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春節過後,伴隨天氣回暖,二手房市場迎來交易量“小陽春”,價格也微幅上揚。特別在中小戶型和一些區域上,二手房市場頗具爆發力,這一態勢備受房主和購房者關注。這波回暖是短暫波動還是長期趨勢?二手房房價是否會追隨交易量迅速攀升?對此,業界已有初步判斷。
量價齊升,房價同比降幅縮小
春季房交會上,去年年底低價的二手房房源現在已經鮮有見到,有房主認爲近期購房者明顯增多,希望調高掛牌價格。而這種現象已被多家大型連鎖二手房中介機構證實:二手房房主對二手房市場成交量的反應比較敏感,相比房產商而言,他們調整房價的速度和頻率更快,近期要求調高掛牌價格的房主明顯增多。業內人士一致認爲,去年下半年以來整個二手樓市的氣氛淡靜,業主的信心指數持續降低,去年年底,我市二手房房價已經“觸底”,對比去年年初下降約15%。
國家統計局統計,2月,二手住宅價格指數環比增長0.4%,同比下降0.1%。從統計數據來看,儘管二手房價格比去年年初仍有下降,但今年已有所回暖。對此,業內人士認爲,2012年以來價格未有持續回落的趨勢,穩定在本輪調控的底部價位,因此也有剛需結束觀望,產生低價入市的心態。
70萬~80萬中小戶型炙手可熱
儘管二手房成交量上漲,購房者觀望情緒有所緩解,但並非任何戶型都受熱捧。當前消費者仍然主要以剛需爲主,對於價格要求較高,低價需求明確。
2月份入市的買家當中,絕大多數都是剛性需求購房者。大連一家地產中介經理表示,從各類二手房成交量來看,春節後,結婚用房、學區房、無房自主型用房等剛性需求購房者比例提升,這導致目前二手房市場上,一室二室戶型最受歡迎,總房款在70萬至80萬之間的房源最搶手。
核心地段和學區是關鍵
隨着城市主城區的地塊越來越稀缺,新盤減少,二手房放量優勢凸顯。據統計,今年市內四區中,甘井子區的交易量最活躍,泡崖、泉水、山東路、錦繡等區域二手房交易量迅速躥紅,但價格仍處於去年年底的低位。
有業內人士認爲,這主要源於剛性需求購房者大量入市,對低房款房源情有獨鍾,而去年年底甘井子區二手房價格已下降超過15%,同時供應量相對充足,房價不具備上漲動力。同時,今年中山區、西崗區、沙河口區的二手房交易量並沒有過分活躍,但房價比較穩定,甚至已具備上漲基礎,整體來看,甘井子區的盆地價格拖住了主城區二手房價格上漲的步伐,同時平抑了全市均價。從全市範圍來看,二手房價格相對穩定的區域仍集中在覈心地段和學區周邊,其中,核心地段的價格優勢更明顯。
交易量與房價的“二人三足”
目前,二手房市場交易量大幅攀升,但價格卻依然在原位盤旋,根據市場慣例,交易量上漲將帶動價格攀升,未來是否可以量帶動價,齊升共漲?
限購政策下觀望的部分剛性需求購房者得以釋放,與日前房貸利率調整不無關係。“首付20萬,貸款60萬”和“首付50萬,貸款30萬”的購房者意義截然不同。與改善型購房者相比,房貸政策對剛性需求購房者的刺激更強烈。日前,有消息稱,國內部分地區或將執行房貸八五折基準利率,這在金融和政策面上,鼓勵着購房者信心。
業內人士普遍認爲,今年全市二手房平均價格不會有明顯波動,但可能出現區域性量價齊升。也有分析人士認爲,隨着降價房源不斷被消化,市場上的“高性價比”資源越來越少,房源供應漸漸跟不上需求。屆時,市場可能會像以前一樣,剩下的都是一些價格相對較高的房源,成交節奏也會因此再度緩下來。 (記者張建)
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