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近日,各上市房企陸續公佈了2011年年報,其中最吸引人的無疑是業內老大萬科的成績單。然而,值得注意的是,在銷售額突破千億的同時,萬科地產的資產負債率也隨之攀升了2.41個百分點,達到77.1%。
這也就解釋了萬科的“過冬論”。
“這是一個似曾相識的冬天。”在年報致股東部分,萬科如此開篇。還沒進入2012,萬科就已經早早拋出“過冬論”。
因此,面對資產負債率上升、毛利下降等困境,加速銷售成爲萬科“過冬守則”的最重要內容。
過冬守則:降價促銷積極賣樓
2012年萬科的策略是“多賣房,少拿地,現金爲王”。這是否意味着萬科會在今年上半年繼續實施降價促銷?
在3月13日舉行的2011年業績新聞發佈會上,萬科總裁鬱亮用含蓄的方式表示:從來不降價,只是積極定價。
那麼,積極定價策略是否意味着降價?對此,萬科公司迴應稱,價格由市場決定,萬科不會去預測價格的走勢,但會始終堅持積極銷售的策略。在此原則下,各地公司會根據當地市場的具體情況制定相應的銷售策略,具體採用什麼方式促進銷售,由一線公司決定,萬科不會實行“一刀切”的銷售策略。
2012年初以來,經歷春節長假後樓市並未出現回暖跡象,使得萬科第二次深度降價的動力逐漸增加。
3月開始,深圳萬科清林徑和萬科天譽兩個項目再次各拿出了15套房子進行優惠促銷,每套最高優惠達15萬元,按一套87平方米的房子計算,單價下降了1724元/平方米。目前,萬科清林徑15套優惠房源已經消化完畢。對此,深圳業內人士認爲,這就是變相降價。
而在北京地區,記者從中糧萬科長陽半島和金隅萬科城瞭解到,目前兩個項目都在降價賣房,其中長陽半島的優惠幅度不小,在9.9-9.7的普通折扣基礎上總價直降12萬元;而金隅萬科城的均價則從最高時的17000元/平米降到目前的12000元/平米起。
負債庫存兩座大山
迫使萬科入冬
去年底,萬科總裁鬱亮提出了“過冬論”,關鍵詞就包括“積極賣樓、謹慎拿地”。對此,上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,前2個月,除了參與到廣州一處城中村改造項目,萬科再無土地儲備進賬,可以印證萬科的“過冬策略”,反映出其預期悲觀。
2012年2月的銷售業績,銷售額環比大降四成;前兩個月,累計實現銷售面積190.9萬平方米,銷售金額190.5億元,分別同比下滑13.35%和27.23%。更印證了“冬天”的確已經來了。
也可以說,開發商最怕的兩座大山——負債與庫存,雙雙壓迫着萬科,讓萬科不得不降。
降價理由
1
淨負債率上升至77.1%
截至2011年報期末,萬科淨負債率爲23.8%,因預收賬款由2010年底的744.1億元大幅增長至1111.0億元,資產負債率相比2010年同期上升至77.1%。
所謂資產負債率是反映企業的長期償債能力的關鍵指標,過高的資產負債率將意味着企業債務負擔嚴重,財務壓力大,財務風險也大。
同時,國泰君安發表報告稱,萬科一、二月份到期的信託資金均高達10億元,成爲今年第一波房地產信託兌付高峯期內兌付壓力最大的房企。從全年來看,萬科2012年需到期兌付的信託資金爲43.18億元。
而就在不久前,萬科分別向華潤深國投信託有限公司申請金額爲10億元和20億元的信託借款,借款期限均爲2年,年利率分別爲10.6%和10.5%。
另外,2011年萬科房地產業務利率也呈現下降趨勢,結算毛利率28.79%,較2010年下降0.96個百分點,結算淨利率15.01%,較2010年下降0.51個百分點。
萬科總裁鬱亮於業績發佈會上就曾表示,預計今年萬科的毛利會回到2009年的水平,可能較2010年的時候要下調,“過去我們毛利率平均在25%到29%左右,現在可能會到22%到25%。”
降價理由
2
去化率下降庫存激增
除了面臨債務和融資方面的掣肘,萬科2011年的存貨也創下歷史新高,達到2083.35億元,同比增長56.2%。
統計顯示,2011年萬科重點監控的全國14個重點城市成交面積繼2010年同比下降29.6%後,繼續下降19.2%,成交處於低迷態勢。
而實際上,令萬科壓力感直線上升的,不止是逾2000億的存貨,還包括不斷下滑的去化率。
過往,萬科一直堅持新盤當月60%的銷售去化率,然而,在調控當下成交萎靡的樓市,萬科多月的銷售去化率已接近60%的臨界線。
“以前萬科奉行5986,即是拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出8成、產品必須6成是住宅,但現在得改成5946,開售第一個月賣4成就很不錯了。”王石日前曾表示。而鬱亮亦承認,萬科60%的去化“及格線”將下滑,今年新盤推出一個月內去化指標爲55%。
文/記者楊予諾
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