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-本報記者宋振慶北京報道
“未來5年集團在中國的投資將由19億元快速增加至190億元,我們將加強在華北、東北以及中西部地區的布局,相信這一計劃不難實現。”3月20日,嘉民集團(Goodman Group)中國區運營總經理黃煒對記者表示。
嘉民集團是澳大利亞最大的工業地產集團,同時也是全球最大的上市工商業地產基金管理公司之一。在受到金融危機影響暫緩在華投資數年之後,嘉民集團重新在中國產業地產領域活躍起來,並在去年年底宣布了這一“5年10倍”的拓展計劃。
嘉民集團僅僅是紛紛重返中國產業地產的外資基金之一,在中國政府針對住宅進行調控、“十二五”建設帷幕拉開以及國內進口消費市場崛起的綜合作用下,國內的工業物業租金開始水漲船高,成為了各路資本瞄准的投資新熱點。而重新燃起產業地產投資熱情的海外基金,其觀念思路較過去也呈現出一些新的變化。
群雄蜂起
從2011年開始,嘉民集團就在中國產業地產領域頻有作為。其在昆山的首個物流地產項目嘉民陸家物流中心已經在去年7月中旬正式投入運營;隨後的11月份,該地區的第二個項目嘉民錦溪物流中心也奠基動工。
嘉民大中華區董事總經理彭菲力表示,其位於北京通州和上海的多個物流地產項目正在興建當中,未來集團版圖還將進一步拓展到成都、廊坊、蘇州、武漢、鄭州和西安等內陸地區。
一向被業內視為嘉民集團潛在的競爭對手、也是目前中國倉儲物流地產份額最大的外資基金美國普洛斯集團也不遑多讓,其應對競爭的方式則另闢蹊徑。去年8月份,普洛斯斥資5360萬美元收購了中國民營物流地產龍頭企業海宇培(集團)有限公司。
“這將大大增強普洛斯在長三角倉儲物流地產領域的控制力以及中國本土擴張能力,這種外資基金與民營企業的合作可能成為未來一種新的產業地產擴張模式。”分析人士指出。
另一家曾經因國際金融海嘯銷聲匿跡許久的意大利維龍投資公司(Realty Vailog)也重新活躍起來。去年年底,這家意大利最大的工業地產發展商分別在北京通州經濟開發區南區和武漢洪山區各投入1億美元,開發物流配送基地以及總部結算中心。
在國內產業地產方興未艾之際,一些原來更多關注住宅和商業的外資基金也開始逐漸向這裡滲透。今年1月份,全球標杆性的商業地產基金美國鐵獅門(Tishman Speyer)與耐克集團簽約,將在上海為其打造面積超過5萬平方米的耐克大中華總部園區。
鐵獅門高級副總裁高世斌指出,鐵獅門主要關注的是基金盈利,而房地產開發僅僅是手段和途徑,因此需要以不同的資產類別產生協同效應,以優化現金狀況。
而一向熱衷於上海核心地段商用物業投資的美國凱龍瑞投資公司最近則在考慮轉向。“我們逐漸在尋找一些一線城市郊區或者二線城市的投資標的,尤其是軟件園類的投資,能夠在現有回報率下降的情況下有效提昇整體收益。”凱龍瑞總裁鄭喜明表示。
思維轉變
新一輪熱潮也攜帶著新一輪的思維轉變。像嘉民集團這樣從2005年就開始進入中國物流地產開發領域的“老手”已經開始意識到,由於國內貿易和消費市場的發展,產業地產出現了一些不同於以往的新趨勢。
在黃煒看來,基於中國高端消費的快速增長,中國的物流倉儲設施已經不再局限於傳統而原始的工業倉庫,而開始向更高質量、更安全便捷的高端現代物流倉儲設施轉變。
“中國的高端現代物流設施僅佔全國物流設施的10%,而現代物流中心還不到總量的5%,但是美國幾乎100%都是這樣的項目,因此中國這一領域還有巨大的發展空間和潛能。”黃煒指出。
“另外,客戶群體和需求發生了很大變化,以往可能穩穩地呆在長三角區域裡,但由於國內貿易和電子商務的飛躍性發展,很多客戶要求建立全國性的網絡,我們也要考慮幫助他們建立一些內地城市的零售分銷中心。”黃煒對記者表示。
而曾經對外資基金充滿盲目熱情的中國地方政府在觀念上也發生了轉變,比起以往一味追求投資帶來的GDP增長,一線城市的地方政府現在關注的重點已經轉向稅收、就業和民生。以上海為代表的東部沿海城市已經展開了工業園區“退二進三”的行動,商務金融等服務產業被提到了更重要的位置上,這也對以倉儲物流地產為主的海外工業基金提出了新的挑戰。
“倉儲物流對於稅收和就業的貢獻很低,一線城市地方政府不再感興趣,而內陸的二三線城市仍然更重視投資額巨大的傳統制造業,這也是我們不得不更多將目光轉向內地的重要誘因。”一位投資工業地產的海外基金負責人對記者表示。
但尷尬的是,由於內陸地區的客戶多以高新科技產業為主,對於產業和選址的要求都與東部沿海客戶有巨大差異,加上由於倉儲物流地產在土地佔用和稅收貢獻方面的不成比例,這只海外基金的內地之旅並不順利。
這位負責人認為,地方政府不應該僅僅盯著GDP和稅收這些具體數字指標,“倉儲物流是一個地區經濟的後勤力量,是促進經濟活躍增長的重要保障,政府應該更多看到這方面的巨大拉動作用,在觀念認識上需要進一步提高。”