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調控一年,2012年兩會給了樓市更多的期待。兩會後,政策會否放鬆?市場如何走向?降價會否繼續?行業發展趨勢?諸多疑問在樓市蔓延。
近日,在觀點城市論壇青島站,中國房地產協會會長朱中一、中國城市研究所所長陳淮等專家學者分別就以上問題給出答案。
關於政策
猜想:限購會否放鬆?
專家:限購不放鬆地方可微調
基於房價尚未到合理價位的判斷,中房協會長朱中一表示,政策一定是不動搖不放鬆。放鬆將造成混亂,不利於房地產行業的健康持續發展。
他認爲,調控的方向是正確的,房地產主要解決老百姓住的問題,而非炒的問題。目前抑制投機的目的基本達成,限購在上漲過快、房價過高的地區起到了很好的抑制作用。“限購沒有排斥你改善型的需求——你有了一套房子的還可以買,但是有了兩套房子的,你需要收下手”。朱中一談到。
政策的不放鬆、不動搖,是不是說明政策一點不能動?去年末到今年初,部分城市進行了政策微調,有的涉及到限購問題,有些涉及到減少稅收的問題。朱中一表示,“普通住房的價格標準,因爲是前幾年制定的,這幾年確實變化很大,肯定要調整。另外,住房公積金購買的問題,這些問題或放寬或微調,實際上今年政府是支持的,甚至是認可的,政策實際上也在微調。
海爾地產董事長盧鏗也佐證了政策的鬆動:“樓市政策正在鬆動,比如說銀根正在鬆動。我估計今年可能還有40%左右的成本下調。然後地價也逐漸迴歸理性,地方政府已經開始做微調,普通住宅的標準也正在做改變”。對於樓市前景,他認爲無須過度悲觀。
關於市場
猜想:房地產市場會否觸底反彈?
專家:樓市將回歸常態
中國城鄉建設經濟研究所所長、著名學者陳淮認爲,房地產的四個時代已經過去。第一,依靠超低利率、過度便宜的貨幣供給、過度寬鬆的貨幣政策的那個時代過去了。第二,依靠於恐慌性需求、過度佔用資源需求、爲賣而買的需求支持市場景氣的那個時代過去了。第三,依靠不斷漲價才能活着,纔有錢賺的那個時代過去了。第四,無風險的投資、無風險的賺錢,風險過度集中在開發商以外的消費者、政府和銀行等其他市場參與者的那個時代過去了,開發商可能要面對一個高風險、高透支的時代。
市場會進行常態迴歸,什麼是常態?陳淮用了一個很有意思的比喻:結婚、談戀愛、度蜜月,這個週期大家很興奮,大家如膠似漆,每天上班發十條短信,那個時代過了,結了婚的時代,有分歧有爭吵,那叫常態。
他解釋,首先,自住性需求是市場常態。在未來的5—20年週期內,滿足自身居住這種需求,將成爲市場的主體,將成爲影響供求關係和價格變動的主導性因素。其次,適當放鬆貨幣的政策是市場常態,合理正常的通脹區間就應當是3%—5%,除了這個正常、良性、溫和的通脹區間之外,當前,推動中國通貨膨脹出現一些對我們不利、負面影響,因國內外因素明顯存在。比如說歐債危機,美國政策,政治環境緊張對油價的影響,都可能成爲通脹的因素。因此和這樣一個可以預期的通脹水平相適應的貨幣政策,一定是比現在的貨幣環境更緊,而不是更鬆。再次,有漲有跌,有的地方漲有的地方跌、有時漲有時跌的房價變化將成爲市場常態,房價理性迴歸也並非只跌不漲。最後,房價跟行業的競爭、消費者的選擇纔是常態。那些有槍就是草頭王,十來個人七八支槍就能當開發商的時代已經過去了,開發商要準備面對在這個行業內進行殘酷的淘汰。
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