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樓市調控的威力在土地市場顯得更加明顯。據瞭解,2012年1、2月以來,土地成交市場持續冷清,上海、北京等一線城市的土地成交量走低,土地出讓金也大幅縮水。與此同時,一些前幾年高價拿地的項目,也不得不對自身進行重新審視。作爲2010年土地市場最爲“瘋狂”的城市之一,南京近日先後傳出雅居樂、世紀金源意欲退回其當年同日在南京江北所拿“地王”地塊的傳聞。目前,雅居樂江北項目在獲得容積率提高等相應補償後,已正式開工;世紀金源項目地塊,在傳出退地傳聞後,至今仍無動靜,而南京浦口新城開發建設指揮部則對新金融記者否認了退地傳聞,表示項目會按正常程序開工建設。
“當時拿地價格是基於未來幾年房價繼續維持高增長的預想下的,近兩年的房地產調控使這種預想落空,‘麪粉貴過麪包’的情況使拿地企業面臨較大壓力,傳出退地傳聞並不意外。這是在爲前幾年瘋狂的土地市場買單。”某南京房地產開發企業負責人對新金融記者表示。
昔日的瘋狂
提到2010年10月29日的那場土地拍賣,南京房地產圈大多數人都印象深刻。當天下午南京國土局拍賣大廳內,將決定3宗江北緊鄰長江隧道住宅地塊的所有者,這3塊地因地處南京政府一直傾力打造的浦口新城核心區而備受關注。“當天大廳內早早就人滿爲患,南京大大小小的媒體都到了,代理公司、研究機構等很多和房產相關的人也來看熱鬧,來得晚的只能在門口站着看。”一位南京房地產記者對新金融記者回憶當時的情況時表示。
而最終拍賣的過程和結果也完全可以用“勁爆”來形容。“拍賣350輪、一次性加價8億元、地產大鱷傾巢出動、溢價率超500%”等轟動性標題出現在第二天南京各大媒體的標題上,而每一個數字,都成爲了南京土地市場上的一個傳奇。在與萬科、保利、招商、仁恆等地產大鱷的競爭中,雅居樂和世紀金源成爲最終“主角”。雅居樂以總價57.35億元拿下3幅地塊當中的兩塊,另一塊地由世紀金源以20.3億元競得。雅居樂的兩幅地塊樓面價分別達到了7411元/平方米和7813元/平方米,世紀金源地塊的樓面地價也有6592元/平方米,幾塊地連續刷新了南京江北區域的地王紀錄。
“想到這幾塊地會競爭激烈,可沒想到會爭得這麼兇。這麼高的樓面價,只能說開發商對房價走勢和區域走勢過於自信。”另一位親歷當天拍賣的南京某研究機構分析師回憶道,“當時浦口新城周邊樓盤的房價有的已經超過1萬元/平方米,按當時勢頭加上後期規劃利好,房價超過1.5萬元/平方米似乎是遲早的事。不過2011年迎來樓市調控,樓市和土地市場氛圍已不可同日而語,現在周邊的房價還在8000-10000元/平方米上下徘徊。持續的樓市調控,已使開發商當時的房價預期發生較大改變,考慮成本和產出,產生退地的想法也就不奇怪了。”
退地陷僵局
據瞭解,2011年底雅居樂當年所拿地塊曾率先傳出退地傳聞,後來該項目掛出規劃方案批前公示,打破退地傳言。不過公示與當年土地出讓文件相比,容積率由2.5調高到了2.7。“應該是開發商與當地政府博弈的結果,真退地對雙方都不好,這種適當補償的方式則雙方都能接受。”南京地產業內人士表示。今年春節過後,當年同日高價拿地的世紀金源項目也傳出退地傳聞。爲了求證上述傳言,新金融記者向世紀金源北京總部詢問,得到的答覆是不接受採訪,而世紀金源江蘇公司電話始終無人接聽。在位於浦口區浦珠中路317號的金源南京世紀城項目推進辦,新金融記者看到大門緊鎖,無人辦公。新金融記者在世紀金源項目現場看到,目前並無動靜,而不遠處的雅居樂項目,已經開始打樁。
“我們沒有收到任何消息顯示世紀金源退地,應該都是謠傳。”南京市國土局工作人員表示。而在浦口新城開發建設指揮部,工作人員則對新金融記者表示,世紀金源項目並沒有退地,項目將會如期開工建設。不過國土資源部官方網站顯示的信息,世紀金源項目應於去年11月30日開工,目前未動工原因,截至發稿新金融記者並未得到答覆。
“目前應該是開發商有退的意向,不過地方政府不讓退,雙方還在僵持。”一位知情人士介紹,政府給開發商提出了幾個補償方案,在南京的橋林科技園建一個人才公寓,或者在老山或三橋附近建一個房地產項目,不過目前雙方好像還在談。此前,南京媒體曾報道雅居樂有可能接手該地塊,將3宗緊鄰地塊聯合開發。“最終結果出來前,一切皆有可能。”上述知情人士表示。
“造城夢”落空
樓市調控、地價過高是世紀金源想退地的一方面,而另一方面緣於世紀金源“1300萬平方米、400億元造城夢”的落空。據瞭解,早在2009年,世紀金源就與南京市浦口區簽署了投資意向,將在浦口新城核心區,建設一座建築面積爲1300萬平方米的大型城市綜合體,包括700萬平方米的中高檔商品房,7萬平方米的五星級酒店,20萬平方米的大型購物中心,20萬平方米的會展中心以及30萬平方米的商務寫字樓。協議規定,該項目總投資400億元,建設週期爲4年。
“由於土地出讓面積有限制,只能將地塊分成幾個小塊出讓,當時業內都認爲本次土地出讓肯定是世紀金源全部拿下,不成想雅居樂半路殺出,世紀金源最終只拿到了一塊地,而且價格比預想高很多。”南京網博地產機構總經理孫海表示,世紀金源無法實施其擅長的大盤開發模式,也是目前傳出退地傳聞的依據之一。
“土地市場狂熱時期產生了很多高價地,現在肯定會處於比較尷尬的境地。”南京市房地產建設促進會祕書長張輝對新金融記者表示,他其實依然看好南京浦口新城的前景,土地市場迴歸理性,也有利於房地產市場的發展。
據CRIC系統監測,2012年2月全國30個重點城市經營性土地成交總金額爲444.06億元,同比下降21%,成交總建築面積2452.1萬平方米,同比下降9%,同比走勢均顯疲軟。
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