|
||||
種種跡象顯示,成都樓市『小陽春』已經歸來。
然而,這波行情到底能夠持續多久尚存疑慮。業內人士對《第一財經日報》表示,在『小陽春』之後,開發商將面臨更大的考驗。
小陽春乍暖還寒
成都市房管局的數據顯示,上周成都主城區商品住宅共成交2358套,成交面積為21.07萬平方米。雖然環比分別下滑12.0%與8.3%,但整體態勢都保持比較良好的勢頭。四川中原地產認為,目前市場前期持觀望態度的剛需多有出手,隨著即將到來的房交會,成交市場或繼續保持昇溫。
四川中原地產市場研究中心總監盧華向記者表示,按照目前的情況,3月份成都樓市成交8000~9000套是沒有問題的。而成都全程機構董事長蔣曉東表示,成交量回昇是因為剛性需求被壓制,觀望已久後逐步釋放出來,而且開發商也作出一定承諾,房屋降價將補貼等。
實際上,今年以來,成都樓市已走過一波三折的曲線。中國指數研究院數據研發中心發布的房地產市場交易數據顯示,2012年首周成交量繼續下跌。第3周繼續上漲突破10萬平方米水平。春節前交易量開始急轉直下,節後纔逐漸回暖。
轉機出現在3月。雖然3月第一周有所回落,但是隨後兩周成交量持續上漲,突破20萬平方米大關。上周成交則小幅回落,但仍處較高水平。CREIS中指數據則顯示,上周商品住宅成交2071套,成交面積17.93萬平方米,而其統計的2011年成都商品住宅成交量周均成交面積只有13.3萬平方米。
不僅如此,成都市房管局的數據顯示,上周成都主城區二手住宅共成交783套,成交面積為6.61萬平方米,成交套數環比上昇10.9%,成交面積環比上昇13.3%。上周的二手住宅成交量較前一周小幅上昇。
四川中原地產分析認為,二手住宅市場較前期出現明顯反彈。原因在於信貸環境改善,前期積壓需求逐步釋放,剛需支橕帶動了二手成交量。但對二手市場來說,價格方面優惠空間有限,成交量大幅衝高的情況還不會出現,預計後期波動不會太大。
然而,回暖背後卻透著寒意。蔣曉東表示,今年從中央到地方都堅持調控不動搖,因此對市場的期望值不能太高,要出現以往的熱銷場面是不太現實的,『就是現在,一個項目保證每天都有成交都很難做到。』
盧華也表示,小陽春的行情到底能持續多久很沒有譜。其實中原地產統計的是備案數據,是前期的成交數據,3月份實際數據到底怎麼樣還不清楚,而他們了解到的一些項目3月份實質上是略降的。
將迎接更大考驗?
盡管如此,相比之前,行情轉暖已成事實。而開發商也開始搶抓機遇推出新盤。
搜房網數據監控中心統計顯示:4月成都預計26個項目推新,其中主城區13盤,郊縣13盤。新項目方面,預計13個新盤面市。業內分析認為:面對近期市場剛需購房昇溫的局面,各大地產商加緊推盤力度,爭取更多吸引剛需購房者的目光。
盧華表示:『沒有限購的人群就那麼多,蛋糕只有那麼大,誰能早一點走量誰就是贏家[ 最新消息價格戶型點評]。』往年3月中下旬就會開始放量供應,但是今年3月份的開盤量不大,開發商沒有做好准備,因此開發商都希望趕在這波行情之後的4月推出。
不過,蔣曉東表示,對於開發商而言,春節是最困難的時期,已經過去,但是春交會後緊接著就進入傳統的銷售淡季,那將是開發商的又一個考驗。現在銀行的門已經關閉,開發商都在尋找各種途徑融資,『比如民間借貸籌措資金,以價格優惠換取資金回籠,還有股權融資。很多企業在尋找合作。』
實際上,出現小陽春這波行情也有賴於開發商的優惠折扣政策。從3月份的情況來看,成都樓市優惠折扣在9.2折居多,也有全款8.6折的。這也呈現開發商急於走量,回籠資金的心態。蔣曉東表示:『價格優惠實際上與開發商銀行貸款的成本差不多。』
此外,還有開發商以借款方式給購房者墊付首付。這種方式在2008年曾經大量出現,『對於很多新進房地產行業的人認為這是一種創新,但其實早在2000年就已經出現,可以稱之為死灰復燃。』蔣曉東表示,『不過,這種方式推進面不會太大,否則會引起金融系統的警覺。』
盧華表示,小陽春之後進入傳統淡季,開發商會面臨更大的考驗,而且前兩年拿地的項目必須出來了,下半年還會出很多項目。蔣曉東也認為,很多樓盤趕在春交會之前出來,這對原來存量房的銷售將是一個衝擊。
對於未來市場發展情勢,蔣曉東分析認為,如果在今年年中,市場困難時政策微調是有可能的,比如首套房政策,改善性和地區性政策的調整,『但是會一點點放,不至於引起市場的大幅波動。』