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-中國銀行國際金融研究所主管溫彬
-北京大學經濟學院金融系副主任呂隨啟
-國務院發展研究中心市場所副所長鄧郁松
-國務院發展研究中心金融所綜合研究室主任陳道富
-致公黨中央經濟委員會委員、北京市政協委員王華民
盡管記者在調查中沒有發現商業銀行主動降低首付或參與『一成首付現象』,但客戶首付一成,地產商為客戶墊付剩餘首付,進而獲得銀行貸款的行為卻在記者采訪的各地都存在。
記者在調查采訪中發現,一成首付現象表面是少數開發商墊付或抬高評估價來達到降低首付,但在這個過程中,無論是對於房產商還是銀行,風險都一直隱藏於各個過程中。
由於沒有相應的監管流程約束,對開發商而言,繞道從而獲取銀行貸款的大門事實上仍然敞開著。在購房者們躲開監管而樂享房產商提供的隱性福利時,也許不會想到,作為調控嚴冬裡地產商最後給墊付的這部分資金,正是許多業內人士所懮心的定時炸彈。
一成首付的土壤
陳道富:在限購政策下,地產商幫助提供兩成資金,實現購房者購房,可以獲得五倍資金回籠,達到增加房屋銷售量,實現公司資金周轉效率。另外,在加強地方融資平臺和房地產風險管理的情況下,雖然社會對銀行貸款的需求增加,但銀行的有效貸款需求有所下降。相當多的銀行仍然是把按揭貸款作為優良貸款看待的。
王華民:對一些小的地方性商業銀行來說,個人房貸仍屬優質貸款項目。為了增加業務量,去做像一成首付這種擦邊球,只是顯得有些急功近利罷了。銀行會在實際操作中檢查購房者是否會將首付款付給開發商,開發商出具假證明的話會損失其信譽度,故而騙貸的風險不是很大。
呂隨啟:從市場角度來說,開發商和銀行間的這種合作是合理的。銀行在為自己的資金找出路,房地產商則是為了緩解自己資金短缺的狀況,但是這種做法和政府注重民生、防止通脹的大政策環境相背離,因此受到了打壓。與銀行直接貸給開發商的房地產開發貸款相比,個人房貸只不過是九牛一毛。銀行在某種程度上是被動卷入了『一成首付現象』,除了逐利,更大的原因其實在於自保。相對於個人房貸,銀行在房地產金融方面最大的風險是開發商本身的破產。銀行給地產商已經貸出去了不少款,萬一地產商破產,銀行受到的衝擊是巨大的。因而這也可以被視作一種銀行自救的舉動。
單個風險與系統風險
王華民:一成首付肯定是不應該的,我贊同劉士餘副行長的意見。三成首付率比較合理,因為一成的話,風險太大,房價跌10%,首付的錢就被抵消了。比如買房人購買一套200萬的住房,支付了20萬的首付,房價跌了10%,首付就沒有了。從目前的房地產行情來看,未來一兩年內房價平均下跌10%到20%是完全有可能的,特別是有些區域會下降得更厲害。
陳道富:一成首付可能會擴大消費者的購買力,吸引一些並不具備完全能力的購房者入場。一成首付使得房價在10%左右的波動就會產生消費者負資產狀況,消費者的行為可能發生變化。開發商提供的兩成首付,在房價上行或者銷售量上昇的情景下,能產生正向反饋,但一旦房地產出現調整,可能會加重開發商的資金壓力,甚至帶來其他銷售方面的問題。
溫斌:開發商幫助消費者完成首付,這也不新鮮,但將來違約,風險將會危及整個金融領域。這是一種有風險的做法,中國在改革開放以來之所以沒有出現大的系統性風險的原因,就是堅持了適度的按揭比例。而美國在次貸危機時期出現的零首付也是造成這次金融危機的罪魁禍首之一。目前房地產金融領域風險最大的主要有三塊:一是假按揭,銀行和開發商違規造假。房地產商可能僱用自己的銷售人員,辦理假按揭、騙貸,在放貸對象中不可避免地混入了無正當職業者。這樣做的結果是套用了銀行的資金。首付比率越低,違約成本越高,而一旦出現風險,買房的個體事件將會變為群體事件。二是開發商在2009年、2010年房價飆漲時期高價買地、囤地,一些項目出現了現金斷流,造成銀行貸款難以歸還。三是由於房地產的銷售滯漲,一些通過信托融資的理財產品有違約風險。大部分此類理財產品今年到期,有比較大的信用違約風險,無法還本付息。
鄧郁松:房地產金融對房地產市場有著巨大的影響。房地產金融通過兩種方式來影響房地產市場:一是首付、二是利率。在這兩者的影響下,房地產金融市場的變化必然會引起房地產需求的變化,進而對房地產市場產生巨大影響。像後來對本地經濟產生巨大破壞的美國、日本、香港房地產泡沫的醞釀都跟放開首付有關,因為在首付放開的情況下,如果持續加息,就會造成危機。因此政府在房地產金融中扮演的角色必須要得當。政府應當實施中性政策,既不鼓勵,也不壓制,應該相對穩定,不要頻繁變動政策。