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本報記者肖素吟發自廣州、梅州
合生創展已與華南五虎漸行漸遠,高端轉型衍生的疲態幾乎令人產生衰退的錯覺:負債率不斷攀升而銷售額卻無增長。唏噓之餘,卻往往忽略了朱孟依的第二支地產旗艦:廣東珠江投資公司(以下簡稱“珠江投資”),與合生創展協同作戰。
在不亞於合生創展的發展軌跡中,不同時期有着不同使命的珠江投資,幾乎承載着朱孟依每一步落子的想法,甚至承載着更爲濃厚的家族情懷:合生珠江合作開發、珠江系地產整合上市、四大板塊分立等。
此後,珠江投資整合地產業務上市失敗,又爲珠江投資帶來了怎樣的衝擊?
從珠江投資的經營重點轉向上,可以看出朱孟依與經營管理層經營理念的不同。這也是導致合生珠投系高層動盪的直接誘因。
珠江投資有意向商業地產靠攏,但是這卻遭到了管理層的牴觸。如今,在整合地產業務上市失敗後,珠江投資能源礦產業務的異軍突起,是否意味着,朱孟依接下來的行棋方向有所轉向,重心轉向礦產能源?
不同階段肩負不同使命
“珠”聯璧“合”,甫一開始,這就是朱孟依爲地產棋局佈下的棋子。隨着時間的推移,朱孟依儼然在不同階段賦予了珠江投資不同的任務。
1992年,入籍香港的朱孟依在港成立合生創展,且註冊於百慕大。彼時,合生創展在香港乃至國外並沒有實質性的經營業務。實際上,境外投資者亦不能在內地開發房地產,也就是說,只有投標和投地資格,而沒有獨資開發資格。
爲此,一個裏應外合的實體應運而生。如此大費周章,在當年已是罕見,因而過去一段時間合生創展在廣州地產界更有“假洋鬼子”之稱。
查閱工商註冊信息,不難發現,珠江投資的成立頗爲應時。
1992年11月,廣東豐順韓江建築安裝工程公司(以下簡稱“韓江公司” )組建廣東珠江投資公司(以下簡稱“珠江投資”),當時的韓江公司的法人代表就是朱孟依。
珠江投資成立後,爲集體所有制企業,經營範圍爲有關投資業務諮詢服務、信息傳播,投資市場的策劃及組織有關方面學術研討。
不過半年時間,珠江投資獲批珠投才獲批兼營房地產業務。在此之後,合生創展至少70%的房地產項目都是與珠江投資合作開發。
直至1998年,合生創展在香港聯交所主板上市。值得注意的是,在合生創展的股東構成當中,朱氏家族僅有朱孟依一人。相反地,朱氏家族則是悄然入局珠江投資。
1999年3月,珠江投資設立有限責任公司,更名爲廣東珠江投資有限公司,註冊資本爲5000萬元,韓江公司出資2500萬元,佔50%股權;廣州華城置業有限公司(以下簡稱“華城置業” )出資1750萬元,佔35%的股權;廣東順同實業有限公司(以下簡稱“順同實業” )出資250萬元,佔5%股權;廣東可曼德經濟發展有限公司(以下簡稱“可曼德” )和廣東新南方建築工程有限公司(以下簡稱“新南方” )分別出資250萬元,各佔5%股權。其中,新南方是由朱孟依之兄長朱拉伊當家。
顯然,合生創展與珠江投資之間,作爲境外融資平臺與開發實體幾乎是境外房地產上市公司內地開發的樣本。彼時,萬科集團董事長王石更是不吝感嘆:“合生創展才是中國房地產界真正的航空母艦。”
“王石所佩服的是,老闆的整個地產家族,不是單一的合生也不是單一的珠江投資,而是包含了合生、珠江投資以及其他關聯公司在內的地產航母,基本是一條龍全包的過程,從拿地、開發、建設、設計,後期物業到後期經營,再到地產外延業務的全包。”一位已離職的珠江投資人士對時代週報記者表示道。
