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美國開發商首次來京『集資建房』
『將全世界的房子賣給中國人』,似乎已成為金融危機之後全球各國新興的一種『吸金』方式,即將於4月5日開幕的北京春季房展上,全球30個國家的120多個參展商,將房展會變身為一個濃縮版的地球。
與以往傳統的向中國人兜售房產或土地的方式不同,這次,美國一家開發商試圖借助移民政策來京『引資』,用於完成其住宅項目的開發,在中國消失已久的『集資建房』,又被美國人重新拉回了國人的視野。
記者日前采訪到了集資承辦人——美國康飛集團總裁周政宏,就這一項目進行了揭秘。
同時,作為一個在美國從事房地產投資多年的美籍華人,金融危機之後,他眼中的美國樓市是什麼樣?我們又應如何面對極具誘惑的美國房地產市場?
揭秘
美國開發商房展會上『私募』
西雅圖,美國距離中國最近的城市,在這個城市的核心區域,一個名為『北苑』的住宅項目醞釀而生,將提供近500套住房。開發商尼采公司還曾經參與過星巴克中心等地標性建築的開發,不過,如此知名的開發商此次來京卻不是為了銷售住宅,而是想拉有移民意願的中國人出資共同開發該樓盤。
據記者了解,該樓盤已經獲得了投資額55.4%的貸款,還有15.5%的資金將由中國人投資,五年後,投資人不僅能獲得美國綠卡,還將獲得投資額5%的收益,此時想退出投資拿回本金也可以,想繼續參與獲得分紅也可以。而該樓盤建成後將交由物業方管理,用於出租而非出售。
這正符合了美國移民政策EB—5的要求,所謂EB—5是一個延續了20多年的政策,簡單理解,就是一個人投資50萬美元,同時還要在當地創造10個就業機會,當美國政府審核通過後,投資人方能獲得綠卡。
EB—5不是新政策,但最近兩年卻在美國火得一塌糊涂。開發商融資蓋房不是新鮮事,但為何一定要有一部分資金是從中國汲取?
缺錢的和有錢的『一拍即合』
『在金融危機之前,開發商是不缺錢的。』周政宏對記者表示,銀行會給予足夠的貸款,貸款額竟然可以佔到總投資的90%甚至95%,相比之下,美國開發商的日子要比國內開發商好過。但是,金融危機之後,銀行就不那麼大方了,同時,美國資本市場的萎縮也將其他融資渠道漸漸收窄。
就在此時,中國人投資移民的意願卻越來越強烈,2009年時便已大肆興起,到去年,美國投資移民的人群中,中國人竟佔到了75%的比例,而就在前一年,還是韓國人唱主角。
隨著中國經濟的快速發展,中國的投資人走出去,是中國國際化的必然趨勢,也是中國經濟發展的必然趨勢。美國開發商需要錢,中國人有錢,所謂『各取所需』一拍即合。但住宅項目能否提供相應的就業機會從而通過美國政府的審核,則是是否能拿到綠卡的關鍵。
『我在美國讀的就是法律,而且從事律師行業13年之久,在美國法律中我找到了契合點,將北苑公寓也做成可以創造就業機會的適合EB—5政策的項目。』周政宏律師表示,這是美國第一個住宅項目能做到符合EB—5的,也是第一個來中國吸引投資的住宅項目。
3個月募集時間形勢樂觀
『我們從上周纔開始募集的,現在已經差不多有10個投資人了。』周政宏提起自己負責的募集資金情況,表現得甚是樂觀。
按照該項目的募集資金要求,如果按每人50萬美金的最低限額來計算,需要60個投資人參與,而現在距離募集結束還有3個月的時間,周政宏並不擔心完不成任務。
不僅不擔心,周政宏還剛剛在北京開設了康飛投資集團的辦事處。在他看來,以他在美國從事十多年房地產投資相關經驗,這種引資方式不僅有前途,而且前途無量。在美國生活20年,從前只為美國人服務的周政宏終於回國了,原因只有一個,那就是他發現了新的利潤增長點,發現了新的拓展業務的渠道。
按他的話說,未來最少3到5年,這都是可行的。而給了他信心的,正是美國房地產市場的現狀。
美國房地產短期內復蘇難!
