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綜合亞豪及中原的統計數據顯示,4月北京共有24個項目計劃開盤,相當於2012年以來的開盤項目量總和。4月計劃開盤的項目包括聯港·幸福灣、首開·國風美崙等7個首次入市的純新盤。另外除7個城區項目外,新城佔了另外的大部分,其中昌平、房山、大興、順義項目供應比較多,這幾個區縣的高庫存量成爲價格調整可能深度最大的地方。
分析:亞豪機構表示,自2011年調控以來,房企盈利能力持續下降,銷售艱難,庫存增加,開發商可調動資金的侷限性越來越大,項目遲遲不開售,令企業缺少了最重要的一條資金來源通路,流動性不足正在迫使房企加快項目入市步伐。另外,首套房貸利率迴歸基準,根據申貸人資質甚至還能有一些優惠,促使樓市銷量顯現出了些許復甦跡象,特別是一些定價不高,主要針對剛需客羣的項目,能夠更快的積累到開盤所需的客戶量,也是一些開發商選擇在4月推盤的重要原因。
城區與新城未來的價格走勢頗爲不同,中原市場研究部判斷,在限購調控政策不鬆動的大環境下,限貸抑制了大部分需求,新城區域內的庫存量及潛在供應量決定了區域內房價下調的深度。而城區目前來看,因爲供應量的絕對稀缺,使得價格大幅調整的可能性非常小。
避險
中小戶型將會走俏
房產的屬性決定的風險不可避免,對目前的剛需人羣同樣適用。自3月下半月開始,一方面是開發商集中推盤的高潮正在到來,一方面是“兩會”釋放出的調控繼續信號。選擇總價相對保險、類型相對保值的房型成爲當下購房人需要考慮的問題。
分析:前幾年房價上漲速度過快,雖然經歷一年調控後房價已有所回落,但按照中央遠未到位的判斷,如果再回落10%-20%,那麼現在購買一套總房款在200萬元左右的商品房,意味着將遭受20萬元至40萬元的資金損失,總房款越高,損失也會越大。一些剛性需求購房者,可能會採取減小居室,縮減購房面積的方式來降低總房款,從而減少損失,因此,預計未來一段時間,中小戶型將會走俏。
扎堆
高端項目集中入市
據亞豪統計數據顯示,4月北京22個計劃開盤項目中高端項目明顯增多,其中單價超過4萬元的公寓豪宅項目有凱德錦繡、冠城大通瀾石、金茂府,單價3-4萬元的高端住宅有橡樹灣、會城國際、正源廣場、龍湖長楹天街,另外位於大興黃村地區的首邑溪谷也計劃推出低密度的疊拼別墅產品,單套總價600萬元至800萬元。從4月預計入市項目的報價來看,多數項目報價仍較爲堅挺,例如橡樹灣項目此次報價36000元/平方米,基本與其前期報價保持一致,首邑溪谷報價相比預期也未有下調,而即將新盤入市的三環內商住項目會城國際,報價36000元/平方米,相比其同類型的周邊在售尾盤唐寧府單價高出1000元/平方米。
分析:北京的高端項目經歷了一段供應低潮期,2012年的前兩個月,僅有兩個別墅項目開盤銷售,公寓豪宅產品更是集體沉寂,推遲開盤的現象在高端住宅市場屢見不鮮。隨着兩會基調的確定,反而讓高端產品看到了明確的前景。在目前的市場形勢下,整體市場成交均不甚樂觀,中短期來看也未有轉好跡象,多數房企沒有足夠的資金來支撐豪宅的“超慢銷”,因此從4月份開始,高端項目也開始進入集中入市期。
但在4月預計入市的高端項目當中,除會城國際爲純新盤之外,其他均爲老項目後期。近期成交較好的像金茂府、保利中央公園等項的性價比均較高,隨着高端項目入市數量的不斷增多,購房客戶也在被分流,各項目間的競爭壓力激增,高端項目也需要依靠價格槓桿來在有限的市場空間中爭得更大一塊蛋糕。本報綜合報道
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