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春節過後,房地產市場成交量較1月明顯回昇,由於傳銀行將放松房貸政策,下調首套房貸利率,有購房需求的市民擔心房市出現快速反彈情況,開始入市。個別銀行將首套房貸利率調低至8.5折的消息更讓首次置業者為之一振。在目前房價處於高位、首付和月供壓力依然嚴峻的情況下,剛性需求者和改善型需求者是否應該入市?入市資金該如何籌措呢?業內人士表示,未來房價走勢不明朗,首次置業者,如果遇到心水的筍盤,可及時入市;改善型置業者,則不必急於出手。
最近一個多月,由於傳出放松房貸政策的消息,欲置業者擔心樓價將快速反彈,入市積極性有所回昇。根據合富置業提供的數據,2月份廣州二手市場看樓量較上月增加約五成,新收客源明顯增加。二手住宅成交量也自低位回昇,大致恢復至去年四季度的平均水平,但仍處較低位。
合富置業市場部高級主任梁燕明表示,入市積極性較高的是有剛性需求的首次置業者,其需求集中在中低價位樓盤,而改善性買家的觀望情緒依然濃厚。經過一年多時間的限購,現在放盤的都是賣房意願較強的業主,掛盤試探市場惜售的情況很少見。
從價格來看,中心城區價格依然比較平穩,但是業主讓價空間有所加大,一些急售的總價較高的大面積房子,讓價幅度可高達15%左右,此前天河一套大面積單元,半年前開始放盤,掛盤價高達290萬元,最近以260萬元成交了。但是一些總價較低的樓盤,例如越秀[ 簡介最新動態]、荔灣一帶總價在100萬元以下的低價樓梯樓和學位房,讓價幅度一般在5%~8%,即使急售,一般讓價幅度也不會超過10%。
梁燕明表示,目前是否該出手置業呢,首先要看購房者的資金承受能力,由於銀行對於樓齡較長的二手樓,首付要求會偏高,因此建議客戶將首付資金准備充足些,防止因一些意外支出影響了買房計劃。此外,目前市場上不時會出現一些急售的筍盤,價格會比市場價低上10%~15%左右,有剛性需求的投資者,可以到市場上多看看,遇到這種筍盤,如果自己滿意,可果斷出手。
不過業內人士表示,對於改善型購房者,可以再等等,畢竟目前的利好是針對首次置業者的,改善型置業者並未有利好政策出臺,改善型置業者的目標市場和首次置業者目標市場並不一致。
首次置業者
案例:王先生工作5年,未婚,月收入在1萬元左右,每月個人和單位公積金加起來有3000多元,父母在東山有一套房,王先生自己手頭攢了75萬元左右的現金。王先生在東山租了一套房,月租3000元。由於年屆三十,到了談婚論嫁的年齡,王先生一直想在父母家附近買一套房子用來結婚,照顧父母也方便。王先生表示,自己的條件是買房不能影響生活。王先生該如何融資買房呢?
方案一
拉長貸款期限從小房入手不影響生活
由於王先生年齡較輕,最長可以申請30年期的按揭貸款。只要月供控制在6000元左右,王先生的生活不會受影響。按照等額還款方式貸款30年、月供6000元、利率按照基准利率7.05%的水平,則王先生的貸款總額可以高達90萬元。去掉交易手續費後,王先生完全有能力購買150萬元左右的房子。目前,在天河和東山一帶,二手房價在2.5萬元左右,王先生可購買60~75平方米的兩房。
方案二
將父母房子抵押融資一步到位購買小三房
不過,王先生也擔心自己結婚生小孩後,又得再次面臨換房的壓力,因此想一次到位購買80~90平方米的小三房。該如何融資實現這個目標呢?
按揭公司人士表示,王先生可以申請140萬元的銀行貸款購買價值200萬元的房產,如果王先生願意到房價稍低的區域買房,則完全可以通過貸款購買90~100平方米的小三房,不過月供壓力將提高至9361元。
此外,王先生如果能夠將父母的房產抵押給銀行融資,則可以提高首付資金量。記者諮詢多家銀行和按揭公司後得知,目前,抵押貸款最高可以達到房屋市值的七成,可以以裝修貸款的名義申請,期限最長可以達15年,利率在基准利率上浮10%~30%。王先生父母的房子市值在100萬元左右,如果抵押貸款30萬元,則首付可以有90萬元,抵押在15年期、利率上浮10%的情況下,等額本金還款月供增加2825元。
加上向銀行額外申請的首套房貸,王先生可以將視野擴大到市值在200萬元以上、面積在100平方米左右的房子。