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一個月前,人們對樓市“小陽春”還將信將疑,時至今日,市場回暖已成共識。據初步統計,僅上週末,廣州十區二市就有多達8個樓盤新開盤或推出新組團,記者從售樓現場感受到的成交“溫度”的確較高。
當然,這一波回暖,也有兩個與往年不同的特徵。一是開發商主動犧牲利潤,以競相“殺跌”式的售價直接撬動成交;二是買方力量主要來源於剛性需求羣體。監測陽光家緣本月19日至25日的網籤數據,可見銷量排行前五位的仍是剛需盤。中原地產項目部總經理黃韜認爲,廣州樓市仍不樂觀,全市住房供應量保持在巔峯狀態,11萬套、1400萬平方米的供應量幾乎是2011年銷售量的兩倍。“回暖”走到現在,市中心區盤、貴价盤能否“接棒”成爲市場最大的懸念。
羊城晚報記者上週在珠江新城、海珠區濱江路板塊等幾個高端樓盤採訪發現,“殺跌”正成爲買家試探賣家“誠意”的主要手段……
1殺跌
談判空間達20%?
可殺價!
合富輝煌首席分析師黎文江指出,這一輪迴暖“以價換量”非常明顯,但降價也是有底線的,一般不能超過30%,因爲時下的在售樓盤都面臨土地成本高、用工成本上升等因素,降得太多,開發商很難玩下去。
記者上週在珠江新城某樓盤採訪,銷售人員稱,雖然開發商嘴上很硬,稱高端盤不會輕易降價,但實際上來自外圍樓盤降價的衝擊很大,現在買家“殺價”更狠了。據一位正在與看房客談價的客戶經理透露,該樓盤對外報價是5.1萬元/平方米,但實際上,這兩天銷售人員開會,上級給一線銷售人員的談判“底線”價爲4.2萬元/平方米,與報價相差9000元/平方米,彈性空間接近20%。“開發商絕不會公開降價,因爲我們之前讓買家下定,都稱將來會升值,現在如果提‘降價’二字,會自打嘴巴,很忌諱的。”
據稱,對買家提出的降價要求,現在都以個案處理,可多次向主管申請特別折扣。
2殺跌
首付分8個月給?
可商量!
陽光家緣數據顯示,近兩個月,海珠區濱江路板塊某江景盤的銷售都很淡靜,由於單位總價普遍都在2000萬元/套左右,一個月大概只能成交一兩套單位。據透露,即使是這一兩套的成交,也較爲曲折,爲達成成交,對客戶提出的要求要“更加靈活應對”。
上週末,一對夫婦到該盤看房,一番“砍價”之後,客人又提出,因現在手頭資金較緊張,希望首付的800萬元(總價1600萬元,首付五成)可以分8個月來支付。銷售人員馬上向一位副總申請,得到的答覆是:“現在降價出貨主要是爲了回籠資金,分8期付款還怎麼回籠資金?不行!”但過了兩天,這位副總又再次要求銷售人員把客人CALL回來,“首付分8期支付的事可以談”,但客戶只稱“再考慮考慮”。眼看着客人流失,開發商管理層現正要求營銷部門對此案例進行“反思”。
3殺跌
現在幹活只是耗?
請長假!
外圍樓盤殺跌,成交量攀升,銷售人員的佣金收入較爲可觀。據說熱銷樓盤翡翠綠洲的部分銷售人員,一週就可以賣出三四套單位,業績好的一個月可拿到4萬元的提成獎金。對比之下,在高端樓盤的銷售人員,一個月都賣不出一套房,錢袋乾癟。
天河區某高價樓盤銷售人員透露,成交長期低迷,現在大家上班“都不在狀態”,更有部分員工人心思動,“現在幹活就是一個字———耗。最遲耗到‘五一’,如果成交還沒有起色,真的要考慮走人了”。該銷售人員稱,那些到外圍樓盤賣樓的,很多都是互相認識的圈內人,心理很不平衡。
某公司更有一位銷售經理向上級找了個理由,稱“老家有事要回去,申請請兩個月的長假”,實際上轉身就去了另一家代理公司上班,該公司正接手賣南沙一個剛需盤,成交暢旺。據稱,這相當於國有單位的“停薪留職”,大領導管不了那麼多,作爲同事,大家心照不宣,知情也不會舉報。
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