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“剛需”這個中國樓市特有的名詞再次迴歸了。一方面高層表態樓市調控仍將持續,直至房價迴歸合理價位,另一方面,以剛需名義迅速回升的成交量進入3月份之後在國內各大城市屢見不鮮。記者瞭解到,上週(3月19日-25日),石家莊商品房共備案896套,環比前一週增長45.9%,這是否意味着,石家莊樓市也面臨剛需的全面爆發?
石家莊一週備案漲45.9%
據“石房在線”樓市行情數據顯示,2012年3月19日至2012年3月25日,石家莊商品房共備案896套,環比前一週增長45.9%,備案面積爲82439平方米,環比前一週增長56.5%。
石家莊樓市成交量上的回暖出現的似乎更早一些。進入2月份以來,石家莊樓市回暖跡象明顯,不少樓盤到訪客戶明顯放大,成交量穩步上升。據“石房在線”樓市行情數據顯示,2012年2月份,石家莊商品房共備案1505套,環比1月份上漲45.5%,備案面積爲131128平方米,環比1月份上漲7.9%。
按照這一態勢,預計3月份石家莊全月樓市備案量仍將呈現環比大幅上漲之勢。
不全是“剛需”帶的頭
對於今年春天各地樓市的回暖,業內更多給出的是“剛需”支撐的理由。
事實上,按照業內對“剛需”的解釋,這實際上是個中性詞,意指真正有購房自住或改善需求的人羣之需求。不過回顧過往幾次樓市調控,往往都是因爲“剛需”的強硬支撐最終效果打折。
那麼回望最近兩個月以來的成交量回升,是否全部是“剛需”誘發?
從分類數據上來看,上週石家莊住宅類商品房成交368套,住宅備案368套,環比前一週下降17.1%,備案面積37492平方米,環比前一週下降10.9%。商業服務類房屋成交315套,前一週僅爲35套。
而2月份石家莊各物業類型商品房備案量環比上漲中,商品住宅環比上漲22.8%;商業服務用房環比上漲62.8%;其他用房備案量漲幅最大,環比上漲177%。
如果僅從數字分析,對成交量上漲貢獻最大的,仍是商業服務用房的增加。雖然備案數據有部分個別項目集中備案造成數據分佈不均衡的可能,但商業服務用房增幅較大,符合樓市調控以來,石家莊樓市整體變化趨勢。
當然,住宅增加確有剛需支撐,房產相關人士分析,在限購影響下,現如今更多是剛需選購住宅,而被限購人羣勢必會將目光投向商業地產。
剛需難以支撐樓市全面回暖
縱觀石家莊目前的樓市,打折促銷仍是主流。而且個別樓盤折扣力度還在持續加大。據瞭解,某樓盤通過徵集經紀人的方式促銷,賣一套經紀人可提5000元。“這波回暖主要還是釋放去年以來的購買力。”在接受本報記者採訪時,石家莊主編趙猛表示,“目前據我們瞭解,還是二環附近的一些性價比較高、中小戶型受寵。市內的項目還是比較艱難。”
趙猛認爲,中小戶型、低價位樓盤將成爲今年持續的熱點,在政策有保有壓的情況下,僅靠剛需是難以支撐樓市全面回暖。但對於開發商打折促銷力度的增大以及信貸政策向首次購房人羣傾斜,業內人士認爲,其意義更多在於減輕購房者負擔,成交量能否有效上升還是要看地產商能不能真正把價格降到合理價位。
而究竟什麼纔是合理價位,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認爲,房價迴歸合理標準,應以房價收入比爲主。國外發達國家的房價收入比,一般在3-6倍之間。囿於國情和樓市的發展階段不同,我國維持在6-10倍之間,可算做合理。然而,房價收入比的迴歸,不可能一蹴而就,只要房價增幅持續低於收入增幅,幾年後全國大部分城市都能迴歸到合理區間。
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