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浙江最大房產企業——綠城就一直被“被收購”、“破產”等傳聞包圍,去年11月2日凌晨,綠城集團董事長宋衛平甚至被迫連夜撰寫“千字文”,以迴應傳言,並稱“綠城目前一切尚好”。儘管綠城董事長宋衛平對於這個“冷幽默”式的謠言付之一笑,但字裏行間“盡人力,聽天命”之類的措辭依稀勾勒出了這名明星開發商在樓市調控深秋之際的悲壯身影。
事實上,從2011年下半年開始,大部分企業就已經感受到資金的壓力。數據顯示,入選的30強房地產企業,平均負債率爲70.22%,只有3家在35%-60%的安全線以內。去年12月,中坤集團董事長黃怒波就公開對媒體表示,“房地產資金鍊十幾年來從未如此緊張過,”黃怒波預計,2012年將出現行業洗牌,“中小開發商肯定要退出去的,大企業也會死掉一些。”有經濟專家據此測算,2012年近六成企業有資金的缺口,這決定了2012年是行業分化和整合的一年。
洗牌併購:一場“大魚吃小魚”的資本遊戲
在低迷的市場和緊繃的資金鍊雙重作用下,開發商間的股權轉讓在資本市場上已是屢見不鮮。北京金融資產交易所網站顯示,海南金萃房地產開發有限公司35%股權在該所掛牌轉讓,轉讓方爲持有海南金萃50%股權的海南建信投資管理股份有限公司。在2010年,海南金萃主營業務收入爲0,利潤總額爲-115.67萬元,淨利潤爲-120.65萬元。
一些上市公司在近期也紛紛剝離地產業務。此前,中恆集團宣佈,以5.46億元轉讓旗下房地產業務,武漢控股將現有房地產業務置出,銅峯電子擬出售持有的銅陵中泰地產有限公司全部股權。另外,國資委要求央企突出主業,包括東方航空在內的央企也着手轉讓房地產資產。
分析人士指出,雖然會有不少企業將在這一波洗牌中消失,但與以往不同的是,企業雖然倒下了,樓盤卻並不會像以前那樣成爲爛尾工程。行業洗牌的過程將是一個併購的過程,對處於食物鏈頂端的大型開發商來說,併購將爲其低價拿地或在建工程、迅速拓展開發區域、提高資金週轉帶來極大便利。近年來,地產“龍頭”萬科一直通過併購的方式拿地。從2005年到如今,萬科已耗資數百億完成百餘起收購。通過併購、合作來擴大業務,是萬科近年降低土地成本的慣用策略,其目的一是通過併購進入之前沒有開展業務的地區,實現其戰略地域佈局;二是通過收購成品項目或成熟土地,節省開發時間,從而降低成本。
降價血戰:“死道友,勿死貧道”?
雖然生存環境空前惡劣,但甘願丟牌認輸的開發商畢竟是少數,多數依然在咬牙苦挺。在繼發表“千字文”之後,綠城集團董事長宋衛平公開表示,若無路可走,就降價到底。他甚至公開了接下來的計劃,首先,努力做銷售,把房子賣出去;第二,騰挪掉幾個項目;最後,如果前面的手段都不奏效,那就直接把價格降到底,所有的房子都賣完,以後就不再做房地產了。
在過去的“黃金10年”裏,中國地產業一直在延續一種粗放型的開發模式,開發商的利潤主要靠土地增值。調控之後的房地產利潤將和其他行業一樣,會以開發價值的增長爲主。儘管以後機會性的土地增值還會有,但是靠土地增值獲取利潤就不能當做常態了,只能作爲一種機會。在持續十年的暴利時代宣告壽終正寢後,開發商們終於開始正視自己的生存問題。“死道友,勿死貧道”,弱市之下,一場轟轟烈烈的價格戰拉開了帷幕。
繼海悅匯城、時代晶科名苑等南延線樓盤集體降價“裸奔”之後,新近開盤的首創萬卷山,更是以不足5000元/平方米的均價,一舉擊穿“中產城東”底線……如今,這場愈演愈烈的價格戰火甚至蔓延到了高端住宅產業,某樓盤不久前推出的起價房僅6800元/平方米,而在此之前,它還是區域內有名的“萬元樓”標杆。對此,記者曾詢問某相熟樓盤的營銷總監,那麼大的降幅,就不怕老業主反彈?該總監回答得很乾脆,“現在是生與死的問題,哪個還顧得上老業主哦。”一語道破天機!
(華西都市報記者胡猛)
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