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昨天上午,北京市住建委副主任張農科通報了本市年內將完成的1500萬平方米老舊小區綜合改造工作的最新進展。據了解,包括豐臺區翠林二裡(右安門街道)、北大地二裡12號院(豐臺街道)、芳星園[ 最新消息價格戶型點評]三區(方莊街道)、東木樨園(東鐵匠營街道)等小區在內的老舊小區年內就將完成抗震節能綜合改造,而目前,朝陽區已經率先啟動該項工程。
張農科介紹,『這項整治工程堪稱目前全世界規模最大的政府出錢為老百姓改造老舊房屋活動。截止到目前,市區兩級150億元財政資金已經基本到位。』而從改造技術上看,經過長達三年的研究和准備,改造技術方案已經很成熟,涉及改造的老舊小區樓房將會根據其建築位置、規劃、現狀等確定不同的改造方案,方案多達100多套。他強調,參與此次改造工程的設計單位和施工單位全部為一級企業。而有關此次改造有可能涉及的『政策障礙』也都一一得到了解決,『30多個政策配套文件已全部出臺』。
『1500萬平方米老舊小區都是「先鑒定後改造」,即要對1980年前的房子先進行抗震鑒定,對不達標的房子進行改造,到本月底,1500萬平方米涉及的所有小區都將完成鑒定。』張農科。他強調,到目前為止,1500萬平方米老舊小區已經落實到各區縣,落實到各個小區。『老百姓想了解自己所住的房子是否在改造范圍,第一要看自家房子是不是1980年前建設的,如果是,今年不改造,2015年前肯定會完成改造。另外,可到各區縣房屋管理部門諮詢了解。』
答疑
老舊小區綜合整治10問市住建委副主任張農科
1問
為什麼『加固』而不是『就地拆除』
張農科:有人說老舊小區綜合整治,改造成本要高於就地拆除的成本,那麼,為何這次綜合整治還要用加固方式而不是拆除方式?需要說明的是,拆除重建費用的計算方式絕不僅僅是簡單的考慮拆除費用和重建費用,我們要充分考慮到能源消耗、垃圾銷納、資源循環、社會成本和業主成本等附加成本。
房屋建築拆除,要產生大量的建築垃圾,建築垃圾的銷納是個大問題;房屋的重建,需要大量的砂、石、鋼筋、水泥等建築材料;房屋拆除重建,工期很長,對社會交通影響大;如業主的周轉安排也是個問題;建築節能的角度,拆除重建是最浪費能源的。
目前,北京1980年前建成的無抗震的房屋大概5800多萬平方米,涉及45萬戶150萬人口,如果這部分老舊房屋要拆舊建新,可以想象將帶來什麼樣的浪費和混亂。
此外,日本東京地區的老舊房屋改造經驗表明,對老舊小區,拆了重建的成本是加固改造的15倍。
2問為什麼改造要政府掏錢買單
張農科:在抗震能力差或沒有節能措施的房屋建築中,仍然居住著30萬戶、100萬市民。
這些市民中大部分是北京老企事業單位工作人員,這部分市民的居住條件沒有得到改善。實施此次綜合改造,其核心也是讓這部分市民直接享受發展成果,讓發展更直接地惠及民生。
3問是不是所有的改造住戶都會增加面積
張農科:在這項工作開展之初,為減少施工對住戶的影響,我們研究了施工快速、施工期間基本不入戶、擾民較少的外套工業化的加固改造方式。具體采用外套混凝土牆板進行加固。采用這種方式加固後,加固牆板之間的區隔,形成了新增的建築面積。
綜合整治要結合房屋實際。有的房屋緊鄰馬路、人行道或消防通道,沒有空間,客觀上不允許增加面積,就不能采用工業化加固方式,也不能增加面積;有的房屋距建築紅線較遠,且建築間距較大,就可以采用工業化加固方式,也可以增加一定的面積。
對同一棟樓房來說,實施抗震加固時首先要保證結構抗震安全,合理進行平面布局。因此,實施過程中增加的面積可能會有所差異。
4問老舊小區改造會不會對住戶有影響
張農科:抗震鑒定和綜合改造會產生施工噪音,同時還難免要進行短期的入戶施工,對業主、使用人的生產、生活帶來一定的乾擾和影響,需要居民配合。
