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3月28日,瑞安建業在香港召開了2011年度業績發佈會。
2011年,瑞安建業的營業額由2010年的80億港元,直降到去年的約港元60億,其稱這主要是由於地產業務銷售不暢所致。
期內,房地產業務純利總額爲10.46億港元。股東應占溢利9.1億港元,同比微增0.7%。每股基本盈利由2010年的1.85港元微升到2011年的1.86港元。股息0.65港元,比上年亦稍有上升。
資產負債方面,瑞安建業目前資產總值222億港元,相對上年的210億港元有輕微的增加,資產淨值由92億港元增加到100億港元,增加了8.7%。每股的資產淨值從18.8港元升到20.4港元,負債比率由2010年底的51.3%跌至50.5%,傾向一個比較健康的負債比率。
目前,地產業務資產佔總資產約63%,水泥業務佔21%,其他則佔16%。由此看出,地產業務在整個集團的比例是有穩定增長的。
而房地產業務大概有220萬平方米的儲備,11個項目。2011年瑞安建業收購了位於廣州、貴州及天津的3個項目,還購入集團現有其中一個瀋陽項目額外20%的股權。
“我們在2011年的收購不多,因爲我們覺得2012年這樣的機會更多。”總裁黃勤道介紹說。
2011年瑞安建業面向市場出售了包括重慶、廣州、北京、瀋陽在內的幾個項目。2011年出租的物業有上海翠湖天地御苑的其中一棟樓和重慶的商場。還與一個房地產基金合作了成都東方家園項目,並將49%權益轉讓給了該房地產基金。
2012年,瑞安建業許多一線的在售物業將竣工,包括北京、廣州、瀋陽的項目,以及上海四季酒店的酒店式公寓。
旗艦項目上海二十一世紀中心大廈的四季酒店預計今年第三季度開業,四季酒店的品牌式公寓也會在第二季面市,由於新的四季酒店品牌式公寓只曾於北京出售過,上海項目是第二個四季酒店品牌式公寓,瑞安方面對此寄予厚望。
建築方面公司去年的盈利增長約1.18億港元。從工程合約的總值看,也有輕微增加,未完成的合約有一些下跌,但瑞安建業表示未來短期內有一兩個重要合約可以拿到。並稱相信香港未來的樓宇建築隨着市場的需要前景會越來越好。
長遠來看,公司還是會通過出售水泥業務以增加股東回報。其次是房地產業務,尤其是優質的項目或特殊項目提高股東回報。2011年全年公司派息大概佔總溢利的35%,以後希望可以穩定派息,給市場一個會維持在三分一派息的信息。
以下是瑞安建業2011年全年業績會現場實錄:
現場提問:今年瑞安建業的銷售目標是多少?鑑於政策環境的壓力,公司會不會考慮降價換量?如若降價,可以接受的降價幅度大概是多少?而截至目前爲止,公司的三年計劃是否有作出相應的調整?
黃勤道:第一,我們今年的房地產銷售額希望爭取在50-60億(港元,下同)之間。第二,我們目前在建的或今年能交樓的幾個項目體量比較大,考慮到今年有不少收購機會,同時我們現有約七八十億貨量在手,所以不排除部分稍作價格調整,以保持現金流,從而在適當的時機用於收購。
具體降的幅度和數量應該無需太大,只是將不合理的價格調整到一個比較合理的價格,讓價位更有市場競爭力。以最近廣州瑞安創逸項目爲例,這個項目以前是精裝修標準,現在我們賣毛坯房,2天賣了200多個單位,銷售額3億多。所以我們調整的價格幅度不會太大,只希望回收現金用於收購項目,因爲最近確實有比較多收購機會。
另外,我們暫時還沒有考慮調整去年才定的三年計劃,目前整個團隊目標一致向前,並且充滿信心去達成這個計劃。
現場提問:今年會有購地動作嗎?收購目標是不是還是以特殊項目爲主?
黃勤道:購地動作今年還是會有的。主要還是以特殊型的項目爲主。現在買地主要有幾方面因素,首先要看內部的現金資源,我們現在有30多億現金,負責比率不高,希望靠賣項目回籠現金流,包括賣水泥業務。
現場提問:公司的購地意向側重於哪個城市?現在是不是已有相關的收購意向呢?
黃勤道:因爲我們正在看的項目有兩三個,所以具體暫時還不能確定在哪個城市。像特殊項目方面,我們天天都在看項目。董事會現在正激烈討論,因目前已出現具吸引力的項目,需要趕緊收購。但公司內部還是持一個保守態度。眼下金融環境雖比之前有一點好轉,但還是不明朗,我們仍然會加快去化現有項目,回籠資金以待有機會收購好項目。
現場提問:今年對很多企業來說可能都是一個“保命年”,那麼這個說法用來形容瑞安建業合適嗎?
黃勤道:我完全感覺不到所謂的“保命年”,因爲我們現在手持30多億現金流,且今年有70多億的房源在賣,而我們的負債率比去年還要低,從53個點降到現在50個點。我們也沒有土地款要支付,所有我們收購的200多萬平方米的項目都沒有土地款的支付壓力,所以我們完全沒有感覺今年是“保命年”。我們的財政狀況很輕鬆,當然新項目的收購還是會有多方面的考慮的。
現場提問:報告中顯示公司去年結轉的金額少了,但爲什麼盈利會有增長呢?
黃勤道:我們的結轉是少了,但成都項目賣出了49%股份,所以我們有賣股份得來的盈利。第二,我們重慶有個商場項目在評估方面有所增長。主要是這些原因,所以即使結算減少,但盈利反而多了。
現場提問:若成功出售水泥業務,那公司未來另一個增長動力會在哪裏呢?除了房地產之外,會不會有其他類型的生意計劃呢?
黃勤道:其實未來的目標已經很清楚了,我們在三年計劃中已經講過,我們主要是做國內的房地產業務,特殊情況房地產和知識型社區。而香港和內地的建築也主要是支持自己的房地產發展,我們暫時沒考慮做其他新的業務,公司也沒討論過做新的業務。
現場提問:公司2011年末的資產負債率是50.5%,今年會否有融資計劃?
黃勤道:公司採取的是一個保守的財務安排,我們的負債比率不能超過60%,所以在融資計劃方面,因爲受到內部財務方面制定的這個負債比率的限制,以及我們不想讓負債比率太高,所以我們在外面的融資空間不會太多,當然項目的融資是經常性的,但其他方面的融資暫時沒有打算。 觀點地產網見習編輯李瓊皙陳澤佳
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