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2011年底,陳先生將已經獲利的黃金產品果斷變現,在天津市某科技園區購入了一處寫字樓。“我買的樓盤離市區很近,而且發展得也比較早,招商勢頭一直非常好。現在天津發展這麼快,將來無論自用還是出租,都物超所值。”當前,和陳先生抱有相同想法的人越來越多。
專家表示,目前房地產市場主要由商品住宅、公寓、商業地產、保障性住房幾種產品形式組成,其中商品住宅曾一度是市場的主體,但去年以來受調控政策影響,住宅產品日趨迴歸其居住本質,而公寓作爲市場補充和保值增值的釋放點,一度受到市場關注,市場供應劇增,“但隨着經濟快速發展和轉型、對不動產置業的理性迴歸,商業地產或將迎來市場的春天。”地產資深人士王建表示。
公寓產品年內尋突圍
近年來,伴隨樓市整體升溫,以戶型小、總價低、精裝修爲賣點的小戶型公寓一直受到購房者的熱捧。2011年,受到樓市調控的影響,天津商品住宅市場整體成交價格得到了有效的控制,成交量普遍下滑,屬於“非住宅”的公寓不受“限購”“限貸”政策約束,一度成爲市場寵兒,得到投資性需求的青睞。去年下半年公寓市場更是呈現井噴,供應量大幅增長。富思博得研究數據顯示,2011年天津市公寓新增供應3.11萬套,同比增長424%,供應面積168.29萬平方米,同比增長269%;全年公寓成交0.73萬套,同比上漲2%,成交面積48.38萬平方米,同比上漲1%,全市公寓成交均價爲14091元/平方米,同比下降13%,2011年公寓產品的供應量超過了前四年市場供應的總和。
從成交狀況來看,去年的公寓成交的45%集中在市內六區,但同比下降了27%,相比之下,環城四區雖然成交量佔雖佔全市銷量的35%,同比卻增長了178%,浙商藍庭國際、富力桃園等項目因產品與市場契合度高,營銷措施到位成爲環城四區公寓產品的領跑者。
專家表示,公寓產品雖然佔據了上述優勢,但使用的侷限性、貸款年限的限制、市場同質化的嚴重,存量不斷放大等問題點難以迴避,如何通過創新營銷尋求市場突圍,成爲今年困擾各公寓產品尤其市區公寓產品營銷負責人的首要問題,以價換量、電話營銷、微營銷、組合營銷悉數登場,今年三月在局部區域形成了一些亮點,但2012年公寓市場的份額競爭異常慘烈將是個不爭的事實。
商業地產坐迎小陽春
反觀天津商業地產,近十年來卻一直維持緩慢發展的態勢,直至2007年以後才呈現逐年增長趨勢。據統計顯示,2011年新增供應面積爲164.08萬平方米,成交面積71.49萬平方米,較2010年上漲39%,成交均價12941元/平方米,比2010年上漲了14%。自2010年開始,寫字樓的銷售表現開始明顯優於同期住宅的銷售表現,住宅調控對資金的擠出效果十分明顯,大量資金轉入寫字樓市場。
某機構負責人郭先生表示,今年,他將辦公地點從核心區一處甲級寫字樓搬了出來,“租金漲了30%,太高了。”郭先生告訴記者,現在比較核心的寫字樓的價格普遍都漲了,“現在大公司進天津的越來越多,甲級寫字樓租金水漲船高,我們這種中小型公司對成本必須精打細算,非常需要物業檔次比較高,價格相對合理的寫字樓”。
據DTZ戴德樑行統計,目前天津市中心城區共有寫字樓100餘幢,其中甲級寫字樓40餘幢,大多爲綜合體建築,配套也較齊備,業態互動性強。從需求情況看,甲級寫字樓基本保持了較高的入住率。尤以南京路沿線和小白樓區域的項目租金水平最高,並在此基礎上保持着較高的入住水平。河西區、南開區、和平區在寫字樓市場的市場佔有率佔領先地位。而河西區作爲天津市發展的重點,小白樓CBD的日漸飽和,隨着市政府的南移,河西區南部的金融服務帶優勢將日漸明顯。
“天津作爲未來北方的經濟中心,國民經濟的持續快速發展,爲天津的商業地產提供了廣闊的發展空間,在住宅市場調控的大背景下,2011年天津商業地產卻呈現出租售兩旺的局面,”專家分析說,“2012年已有部分開發企業調整年度銷售方向,延遲公寓產品入市,避開激烈的市場競爭,以期通過商業地產銷售取得良好的市場前景和穩定的現金流。”
2012年,天津商業地產市場或將迎來新的發展機遇,迎來市場小陽春。(完)
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