直至2003年,CEPA(香港與內地更緊密經貿關係安排)政策實施,港商內地投資開發的所有限制都已取消,這意味着合生創展與珠江投資“兩條腿走路”的互輔關係即將終結。
“畢竟是兩個不同的地產集團,獨立運作經營是必然的趨勢,一方面是合生上市的緣故,一方面也是牽扯到珠江管理層的利益,如果合生爛項目都扔給珠江投資去背,珠江投資的管理層肯定是不願意的。”上述人士對時代週報如是說。
彼時,朱孟依已在思索珠江投資的下一步棋路了:2003年2月,廣東珠江投資控股有限公司(集團)本部調整,主要負責集團的戰略管理規劃和綜合管理工作,原直接負責開發經營的房地產項目及房地產相關業務全部轉入珠江投資。
這亦不難從珠江投資的註冊資本和股東出資額的數次變更窺得一二。
時代週報記者查閱工商資料顯示,2003年2月、2003年8月18日、2005年12月。珠江投資經過幾輪增資和股權轉讓。朱氏家族的持股比例大幅提高。
其間,珠江投資的法人代表經歷了走馬燈式的變更。1993年2月,何國華出任法人代表。1998年12月,何國華再次出任,2003年9月,朱克林出任;2007年12月,珠江投資增資,法人代表變更爲朱慶伊。其中何國華和朱克林分別爲朱孟依(姐)妹夫和親戚。朱孟依,彼時正在醞釀一場空前的重組。
珠江投資上市擱淺至今
然而,僅憑朱孟依“白天用前面的腦子想問題、晚上用後面的腦子想問題”,如此浩大的重組工程,憑一己之力,顯然是力不從心。
武捷思,曾經主刀“亞洲有史以來最大及最複雜”的債務重組的前深圳市副市長、前廣東省省長助理,無疑是不二人選。
爲此,朱孟依三顧茅廬,以500萬最高年薪和2000萬認股權聘請武捷思出任合生創展的執行董事兼行政總裁。
“三年後,合生創展將是國內最大的地產開發商。”這是武捷思2005年4月掛帥珠江投資的首次發言就許下凜然一諾。言下之意,其實就是合生創展收購珠江投資。時隔不久,淡馬錫、老虎基金等戰略投資者的入局備糧,已是躊躇滿志。
根據《上海電氣:首次公開發行A股招股說明書》顯示,彼時的珠江投資是以房地產和基礎設施投資爲主要業務,涉及五金交電,建築材料,百貨,日用雜貨,電子產品及通信設備(不含衛星電視廣播地面接收設備、發射設施);房地產開發等。
實際上,據知情人士透露,按照原來的思路,合生創展整合地產項目的開發、銷售和品牌業務,而珠江投資則主攻基建投資等領域。
然而,與合生創展不同,圍繞着珠江投資,朱慶伊與朱拉伊旗下的新南方集團與珠光集團與之盤根交錯。武捷思的重組收購路線亦正在漸漸偏離預定的軌跡。
然而,重組籌備的同時,珠江投資的日子並不好過。其中,令珠江投資不曾料想的是,合生創展和珠江投資的京津新城,這場計劃120億元的造城運動,由於沒有達到預期的銷量,佔用了大量資金,包括上海地王以及通州家居城在內的項目亦然。
“朱老闆的壓力很大,也遇到過上門討債的情況。”接近其人士對時代週報記者表示。朱孟依對新融資平臺的渴求可想而知,其中珠江投資旗下豐馳投資所持的上海電氣9.08億股持續被質押是爲佐證。
2008年1月,珠江投資宣佈“因集團戰略發展需要,原珠江投資改製爲‘廣東珠江投資股份有限公司’,負責房產、商業地產、一級開發業務的經營管理”。
根據《上海電氣:首次公開發行A股招股說明書》,珠江投資是以房地產和基礎設施投資爲主要業務,截至2007年12月31日,珠江投資總資產136.58億元,淨資產34.22億元,實現淨利潤6.72億元;截至2008年6月30日,總資產135.05億元,淨資產35.66億元,淨利潤1.02億元。
