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來自國家統計局的數據顯示,僅今年前兩月,開發商所獲得的資金就達到14151億元,同比增長16.2%,創造了房地產開發資金融資新高。其中,自籌資金5995億元,增長43.3%;國內貸款3116億元,增長16.3%;利用外資107億元,增長24.2%。但在這樣的情況下,上海易居房地產研究院的報告依然稱,開發商的資金水平較去年底進一步惡化,新一輪的打折降價潮,將在未來兩三個月內大范圍展開。
為什麼在資金增幅超過16.2%的情況下,開發商依然喊“錢不夠”?《每日經濟新聞》記者對此展開調查,尋找房企的資金“黑洞”,揭開是什麼在吞噬開發商的資金。
行業概況
淨資產收益率相差15倍資金利用率成房企融資關鍵
種種跡象表明,房企缺錢僅僅只是表象,背後的原因是許多企業不會利用好開發資金。
在已經公布了2011年年報的房企中,銀基[ 簡介最新動態]發展(000511,SZ)等房企的淨資產收益率排名靠後,僅為2.09%。與處於行業前列的龍湖[ 簡介最新動態]相比,淨資產收益率相差近15倍。
一位財務專業人士認為,房企最重要的能力就是利用資金開發賺錢的能力,越會賺錢的企業越容易借到錢,這其中的關鍵因素就是企業的資金利用率。
根據申銀萬國最新研報,2012年集合類房地產信托本息共到期2037億元,加上單一委托人認購的單一類房地產信托,共有約3062億元本息到期,將從3月陸續進入償付高峰。在這種情況下,房企的還款能力也備受關注。
房企再掀融資高潮
3月26日,龍湖地產[ 簡介最新動態]北京公司獲得了兩筆分別由中國銀行和中國農業銀行發出的貸款,共計19億元。今年年初以來,已經有不少房企通過信托、有息票據等其他形式進行融資。在目前的環境下,其資金成本無疑將遠高於銀行貸款。
國家統計局近期發布的數據顯示,2012年1~2月,房企資金來源14151億元,同比增長16.2%。其中,國內貸款3116億元,增長16.3%;利用外資107億元,增長24.2%;自籌資金5995億元,增長43.3%;其他資金4933億元,下降5.6%。在其他資金中,定金及預收款2795億元,下降11.4%;個人按揭貸款1296億元,增長1.2%。
可以看出,銀行貸款在房企資金來源中僅佔22.02%,而銀行以外的資金來源佔比接近八成。其中,自籌資金增長最快,增幅達43.3%,定金和預收款卻下降了11.4%,這也在一定程度上反映出房企銷售下滑的整體態勢。
在此背景下,房企面臨著更大的融資壓力。據《每日經濟新聞》記者不完全統計,今年1月以來,已經有瑞安房產、華南城、中駿置業、恆大地產、合生創展、雅居樂、碧桂園等在香港上市的房企陸續公布了債券或有息票據等形式的融資計劃。
資金利用率成融資關鍵
中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心近期發布的“2012年中國房地產企業500強”測評結果顯示,資金的利用效率是決定房企綜合實力排名的關鍵因素。
上述測評報告顯示,萬科、恆大、萬達、中海、綠地分別列500強綜合測評前五位,而這五家均是高周轉型房企。該報告指出,在2011年信貸緊張,資金成本很高的特定環境下,高周轉顯然已成為眾房企追求的目標,“快進快出”模式有更大的生存空間。事實證明,從2011年的表現來看,高周轉模式更勝一籌。從測評榜單來看,領先企業基本都貫徹了快速銷售的策略,對市場變化保持極高的靈敏性,或推出針對首次置業者和自住的產品,或調整中高端價格,率先降價銷售。
據WIND數據統計,發布了2010年年報的全部A股上市房企的平均淨資產收益率為13.33%。2011年,這一數字估計會更低。
上述排列前五名的房企中有三家為上市公司,其淨資產收益率均處於行業較高水平。2011年萬科(000002,SZ)全面攤薄淨資產收益率較2010年上昇1.7個百分點至18.17%,自2008年以來已連續3年上昇;恆大地產(03333,HK)去年中期財報時的淨資產收益率是21.22%;中國海外發展(00688,HK)2011年年報顯示,其淨資產收益率為21.5%。
能在當前的信貸環境下得到銀行貸款的龍湖地產,資金利用效率也較高。2011年財報顯示,其淨資產收益率達到31.54%。
與之相反,最近兩年業績表現不佳的房企,其淨資產收益率大多也較低。在上述2012中國房地產企業500強中排名較靠後的房企中,名流置業(000667,SZ)截至2011年三季度末淨資產收益率為1.86%。2010年年報中存貨列A股上市房企第一的天倫置業(000711,SZ),截至2011年三季度末的淨資產收益率為4.65%。在已經公布了2011年年報的房企中,銀基發展的淨資產收益率排名靠後,僅為2.09%。更有甚者,豐華股份(600615,SH)淨資產收益率為-3.07%,這直接反映出企業的盈利能力出現較大問題。
一位財務專業人士表示,房企的淨資產收益率基本可以反映資金利用率和資金盈利的能力。良好的資金利用率纔能幫房企借到更多錢,相反則很難借到錢。
一位房產業內人士表示,目前來看,今後房地產產品細分將更明顯,對於開發商來說,高效利用資金、精細化操作項目的模式或許纔能走得更遠。