金融危機爆發也不是一次兩次了,而2008年這次來勢凶猛,餘威難抗,影響更為深遠。
『以前有金融危機,美國房地產都是呈V字形,下來的快,但上去的也快,但這次很可能是U形或者是L形。』周政宏比劃著,有可能是房價下來了,但上去得很緩慢,也不排除就一直跌到平穩上不去了。
周政宏的判斷和美國房地產業相關數據不謀而合。據美國商務部23日公布的數據顯示,2月份美國新房銷售量經季節調整按年率計算為31.3萬套,比1月份經修正後的銷售量下降1.6%,引起投資者對於美國房地產市場復蘇的擔懮。
『中國的GDP每年都是7%或者8%,但美國過去幾年的增長卻都是負的。』周政宏表示,而這場由房地產信貸引起的金融危機使得美國部分地區房價暴跌50%。還不起貸款,便低價出售,已經習慣了北京房價的中國人如今再看美國房價,很難不被低價誘惑。
故事
20萬美金的別墅只賣4萬
就連常年生活在美國紐約的周政宏也曾怦然心動,2010年10月的一個聯排別墅還讓他記憶猶新。
『那是奧蘭多市,你知道的,迪斯尼就在那兒。』周政宏如今談起自己的『奇遇』還略帶亢奮。一個Town House,也就是咱們說的聯排別墅,套內面積170平方米,樓上樓下四個臥室,三個衛生間,兩個廚房,兩個停車位,前後院還隨你使用,種菜種花都可以。房子乾淨,優美,周邊不僅有湖,還有商場,最重要的是距離迪斯尼開車只要十多分鍾。
周政宏想,就算買下來等孩子放暑假小住幾日也可以啊,但最誘惑他的卻是價格。如果沒有金融危機,這樣一套房子20萬美金。
『你猜現在多少錢?』周政宏問記者。『按照跌一半再多點計算,8萬美金!』記者回答。
『只要4萬!已經跌破成本了!』周政宏的表情有種帶給人驚訝後的愉快,按他的說法,就算地皮不要錢,蓋這樣一套房子最少也得十萬八萬的。
但後來由於周政宏還有其他的投資計劃,所以並沒有買下來,但至今想起2010年10月時他遇到的這套房子都感慨不已。
房價下跌投資人四處尋找商機
近兩年,周政宏在美國游走了多個城市考察房地產行情,不僅是為自己尋找投資機會,更重要的是用EB—5來為中國投資人尋找可以合作的項目。有一次,他在阿拉巴馬州看到一個大型商場,建成了卻沒有商戶,50萬平方英尺只賣100萬美金。
還有一個橫跨兩個州的小區,共360套住宅,整個下來竟然也只賣100萬美金,而且還能砍價。但因為不能提供就業機會,不符合EB—5政策,周政宏只能作罷。
他不能想象,如此便宜的住宅如果帶到北京來,會是什麼樣子,國人會多麼瘋狂地搶購。
而基於此,周政宏在美國已經成立了四個公司,房屋中介、房屋產權交易所,還有律師樓和投資公司。
觀點
差不多是時候
抄底美國樓市了
最近幾年美國房價暴跌的輿論充斥了國人視野,但實際上並非如此,周政宏表示,如紐約、曼哈頓這些一線城市房價微降,跌幅僅為5%左右,而且現在已經穩定。
而下跌嚴重的則是拉斯維加斯、佛羅裡達州這樣以娛樂、旅游為主營的城市,金融危機之後,美國消費能力不足,導致這些區域的房價一瀉千裡。
周政宏表示,如果國人要投資美國樓市,基本上可以走兩個極端,一個是紐約、西雅圖、拉法盛這樣房價穩定的城市,一個就是已經跌無可跌,差不多到底的城市。
『我建議他們這個時候入市,都已經跌破成本價了,還能跌到哪兒去?』周政宏表示,除了選對地方之外,還要看該地區的人口和就業,如果人口數量萎縮,失業率上昇,便不建議下手,因為只有人多了,租房纔有市場,市區也纔有人氣,價格纔會穩定。
而如果投資人以獲得綠卡為目的,那麼投資一定要找專業的律師來辦理相關手續,不能圖便宜聽人忽悠,而他就親身經歷過因為不懂法律,花了300萬美金買荒地卻不能移民的案例。
建議
投資有風險
諮詢律師很重要
『按照現在美國房地產的現狀,投資美國地產有沒有風險?』記者采訪最後問了一句。
『有風險!』周政宏回答如此乾脆但又出人意料。『就像股票一樣,誰都想抄個底,但誰又能准確判斷何時是底呢?』
周政宏表示,在出手購買前,一定要清楚自己想乾什麼?買來出租?買來居住?還是投資移民?隨後根據自己的需求和意向一定要諮詢當地律師,每個州的法律規定都不一樣,律師可以根據當地政府規劃和規定來告訴你行還是不行。
很多人衝著土地便宜,出手購買大片的土地,心想萬一政府規劃或者拆遷,自己不就撈到一筆嗎?很多情況並非如此,美國幅員遼闊,偏遠的土地不僅不被征用還要每年繳納大筆的保養稅,投資者不僅沒有收益還花錢買了累贅。
所以周政宏建議,投資者一定要眼明心細,律師諮詢的環節必不可少。
美國房產趣事
中介費6%誰賣誰出
美國買賣二手房有專業的中介機構完全負責,而交易金額6%的中介費高於中國,但與中國不同的是,中介費由房主繳納,因為金融危機後,樓市變成了買方市場,買家強勢。
租賃市場火於交易市場
相比買賣市場的冷清,美國租賃市場卻非常火爆,像前文提到過的奧蘭多跌破成本價的別墅,每月租金能達到1000美元,這就是開發商集資建房不為出售只為出租的原因。
衛生間越多房產稅越高
都說美國房子便宜,保有成本卻很高,實際上並非絕對,一套百餘平方米的別墅房產稅每月100美金,物業費每月100美金,而房產稅的多少跟房屋所在區域及面積大小有關,衛生間越多,稅越高。
買房子大家都上保險
美國人都給買的房子上保險,主要原因是美國有颶風,一旦房子受損可獲得賠償,當然這也跟美國人強烈的保險意識有關。