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“什麼叫房價合理迴歸?我以爲合理的房價,應該是使房價與居民的收入相適應,房價與投入和合理的利潤相匹配。現在我可以明確地告訴大家,房價還遠遠沒有回到合理價位。”總理溫家寶在今年“兩會”期間的一次記者會上這樣說。言論一出,隨即成爲社會各界關注的焦點。
那麼,該如何理解“房價還遠遠沒有回到合理價位”這句話?對此,從本週起,本報特別推出“解構江門房價專題報道”。
江門的“總理房價”、實際“網籤均價”以及市民的“心理房價”分別是多少?其是否一致、合理?分別跟周邊城市對比,跟本地以往的房價相比,又處於一個怎樣的水平?
江門合理房價爲3189元
不同的人,對不同的價格會有截然不同的意見。在房價上,開發商、購房者、政府的觀點就大相徑庭。
至於“促進房價合理迴歸”,就是讓真正有住房需求的普通居民能夠買得起普通住宅,與這個城市的居民收入相對稱,即爲“房價收入比”。
據說,聯合國1993年曾對世界107個國家的房價情況進行了全面研究,提出“合理的住房價格”所對應的房價收入比應該爲3—6倍。其時,世界銀行專家AndrewHamer研究出的合理比例是4—6倍。若計算出的房價收入比高於這一範圍,則認爲其房價偏高,房地產可能存在泡沫。
2011年江門城鎮住戶居民人均可支配收入爲23923元,江門房價的合理價位是多少?合理價位的計算方式似乎沒有,但根據最近在網絡上流傳的“總理房價=全年城市居民人均可支配收入×家庭構成人口(按2個人計算)×合理的房價收入比/90平方米(小戶型分界線)”的方法計算,得出江門的“總理房價”爲3189元/平方米。
超八成受訪者“心理房價”低於4500元
房價一再飆升,幾乎所有人都在抱怨,希望通過政府調控,降低房價,使房價理性迴歸。如果說“總理房價”的計算方法不嚴謹,只能當作一個美好的願望看待。那麼,應該跌到什麼價位市民會考慮出手?江門購房者的心理底線是多少?
爲此,本報開展了一項“江門剛需購房者心理價位”民意調查。調查問題只有一個:您認爲普通商品房每平方米多少錢,纔是江門剛需購房者的心理價位?選項一共有5個,分別爲“3500元以下”、“3501—4500元”、“4501—5500元”、“5501—6500元”及“其他價格”,只能單選。
整個調查持續了兩個星期,覆蓋了江門蓬江、江海、新會區3區18個人流密集地點,採訪了近3000人,共獲得了2052份有效問卷。
調查結果顯示,江門48%受訪者“心理房價”低於3500元/平方米,即近五成受訪者“心理房價”與“總理房價”極爲吻合。其中,32.36%受訪者“心理房價”爲3501—4500元/平方米,即“心理價位”低於4500元/平方米的比例高達八成多。此外,14.08%受訪者選擇“4501—5500元”,選擇高於“6500元”的受訪者不足一成,僅佔0.39%。
目前房價遠超市民心理價位
回顧江門房價的發展歷史,3189元/平方米“總理房價”與2007年左右的房價水平相吻合。然而,江門的“實際房價”如何?
據專注研究江門樓市的心碼工作室統計,2月蓬江、江海區住宅網籤平均價5848元/平方米,環比下降5.2%,同比下降12.3%,其中別墅(包含獨立、聯排和類別墅)均價9615元/平方米,環比下降6%,同比下降1.6%,公寓(指住宅中除去別墅的部分)均價5643元/平方米,環比持平,同比下降5.5%。
心碼工作室統計數據還顯示,2007年全年商品房批准預售均價爲3091元/平方米。2009年的商品房網上合同成交均價4240元平方米,與2008年基本持平。2010年,江門市中心城區住宅成交均價5394元,同比上漲31.7%。
回顧江門市2006年—2011年房價走勢,從2000多元/平方米一路飆升至6000元/平方米以上,升幅近3倍。現在市區房價已達到6000—12000元/平方米,遠遠超出了市民的心理價位。
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