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當信托公司面對房地產信托兌付所帶來的『不能承受之重』時,四大資產管理公司(AMC)早已介入相關項目。
四種路徑解決風險
嚴厲的樓市調控給房地產行業帶來風險,傳導至信托業,主要體現在房地產信托兌付壓力。在2011年,開發商通過信托融資體量龐大,不僅在今年將迎來房地產信托兌付高峰,甚至為以後更大兌付壓力的到來『奠定基礎』。
用益信托數據顯示,2011年信托融資規模排名前三位的開發商是萬達[ 簡介最新動態]、萬科[ 簡介最新動態]和綠城[ 簡介最新動態],發行規模分別為71.76億元、48.93億元和47.085億元,而在產品發行數量上,恆大地產和中國泛海以13款產品並列第一。
風險當頭,不願『坐以待斃』的開發商和信托公司紛紛各顯其能,尋求解決路徑。由AMC收購問題項目,即是路徑之一。
中國國際金融有限公司認為,信托到期風險的解決方式主要有四種,在信托違約前,可以由開發商自行回款以及借新還舊,或者展期。其中,借新還舊主要是通過其他信托公司(或自身)新發信托,替換掉老信托資金,展期是將老信托期限延長,兩者的前提都是項目本身的現金流情況仍然可覆蓋,只是暫時處於償還困境,而且後期信托的要求收益率也將明顯上昇。
在信托違約後,亦有兩種解決路徑,信托公司自有資金兜底以及資產管理公司或其他開發商收購。
中央的樓市調控政策沒有放松跡象,而房地產銷售市場情況亦不樂觀,開發商資金鏈日趨緊張,因此,通過自行回款來解決房地產信托兌付風險難度加大。
而依賴借新還舊的路徑已在市場上出現。在去年10月,四川信托發行『青島凱悅特定資產收益權投資集合資金信托計劃』,規模8億元,預期收益率13.5%,接盤中融信托的『中融·青島凱悅信托計劃』。
一位信托公司人士對《第一財經日報》記者分析稱,這種操作方式押注在預期之上,將風險後移,付出的代價卻是更高的兌付成本,『實際上是以時間換空間,如果樓市情況繼續低迷,這種方式無異於飲鴆止渴。』
AMC大顯身手
對於即將到來的兌付風暴,嗅覺靈敏的AMC早已介入並尋找適合的機遇。
根據某資產管理公司人士估算,截止到目前,四家AMC收購的房地產信托規模在兩三百億元左右。
對於AMC接盤兌付困難的房地產信托項目,近日,中國信達資產管理股份有限公司(下稱『中國信達』)董事會秘書張衛東在接受本報記者采訪時表示,『目前信達資產沒有大規模介入這種項目,也在觀望市場上的機會,我們希望從公司的核心競爭力出發,從增加資產管理競爭力的角度出發,而不是茫然地進入這個領域。』
國泰君安分析師崔曉雁日前指出,信托公司出於自身風險角度考慮,也提前積極主動消化風險,具體措施如自覺暫停房地產業務、尋找資產管理公司收購問題項目、籌建房地產基金接盤等。
實際上,AMC似乎顯得更為主動。有媒體報道稱,四大資產管理公司近期均主動上門找信托公司洽談接盤事宜。
『他們早就對這些項目虎視眈眈,並且他們擅長於收購不良資產,與房地產私募基金等其他機構相比,AMC有著更為雄厚的資金實力。』前述信托公司人士告訴本報記者。
除了資金和經驗等優勢,AMC介入此類項目,更多的是看重盈利空間。張衛東指出,AMC接盤是其商業模式,中國信達有收購不良資產的優勢,並且旗下擁有上市地產公司——信達地產(600657.SH),『我們擁有專門經營房地產的人纔,本身做房地產開發就需要項目和規模,如果總部能夠接盤信托行業的房地產不良資產,盈利空間是非常大的。』
中金認為,在AMC接盤的路徑中,抵押率是一項重要指標。報告稱,項目出讓給資產管理公司,信托公司退出,主要是針對抵押率較好的項目(比如<40%)。
在張衛東看來,信托公司大部分的產品在質量上沒有問題,『可能就是暫時的流動性問題,過了這關就沒有什麼問題了,目前此類項目抵押率很低,這種情況下如果AMC能夠進入,應該說是一個很好的盈利機會和模式。』