
但開發周期較長的旅游地產項目,恐難在近期為雅居樂帶來更多的收入。