|
||||
【行情半月報】
文/合創地產機構市場總監許小芳
至2月份以來,杭州的樓市演繹了一幕幕的“怪現象”,一邊是樓盤大幅度大範圍的價格跳水,另一方面是,樓市成交量的奇蹟回升,於是,業內業外關於樓市回暖的消息喧囂塵上,那麼,樓市已經是真的回暖了嗎,還是基於某種條件下的反跳式反應?
從下圖可以看出,從2月中旬以來,杭州主城區樓市周成交量呈現節節攀升的態勢,平均每週的成交漲幅均在45%以上,特別是最近的一週,周住宅成交量已經超過800套;3月上半月杭州主城區總共成交住宅1523套,較前半個月成交漲幅爲104%,周成交量和半月成交量均創下新高,爲2011年限購政策影響以來周成交的最高水平,如果僅從成交量看,樓市似乎已明顯振奮起來。
只是,凡事有因必有果,樓市出現大幅度成交上揚,是基於同樣出現了大幅度降價行爲,成交量是基於大幅度降價的直觀反跳式反應,在整體市場已經形成明顯下探趨勢的情況下,大範圍的樓盤大幅度價格下降成爲成交量回升的支點,也是成交量回升的基礎,在拋開這一基礎上去定位“是否回暖”均爲空話。通過對樓市的觀察可以發現,目前的樓市下,成交量僅體現在部分大幅度降價的樓盤上,甚至單單侷限於降價樓盤的90平方米小戶型上,120平方米以上的大戶型依然去化緩慢,而尚未降價的樓盤或者高端定位的樓盤,千篇一律依然處於滯銷狀態。判斷樓市是否回暖,客觀上需要整盤考慮,某種單一產品的熱銷、基於單一價格下調因素下的成交回升,並不能代表樓市真正意義上的回暖,只能說是局部的、特定條件下的“鬆動”。從長遠看,樓市整體真正意義上的回暖還爲時尚早,從日前兩會傳導對房地產調控的態度(住建部多次重申將堅定地執行限購政策,並表示看不到取消期限)上可以看出,限購限貸政策將持續執行,估計在2012年取消的可能性並不大,這意味着這一政策影響力將貫穿於樓市較長時間,由此判斷樓市徹底解禁將爲時尚早。
從現實情況看,這一波樓市成交量的上升主要取決於以下兩個方面的原因:一方面,剛性需求被逐漸喚醒,從目前成交房源以90平方米小戶型爲主要特徵上看,樓市成交量集中於最鐵的首次置業剛需客戶羣體,這一羣體是樓市執行新政以來購房的主力羣體,在2011年因價格、行情、發展態勢等各種原因,陷入深度觀望,致使樓市一度呈冰點運行,而進入2012年因房價大幅度下調大大降低了剛性羣體的經濟壓力,刺激了剛性羣體的購房需求,使這些羣體敢想、能想、能做購房之事,在價格達到購房者一定的預期後,從觀望的最深度到部分付諸行動,在2-3月大量房源集中促銷的基礎上,形成了一定意義上的“井噴”,而這種井噴僅僅是一部分需求的釋放,是基於前期需求被極度壓低的回填。另一方面,新上市房源的進一步增加也是促進成交量上升的基礎,在降價的主導方向下,大部分樓盤一改2011年下半年“捂盤”的行爲,積極快速加入樓市“戰鬥”,如大幅降價樓盤華盛達閱城、荷塘月色、香檳國際等樓盤均推出新房源,在一些低價新房源的推動下,剛需們的購房選擇有了更多的空間,同時房價的下降也是更多的區域進入剛需們的選擇範圍,選擇面進一步打開,更促進了成交的積極性。
3月份向來是樓市“春意萌動”的季節,在接下來的3-5月份,隨着更多的樓盤、房源加入降價行情,也會激發剛需們更高的需求熱情,預計高成交量的狀態還將進一步延續,並形成新的高峯。
|
||