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2012年3月21日,發布的2012中國房地產500強測評研究報告顯示,500強房企的庫存也達到驚人的4.9945萬億元。存貨均值同比增加50.34%,增幅較2010年進一步攀昇6.47個百分點,平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元,創歷史新高。2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元,存貨均值同比增加50.34%,增幅較2010年進一步攀昇6.47個百分點,平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元,創歷史新高。除此之外,據統計,目前滬深兩市32家上市房企發布的2011年年報顯示,21家公司的存貨同比上昇,佔比為65.63%;7家房企去年年底存貨同比增幅超過30%。
其中,招商地產[ 簡介最新動態]2011年末存貨值達到514.4億元,同比增長33%;萬科[ 簡介最新動態]的存貨由上年同期的1333億元達到2083億元,增長56%;首開[ 簡介最新動態]股份2011年年末的存貨高達430.49億元,2011年年初為250.65億元,增長72%;遠洋地產的存貨雖不多,但增幅卻很高,由2010年末的2.31億增長到2011年末的4.87億,增幅為111%。2012年開發商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元,而2011年房地產全行業贏利也不過5000億元左右。如果2012年銷售額再下降,則房地產行業整體上將接近盈虧平衡的邊緣。
亞太城市房地產業協會會長、中國房地產經濟研究院院長謝逸楓表示:『房地產行業進入『冬天模式』後,下一輪將進入『全員賣房』模式,『全員營銷』時代已經來臨。2012年房企積極消化庫存仍為今年主流。從已公布的房企年報顯示,高庫存和資金壓力依然困擾上市房企,甚至有所加劇。為了快速去庫存緩解資金壓力,一些上市房企已經開始『以價換量』。因此,在調控政策難以放松的情況下,越來越的房企必然會降價促銷。在庫存壓頂之下,樓價下降空間存在,但不大。所以,以價換量是2012年小部分地產商的生存法則。』
亞太城市房地產業協會會長、中國房地產經濟研究院院長謝逸楓認為:『從去年度房企業績和負債率及融資成本三項資金指標和庫存的數據顯示,開發商資金鏈不樂觀。庫存量同比急劇飆昇已經成為開發商最為『頭疼』的問題。信貸未放松,信托貸款到期,企業正進入償債高峰期,這個時候高庫存就是企業的噩夢。部分房企和非主營房地產業務公司必然采取變現的項目,想方設法賣掉,加快銷售,加快營銷,降低負債率和融資成本,增加業績。』
亞太城市房地產業協會會長、中國房地產經濟研究院院長謝逸楓表示:『今年樓市三月小陽春估計會來臨,主要是因開發商迫於調控不放松和庫存巨大及債務到期的資金壓力,采取以『價換量』的策略。今年房價整體上還會有下行空間,只不過各區域會呈現不同幅度的波動。一方面是目前開發商積極去化庫存和增加新產品的上市供應,銷售成交必然比同期增長。另外一方面是部分改善需求的購房者和剛性需求的人群爆發,特別是剛需受到個人住房首套房貸的優惠政策支持。
亞太城市房地產業協會會長、中國房地產經濟研究院院長謝逸楓指出:『對資金不緊張和去年銷售業績良好及負債率合理等庫存壓力小的房企,降房價等於股東財富縮水。所以會繼續『死扛』。但是對開發商資金鏈告急依然死扛不降房價,一旦股東之間發生經濟利益或經營出現問題而破產,房企等於自殺。如果是『四項指標』(房企業績、負債率、融資成本、庫存)都是脫離房企實際的控制范圍時,不降房價的房企也是自殺。因此,適當的調整銷售和營銷及價格策略也是順應市場變化的無奈之舉。』