時隔兩月,珠江投資全國大規模招聘,職務包括上市公司董祕、信息披露專員、證券事務經理、證券事務中心總經理等。
彼時,按照朱孟依的思路,珠江投資旗下唯一的房地產業務將納入上市主體,爲此珠江投資共收購36家公司股權,向關聯方收購14家公司,向非關聯方收購22家公司,收購的項目主要有珠光新城御景、珠江御景灣、珠江高派、北京珠江御景灣等。
然而,事與願違。2008年,可謂是朱孟依的多事之秋:武捷思抱病離任、金融海嘯襲市、黃光裕案禍至。爲此,珠江投資的A股上市議程擱淺至今。
“某種原因,珠江2008年的上市計劃悄然無聲了,上市組原班人馬各回各的崗位,部分已經離職。上市的規模擴大是一方面,另一方面財務狀況必須公開,而且以朱孟依家族這麼錯綜複雜的財務狀況,珠江投資是很難上市的,即使上市,也可能弊大於利。”上述人士對時代週報記者表示道。
即便如此,知情人士向時代週報記者透露,珠江投資管理層每週末都赴中山大學參加財務管理課程,涉及公司財務、內部控制、稅務、審計等方面,多引用分衆傳媒上市等案例。
重心偏向能源礦產
隨着珠江投資的地產分立,珠江系的四大板塊,包括房地產開發業務板塊,還有鐵路、煤礦、高速公路等基礎設施業務板塊,商貿物流、工業園、軟件園業務板塊以及教育板塊顯然更加明晰化。
“地產基本是主營業務,能源、基建、教育都已相應成立專業公司,從珠江投資分離出去。”上述人士表示道。
其實,在啓動重組之時,朱孟依已經將商貿物流、基礎設施、上海電氣股權投資、通信、教育等其他業務歸屬廣東珠江投資控股集團有限公司(以下簡稱“珠投控股” )旗下。“珠江控股,是各大集團的控股公司。各集團還是朱孟依在總控,比較大的決策還是要他來拍板。”他繼續表示。
時代週報記者查閱工商資料發現,2007年11月13日,珠江控股出資5000萬元,獨資持有廣東珠江投資管理集團有限公司(以下簡稱“珠投集團” )100%的股權。原董事長何國華也變更爲朱帆。實際上,何國華和朱帆均爲朱孟依的(姐)妹夫。
其經營範圍爲對煤炭開採、礦產開發、電力行業的投資;鐵路、公路、港口、通信、電腦網絡、環保、證券行業的投資及管理。此後,珠投控股也經歷了多次增資。2010年11月5日,珠投控股增資至16.72億元。
目前,珠投控股已開工和正準備開工的項目還有100億元投資規模的陽江、惠東等4個電廠;山西大同、內蒙等4個煤礦;廣東省境內已開通的有廣惠高速,以及正在建設的廣深沿江高速;運煤專線的鐵路項目。
由此不難看出,朱孟依對此的倚重,這與其穩定現金流無不關係。即便如此,作爲珠江系重組之肇,珠江投資依舊是個謎。
“珠江投資原總裁廖惠文已經卸任了,4月起由原華北公司總裁黃韶海接班。黃韶海才30多歲而已,相當於老闆半個兒子了,老闆不輕易信任人,但是對他是比較信任的,華北基本的事務都是他在理,直接放權給他。黃總擅長商業,老闆也是有意向商業地產靠攏,這是大方向。”
然而,曲高和寡。他表示:“老闆與管理層之間肯定是有矛盾的。老闆從長期發展來看,執意做商業,但是高層重視的是一年全部資金投入房地產的利潤率回報,商業項目至少需要三到五年的時間才能見到回報,短期只有資本的投入,管理層是比較牴觸,因爲他們都不知道自己能做多久,他們都想在近期有一個價值的體現。”
目前,珠江系已經建立起商業地產板塊的運作平臺—珠江商業地產公司。未來商業地產是否分拆上市,仍是個未知數,其關鍵無疑在於珠江投資。接下來,時代週報記者將繼續關注此事。
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