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"我們要將現在可變現的項目想方設法賣掉,加快銷售,將強營銷,降低負債率,這是我們要做的第一件事情。"
在3月19日舉行的華僑城2011年度業績投資者見面會上,華僑城總裁劉平春如是表示。
劉平春此言是出於華僑城目前面臨較大的存貨壓力,據華僑城日前發佈的2011年度業績報告顯示,截止2011年末,華僑城的存貨規模已由2010年的195.74億元猛增至317.37億元,達到歷史最高點。
至於今年將如何去存貨,華僑城副總裁陳劍表示,今年公司會合理定價,靈活銷售,提高開盤的銷售率,同時還將拓展營銷渠道,施行全員營銷,以及採取網上營銷、團購等新方式。
陳劍還提到,華僑城今年預計可以銷售的面積爲153萬平方米,相比去年增長40%左右,爲歷年最高,今年預計可銷售的金額是450億元左右。
在此次投資者見面會上,華僑城副總裁張立勇、財務總監林育德、董事會祕書倪徵等還對華僑城今年在地產業務方面的發展情況、負債率以及與日本環球影城合作的進展等投資者較關心的問題作了詳盡解答。
同時,華僑城高層還特別提到了對華僑城亞洲今後的定位問題。
作爲華僑城在香港的上市平臺,華僑城亞洲在今年初以22.3億元入股上海蘇河灣項目後,也成了關注的熱點。
劉平春表示,今後會將華僑城亞洲打造成以發展商業地產爲主的平臺,上海蘇河灣項目的商業部分將由其經營,同時,不排除今後繼續向其注入優質商業地產項目。
以下爲華僑城2011年度業績投資者見面會的現場問答實錄:
現場提問:請問華僑城2012年可售貨源的金額大致是多少?具體區域分佈情況怎樣?
陳劍: 2012年,我們預計全年可以銷售的面積爲153萬平方米,比去年要增長40%左右。預計可銷售的金額是450億左右,這個預計是基於現在市場價格定的,現在新的價格計劃已經啓動。
具體區域分佈看,深圳大概有36萬平方米,貨值大概是200億;上海大概有20萬平方米,貨值大概80億;武漢大概26萬平方米,貨值大概有50億;其他還包括成都,西安,天津,昆明等地。
現在提問:今年華僑城的開工面積是153萬平方米,剛纔也提到今年會重點去庫存,那麼公司的去化率目標是多少?今年的業績目標又是多少?
張立勇:我們今年會依據市場情況積極定價,我們的目標是更趨於提高去化率。至於目標,我只能說是盡力而爲,越多越好。同時,今年公司的定價策略中有以價來換量這樣的指導思想。
劉平春:至於今年的業績目標,目前集團還沒有明確的任務要求,集團也還在商討中。
現場提問:華僑城年報中顯示目前的存貨約317億,剛纔也提到今年在地產板塊是以加快銷售,去庫存爲主,那麼華僑城會具體採取什麼方式去庫存?在價格上會有調整嗎?
管理層: 317億元的存貨大致分佈是,開發成本大概是280億,開發產品是36億左右,這是主要存貨分佈。
陳劍:今年是我們房地產銷售庫存量比較大的一年,我們也將會採取一些具體措施來促進銷售,我們主要有以下幾個方面的做法。
第一,我們會密切把握政策的走向,靈活應對,抓住市場回暖的契機,對市場可能出現的變化及時跟進並制定相應方案,在合適的時機採取行動,靈活安排銷售節奏。
第二,我們會合理定價,靈活銷售,提高開盤的銷售率,這是公司目前最重要的措施。另外,我們公司的產品還是擁有很大的成本優勢,按照目前的價格水平,調價的空間還是比較寬裕,這就使我們產品整體靈活定價留有很大的空間。至於降不降價,怎麼降價,這個都是由項目公司按照實際情況來決定。
第三,我們會因地制宜,強化營銷的針對性。城市項目會重點加快推進,靈活定價;城市別墅項目要進一步加強全城營銷,溝通好和銀行的關係,增強客戶購買的誠意;遠郊的住宅項目,我們要着力擴大項目的市場覆蓋半徑,發揮項目不限購的一些優勢。
第四,要拓展營銷渠道,施行全員營銷,包括加強與專業的中介服務機構的合作,嘗試做一些創新,比如說在網上營銷、團購等新方式,另外,我們還會加大激勵的力度以促進銷售。
第五,我們會加強營銷區域的統籌,項目員工共享客戶資源,充分發揮協同效應。
現場提問:根據年報顯示,2011年華僑城的淨負債率有所升高,我想了解一下華僑城在資金方面的收支安排是怎樣的,怎樣去做到平衡?
林育德:去年公司的負債率確實是比上一年上漲了不到2%,達到了71.17%,但這個負債率在目前的市場上來看應該是一個較合理的水平。
我們爲了降低負債率,除了投資規模,還主要考慮投資措施,儘管我們每年安排的新增投資規模都有100億左右,但如果我們能確保投資收益還是會使負債率有所降低。
另外,在資金成本這方面,我們跟其他公司相比,還是會有比較大的優勢,主要體現在:第一,我們可以說是有三個融資平臺,一個是在香港境外上市的華僑城亞洲;第二,我們自身是A股平臺,當然現在A股受調控政策影響,這個融資平臺貢獻不太理想;另外,我們還有華僑城集團的支持。所以,我們在融資平臺方面也採取了一些措施,目前公司的整個資金狀況還是比較穩妥。
劉平春:雖然我們的負債率已經到了71%,同比上漲不到2%。但我們在整個工作的進程和安排方面還是有一些計劃的。
第一,我們上海項目的可銷售變現的資源其實是很龐大的,如果我們能加快銷售,使可變現的項目儘快去化,這將爲公司回籠大量的資金,從而降低公司的負債率。
另外,在公司目前所處的階段,我們對資源的佔有,以及我們在全國進行的產業佈局,還是需要我們維持一定的經營規模的,這樣才能保證我們公司的發展速度,這其實也是負債率有所升高的原因。
在這種情況下,我們能做的就是把我們現在可變現的項目想方設法賣掉,像剛纔陳總說的加快銷售,加強營銷,降低負債,這是我們要做的第一件事情。
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