2012年3月22日,統計數據顯示,32家房企中21家公司的存貨同比上昇,萬科、華夏幸福等7家房企去年年底存貨同比增幅超過30%,也創歷史新高。截至2011年末招商地產的存貨攀昇至514.4億,達到歷史高位。北京國資地產龍頭首開股份2011年年末的存貨高達430.49億元,較2011年年初的250.65億元增長了71.75%。首開股份預計,2012年一線城市及重點二線城市受政策影響的程度仍將擴大。而過去兩年公司新開工項目的入市,將推動庫存量的進一步上昇和房價的下行。
2012年3月23日,數據顯示:截至3月22日,公布年報的37家上市房企中,總負債額度達到了5216億元,環比上漲了37.8%。同時,2012年1~2月市場整體庫存積壓增加了10%左右,廣州庫存共1441萬平方米的供應量,幾乎是2011年銷售量的兩倍。來自南昌市房管局數據顯示,到2012年3月23日,該市可售新建商住房突破1.6萬套,新房、二手房市場成交持續回暖,呈現出供銷兩旺的態勢,下月預計有13個項目開盤。
2012年3月1日,易居房地產研究院的月度存貨壓力報告顯示,2月底,上海、北京、廣州、深圳新建商品住宅存銷比分別為18.0、14.6、13.9和13.6。截至2012年2月底,10個典型城市新建商品住宅庫存總量為5766萬平方米,與去年同期相比增長38.1%,與上月相比下降2.27%。庫存總量同比仍然漲幅較大,處於歷史高位,但環比已連續兩月下降,與近期樓市成交量有所回昇、供應量沒有同比放大有關。 2月底,北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量高達2928萬平方米,與去年同期相比增長37.1%,與比上月相比下降3%,環比已經連續第二個月下滑。同比來看,4個一線城市中,廣州、上海同比增幅較大,上海近兩年庫存量一直持續增長,而廣州去年同期正好處於庫存消化時期,下半年開始庫存纔大幅攀昇,兩個城市目前庫存均明顯偏高;北京、深圳相對而言同比增幅較小。
青島、 南京、廈門、杭州、南昌、福州6個典型二線城市新建商品住宅庫存總量為2839萬平方米,與去年同期相比增長39.1%,與上月相比下降2%。2月末,全國商品房待售面積30526萬平方米,比2011年年末增加3332萬平方米。其中,住宅待售面積增加2674萬平方米,辦公樓增加23萬平方米,商業營業用房增加405萬平方米。說明全國存貨壓力仍在增加,預計三四線城市存貨壓力正處於快速上昇通道,而庫存增加先行一步的一、二線城市,未來將比三四線城市更早步入庫存減少通道。新建商品住宅存銷比將繼續增加。一方面,在二、三季度捂盤觀望後,受資金壓力影響,部分開發商要加緊推盤;另一方面,四季度調控政策仍難以放松,樓市成交仍將延續前期低迷狀態,開發商促銷壓力越來越大。
2012年3月1日,截至2011年年末,上述滬深兩市已發布2011年年報的32家房地產企業負債總額為4818.4億元,而2010年這32家房企的負債總額為3706.52億元,總負債較去年同期增加1111.88億元,其負債總額增幅達到30%。龍頭房企萬科的負債總額達到了2283.76億元,佔上述32家房企負債總額的47%,其資產負債率也由此前的74.69%上昇至77.10%。申銀萬國日前發布的一份房地產信托研報顯示,2012年集合類房地產信托本息共到期2037億元,加上單一委托人認購的單一類房地產信托,則共有約3062億本息到期,陸續從3月開始進入償付高峰。這些急需資金周轉的房企正與中國四大資產管理公司接觸,希望貸款償付到期的房產信托,而利率高達20%。中國房地產測評中心近日一項報告顯示,去年500強房企淨負債率由2010年50.07%上昇到66.59%。
截至目前,上述滬深兩市年報中披露利息支出相關數據的25家房地產企業,利息支出總額為38.01億元,較去年同期調整後數據增加5.69億元,其利息支出總額增幅達到18%。數據還顯示,上市房企使用資金的成本也大幅上漲。14家房企利息支出增長幅度超過20%,其中,7家利息支出增幅超過100%。利息支出增長率最高的是華麗家族,增長率達到772.67%,中小房企榮盛發展的利息支出為1.74億元,上年同期為0.6億元,利息支出增長率為184.21%;1家利息支出幅度與去年持平,僅有6家利息支出增長率呈現負值。其中,利息支出額度最高的是萬科,達到12.52億元,同比增幅為11.26%,其利息支出額佔這25家利息支出總額的33%。