今年的房屋建築抗震節能綜合改造以住宅樓房為主,住宅樓房的綜合改造過程中居民還需要做一些配合工作:首先要配合抗震鑒定。抗震鑒定實施過程中,除應當對設計圖紙進行復核驗算外,還需要進入住宅現場對磚、砂漿、混凝土的實際強度進行檢測,可能需要進行一定的剔鑿。其次是配合綜合改造工程實施。工程實施過程中,抗震加固需要對房屋建築外牆進行剔鑿,入戶做鋼拉杆;供熱計量溫控系統改造需要一定的入戶改管;附屬設施的改造也需要入戶施工。
此外,部分住宅樓屋蓋板采用的是加氣板,加氣板如果產生較大幅度的變形,綜合整治過程中需對其進行更換,涉及的頂層住戶需要在一段時間內搬出。
5問少數一層住戶拒不拆除違章建築怎麼辦
張農科:需要指出的是,部分住宅樓房一層住戶圍繞房子搭建了部分違章建築,這些違章建築如果不拆除,綜合改造工作無法開展,整棟樓的安全也無法保證。綜合改造之前,搭建了違章建築的一層住戶,應當自行拆除違章建築。因為首先,私搭違章建築已經侵犯了全體業主的權益,而如果因此不拆妨礙整棟樓的改造,更危害了整棟樓的公共安全。
那麼,少數一層住戶拒不拆除違建怎麼辦?實施抗震加固,前提就是拆除一層違建。需要說明的是,我們的住宅樓都是區分所有權的,建築主體和承重結構屬於全體業主共有,保障整棟樓房的安全是每一個業主的責任,任何人也不能為保障自己的非法權益而對整棟樓的安全造成危害。我們相信,絕大多數一層住戶包括搭建了違建的住戶,都會支持綜合整治,自行拆除違建,保障整棟樓的安全。
市城管執法局已制定對這一類違章建築強制拆除的文件,以指導各區縣開展違建強制拆除工作。不過我認為這個文件在綜合改造實踐中基本不會用到。我們相信,因為自己搭了違建拒不拆除,而影響整棟樓安全的住戶是極少數。
6問私搭亂建一樓住戶確實有困難怎麼辦
張農科:一樓私搭亂建住戶,經過調查,符合保障房申請條件的,各區縣將會出臺相應的規定和保障房對接。
7問老舊小區綜合整治是否會增設電梯
張農科:老舊住宅垂直交通問題確實需要解決。目前,本市在增設電梯這個問題上沒有任何政策和技術上的障礙,難就難在增設電梯的工程費用由誰出,電梯的運行維護費用誰來負擔。經我們調查,本市增設一部電梯的費用約為60萬元,每年的運行維護費用約1.6萬元。以6層樓,1梯3戶來測算,1層、2層住戶一般不參加費用分攤,那就需要由12戶來分擔這個費用。每戶需出資約5萬元,每年需承擔運行維護費用約1300元。如果按照5層樓來計算,那就是更大的數字。如果產權單位和市民能承擔這個費用,我們還是建議增設電梯。
8問中央單位產權老舊小區怎麼辦
張農科:北京市綜合整治的總量約為5850萬平方米。同時,我們還要對公共建築進行抗震節能綜合改造和單項節能改造、工業建築的抗震加固,這部分房屋總面積約為6000萬平方米。這不算北京市以外中央單位、不對等產權的。我們多次與中央單位和駐京軍隊、武警部隊、外省市單位進行溝通協調,初步形成了一致意見,他們正在積極准備著手改造工作。
9問簡易住宅樓為什麼要拆
張農科:今年綜合改造中設計882棟簡易樓。簡易住宅樓最大的特點就是低標准,是在經濟困難時期為應對老百姓缺房子時的應急措施。簡易住宅樓牆體多采用空斗牆,就是立磚空心砌法,內置爐渣,少數采用24牆;樓板承載力低;共用廚房、衛生間。需要說明的是,簡易住宅樓並不是在技術上不能加固,而是加固非常不經濟,據初步推算,加固改造僅工程造價就在每平米10000元至15000元之間,而且加固工期很長,周轉費用也很高,加固價值很低。因此,簡易住宅樓應當拆除。
10問老舊小區綜合整治對樓市調控有何作用
張農科:此次整治,可以抑制改善性需求,對房地產市場的調控會有一定作用。
通過此次整治,房屋建築能夠符合本市的抗震和節能標准,可以更新老化的附屬設施,小區配套得到改善,居住品質得到了顯著提昇,這就抑制了房屋建築的更新需求。另外,條件具備的可以增加房屋的使用面積,抑制了增加面積的需求。